다듬어 놓은 땅도 외면받는데…‘원형지’는 누가 사나

李 대통령, '원형지 분양' 검토 지시업계 "땅값·공사비 부담이 더 문제"부지 조성비·지반 위험에 사업성 우려LH 공공택지 45% 유찰…입주도 미지수 등록 2026-10-21 오후 4:26:53 수정 2026-10-21 오후 4:28:15 가 가 [이데일리 이다원 기자] 이재명 대통령이 주택공급 속도를 높이기 위해 택지 조성을 마치기 전에 땅을 공급하는 ‘원형지 분양’ 검토를 지시했지만 건설업계에서는 실효성에 의문을 제기하고 있다. 이미 조성된 공공택지도 높은 토지가격과 공사비 부담 등으로 매각에 어려움을 겪는 상황에서 부지 조성 비용과 사업 위험까지 떠안아야 하는 원형지를 민간이 적극적으로 사들이겠느냐는 것이다. 21일 건설업계에 따르면 원형지 분양을 통한 주택공급 확대 구상을 놓고 시행·시공업계에서는 사업성 확보가 우선이라는 반응이 나온다. 토지가격과 공사비 상승으로 수익성이 악화된 데다 프로젝트파이낸싱(PF) 등 자금조달 여건도 좋지 않아 택지 공급 방식만 바꾼다고 민간의 사업 참여가 늘어나기는 어렵다는 것이다. 원형지 분양은 택지를 미리 조성해 공급하는 일반적인 방식과 달리 개발사업자가 땅을 공급받아 부지 조성부터 건축까지 직접 추진하는 방식이다. 기존에는 토지 정비와 기반시설 조성을 마친 뒤 용도별로 나뉜 택지를 공급했다면, 원형지 방식은 개발사업자가 정해진 도시계획의 범위에서 부지 조성과 건축계획을 연계해 사업을 진행할 수 있다. 이 대통령은 전날 인천 계양 3기 신도시 현장에서 공공주택 공급 속도를 높일 방안으로 원형지 분양을 제시했다. 택지 조성이 끝나기 전부터 건축물 배치와 설계 등 후속 절차를 진행하고 일부 중복되는 토공 작업을 줄여 사업기간을 단축할 수 있다는 취지였다. 실제 개발사업자의 자율성이 확대되고 사업성이 개선되면 공급 속도를 높일 수 있다는 기대도 있다. 최황수 건국대 부동산학과 교수는 “사업성이 늘어나면 개발이익이 늘어나 동기부여가 될 수 있고 공급 속도를 높이려는 의욕이 생길 것”이라고 했다. 문제는 건설 원가가 오르는 반면 이를 분양가격에 반영하기도 쉽지 않다는 점이다. 택지 매입비와 공사비, 금융비용 등을 감안해 수익성을 확보해야 하지만 분양가를 높이면 수요 확보가 어려워질 수 있다. 특히 신도시는 주택뿐 아니라 상업·업무시설 등도 함께 조성해야 하는데 상권이 충분히 형성되지 않은 지역에서는 비주거시설의 분양이나 임차인 확보가 쉽지 않다는 게 업계 설명이다. 땅을 공급받더라...