“대출규제 없는 곳으로 돈 몰린다”…꼬마빌딩·오피스텔 전성시대 오나

6억 제한 없어...수익형 부동산 다시 관심

오피스텔과 꼬마빌딩 등 상업용 부동산으로 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 정부의 6·27 대출 규제로 주택담보대출이 6억원으로 제한됐지만 주거용 오피스텔이나 상가는 6억원 한도 제한을 받지 않기 때문이다.

1일 분양 업계에 따르면 일레븐건설이 서울 용산 유엔사령부(UN사) 부지에 건설(시공 현대건설)하는 ‘더 파크사이드 스위트’는 지난 15일 진행된 청약에서 총 775실 모집에 1296건이 접수됐다. 평균 1.67대 1, 최고 41대 1에 달하는 경쟁률이다.

해당 오피스텔은 분양가가 최저 32억원대부터 최고 185억원(펜트하우스)에 달하는 ‘하이엔드급’ 오피스텔로 분양 이전부터 높은 관심을 받아 왔다.

분양 업계에서는 현재 이 오피스텔의 정당 계약기간 내 초기 계약률을 20∼30% 선으로 추정하고 있다. 공급물량 대비 높은 분양가로 수요는 제한적이고, 규제지역이어서 분양권 전매도 금지되는 것을 감안할 때 양호한 성적이라는 평가다.

2022년 하반기부터 금리 인상이 본격화하며 수익형 부동산 투자 시장이 위축되는 모습을 보여 왔던 것과 대비되는 모습이다.

부동산R114 조사를 보면 2021년 5만7000실이던 전국 오피스텔 분양 물량은 2022년 2만7000실, 2023년에는 1만6308실로 급감한 뒤 지난해는 5500실에 그쳤다. 5057실이 분양된 2007년 이후 연간 기준으로 18년 만에 최저다.

6·27 대출 규제로 주담대가 막히며 관련 시장도 꿈틀하고 있다는 분석이 나온다. 정부는 지난 6월 28일부터 수도권·규제 지역에서 주택을 구입할 때 주담대 6억원을 초과해서 받을 수 없도록 제한하는 등 고강도 대출 규제를 시행하고 있다.

이에 따라 상대적으로 규제를 덜 받는 오피스텔, 꼬마빌딩 등으로 투자 문의와 관심이 분명히 증가한 것이다

꼬마빌딩 전성기 시절, 낙찰가율 196% 찍기도

지난 2020~2021년 사이 저금리 장기화 등으로 아파트값이 크게 뛰면서 아파트 대체재인 오피스텔과 자산가들의 인기 투자처였던 꼬마빌딩 시장은 활기를 보인 바 있다.

2021년 11월 법원 경매에 나왔던 서울 강남구 청담동의 토지면적 168.5㎡, 지하 2층·지상 4층 규모의 한 근린생활시설은 꼬마빌딩의 경매 역사를 새로 쓴 사례로 꼽힌다. 무려 120명이 응찰해 감정가(52억1900여 만원)의 2배에 육박하는 102억5100만원에 주인을 찾으면서다. 낙찰가율은 196.42%로 꼬마빌딩 경매에서 보기 드문 고가 낙찰이다.

법원경매정보회사 지지옥션 기준 2021년 서울지역 근린시설의 평균 낙찰가율은 125.3%에 달했다.

상업용 부동산 투자시 주의할 점은?

다만 일각에서는 6·27 대출 규제의 반사이익에도 불구하고 상업용 부동산의 침체가 단기간에 해소되진 않을 것이라는 관측도 제기된다. 상업용 부동산 시장이 회복되기에는 현재 실물 경기가 좋지 않기 때문이다.

오피스텔은 대출 규제에는 빠져 있지만 주거용으로 사용할 경우에는 세법상 주택 수에 포함돼 새 정부 정책 변화에 따라 세 부담이 커질 수 있는 점도 고려해야 한다.

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