부동산 시장이 혼란스러운 가운데, 매도자 및 매수자가 꼭 알아둬야 날짜가 있는데 크게 4가지로 나눌 수 있다. 이에 따라 세부담이 달라지고 매도, 매수 전략 역시 다르게 접근해야 할 것이다.
규제가 더해질수록 접근법이 복잡해지지만 누군가 여기에서는 큰 기회를 잡을 수 있다. 어떤 날짜를 기억해야 하고, 그에 따라 어떻게 대응해야 할지를 하나 하나 풀어보았다.
부동산 시장이 매우 혼란스럽다. 가뜩이나 매도자와 매수자간 줄다리기가 팽팽한데, 여기에 연이은 정부 정책으로 어떻게 대응해야 할지 모르겠다는 의견도 많다. 특히 향후 세부담이 늘어날 것으로 보이는 다주택자는 어떤 날짜에 어떻게 대응하는지를 잘 구분해야 한다.
그에 따라 부담해야 하는 세금이 크게 달라지기 때문이다. 이에, 아래 3가지 날짜는 꼭 구분하고 상황별 맞춤 대응하도록 한다.
5월 9일…양도세 중과 피할 ‘마지노선’
가장 먼저 기억해야 할 날짜는 5월 9일이다. 이때까지 토지거래허가 약정서 신청을 한 경우 양도세 중과배제가 가능하다. 다주택자의 경우 세를 끼고 매도도 가능하다(1주택자 등은 불가). 물론 세법상 매도, 매수일은 ‘잔금일’이 원칙이다.
하지만 지난 2.12 대책에서 매매계약서를 작성하고 이를 증빙하는 경우 예외적으로 중과배제가 되도록 정부가 허용하였고, 최근에는 다시 약정서 신청일로 유예를 하였다.
현재 서울 전 지역과 경기도 12개 지역은 토지거래허가구역이다. 이 경우 약정서 신청을 먼저 한 후 영업일 기준 15일(약 3주) 이내 허가 여부가 결정난다. 그 이후 본계약서를 작성하는데 이에 따라 거래 기간이 늘어난 점을 고려한 것으로 보인다.
실제 매도 잔금은 9월 9일까지는 마쳐야 한다. 신규 조정대상지역 지정 지역은 11월 9일 까지다.
하지만 주의해야 할 점이 있다. 가령, 이번 조치로 5월 9일까지 약정서 신청을 하고 그 이후, 가령 5월 15일 정도에 계약서 작성을 하였는데 이날로부터 4개월 후인 9월 15일에 매도잔금을 한다면 양도세 중과에 해당한다.
이는 부동산거래신고법은 개정하였지만 실제 양도세 중과를 규정하는 소득세법 시행령 개정은 기존과 동일하게 하기 때문이다.
따라서 다주택자 양도세 중과에 해당하는 주택을 매각하는 경우, 5월 9일까지는 최소 약정서 신청을 하되, 매도 잔금은 9월 9일(강남 3구와 용산구를 제외한 신규 조정대상지역 지정인 지역은 11월 9일)까지 매도 잔금을 해야 양도세 중과 배제가 가능하다는 점을 꼭 구분해서 기억하자.
5월 31일…보유세 부담 줄이려면 잔금 마쳐야
올해 서울 공동주택 공시가격 상승(안)은 18.67%에 이른다. 가장 높은 변동률을 보인 성동구는 무려 29.04%인데, 개별 단지를 보면 전년 대비 공시가격 상승률 30% 혹은 40%도 허다하다. 즉 올해부터 보유세 부담이 커질 것으로 예상이 되는데 만약 보유세 부담을 줄이면서 매각을 원할 경우 매도 잔금은 5월 31일까지 마쳐야 한다.
현행 보유세 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 즉, 이 날 하루만 주택을 보유하더라도 1년치 보유세는 모두 납부하는 구조이므로, 만약 올해 보유세 부담을 줄이기 위해 그 전에 매각을 원한다면 5월 31일까지 매도 잔금을 내야한다.
앞서 나왔던 중과배제 유예 조치의 경우 ‘계약일’ 혹은 ‘약정서 신청일’이 있었는데, 이는 일종의 예외사유에 해당하는 것이지 세법상 매도, 매수일은 잔금일이라는 것을 잊지 말자.
다만 현재 이미 4월 중순이 넘은 시점으로, 5월 31일까지 매도 잔금을 하는 것은 쉽지 않아 보인다. 즉, 보유세를 줄이기 위해 일부 물건을 처분하는 경우 올해는 어쩔 수 없다 하더라도 보다 장기적 관점에서 매각 혹은 증여를 고려하는 전략이 필요하다.
12월31일…매도계약 마쳐야 대출규제 피해
4월 17일부터 다주택자 대출연장이 원칙적으로 금지된다. 구체적으로는 다주택자의 수도권 및 규제지역에 위치한 아파트 담보대출이 금지되는데, 임차인이 있는 경우라면 해당 임대차계약 종료일까지는 만기 연장을 허용한다.
또한 매도계약이 체결된 경우나 어린이집, 준공 후 미분양 주택, 인구감소 지역 등에 위치한 주택은 주택수에서 제외된다.
만약 이런 상황에서 세를 끼고 매도하는 경우, 해당 정책 발표일(2026년 4월1일) 기준 유효하게 체결된 임대차계약종료일까지 만기연장을 허용한다. 또한 무주택자가 해당 주택을 올 연말 까지 허가관청에 토지거래허가신청을 접수하고, 허가일로부터 4개월 내 취득하는 경우에는 실거주 의무를 임대차계약종료일까지 유예함으로써 주택 매각이 가능하도록 할 예정이다.
다만 이 경우는 이미 5월 9일이 지나서 계약서를 작성한 것이므로 다주택자 양도세 중과는 피할 수 없다. 즉, 정부의 의도는 대출연장 금지로 어차피 팔아야 한다면 중과를 피할 수 있는 5월 9일까지 매도함으로써 조금이라도 특정 기간에 매물을 더 늘리려는 것이 목적이라 하겠다.
앞으로 이런 식의 매물유도 정책은 계속될 것으로 보인다. 말소된 등록임대주택 그리고 최근 거론되고 있는 비거주 혹은 투기적 1주택에 대한 것들이 그것이다. 물론 현실적으로 이를 구분하기 위한 실무적인 어려움도 많을 것이다.
더 큰 문제는, 이러한 정책으로 시장 참여자인 매도자, 매수자의 혼선은 더욱 커질 수 밖에 없다는 것이다. 따라서 이에 대해 명확한 내용을 숙지하고, 보유 혹은 보유하고자 하는 자산의 가치를 명확히 인지한 상태에서 대응하는 것이 필요하다. 그 어느 때보다 똑똑한 자산관리 전략이 필요한 시점이다.
<플러스 포인트>
-양도세 중과 피하려면 5월 9일 토지거래허가 약정서 신청
-보유세 부담 최고 40% 급증...매도 잔금은 5월 31일까지
-싸게 집 살 방법 아예 없는 것 아냐...준공후 미분양도 관심
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