같은 섹터, 다른 몸값… 상업용 부동산 투자 공식이 바뀐다

같은 아파트 단지, 같은 면적이라도 조망, 층수, 동 위치에 따라 가격은 크게 달라진다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 7월 서울 광진구 광장현대5단지 전용 59㎡는 한강 조망이 가능한 15층 매물이 조망이 제한적인 1층 매물보다 3억8000만원 높은 가격에 거래됐다. 같은 단지에서도 수요자가 선호하는 조건을 갖춘 자산과 그렇지 않은 자산의 가격 차이가 뚜렷해지고 있다.

상업용 부동산 시장에서도 비슷한 변화가 나타나고 있다. 이제 투자자들은 단순히 “어떤 섹터가 유망한가”보다 “그 섹터 안에서 어떤 자산이 안정적인 운영수익을 만들 수 있는가”를 더 세밀하게 따지고 있다.

레버리지보다 운영수익이 중요해진 시장

과거 저금리와 풍부한 유동성이 뒷받침되던 시기에는 자산의 고유 경쟁력보다 레버리지 효과(대출을 지렛대 삼아 이익 추구)가 투자수익을 좌우하는 경우가 많았다. 낮은 조달 비용으로 자산을 매입하고, 시장 가격 상승에 기대 수익을 실현하는 방식이 가능했기 때문이다.