'동서울터미널 개발' 다시 탄력받나…발목 잡던 '임시터미널' 해법 찾았다

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 광진구 구의동 동서울터미널 현대화사업이 최대 걸림돌이었던 '임시터미널' 문제 해결의 실마리를 찾으면서 다시 속도를 낼 것으로 기대된다.

주민 반대로 난항을 겪었던 구의공원 지하 임시터미널 설치 계획 대신 테크노마트를 활용하는 방안이 서울시에 공식 제안되면서 사업 정상화 기대감이 커지고 있다.

사전협상 절차가 마무리되면 지구단위계획 변경과 건축 인허가가 본격화될 예정이다. 오는 2031년 완공을 목표로 한 서울 동남권 랜드마크 조성 사업도 새로운 전환점을 맞게 됐다.

'신세계 주도' 초대형 개발…'동남권 랜드마크'

9일 서울시 및 업계에 따르면 동서울터미널 현대화사업의 진행주체인 신세계프라퍼티는 임시터미널 이전을 위한 사전협상제안서를 지난 5월 말 시에 접수 완료했다.

이 제안서에는 임시터미널을 테크노마트로 변경하는 것에 대한 계획이 담겨 있다. 현재 관련 절차가 진행 중이다.

동서울터미널 현대화사업 조감도 (자료=서울시)

동서울터미널 현대화사업은 서울 광진구 강변역로 50번지(구의동 546-1) 일대 동서울종합터미널 부지를 재개발해서 교통·문화·상업시설로 이뤄진 복합시설을 짓는 사업이다.

지난 1987년 문을 연 동서울터미널(연면적 4만7907㎡)은 112개 노선, 하루 평균 1000대 이상의 고속·시외버스가 운행되고 있다. 그러나 30년 넘게 운영되면서 시설이 낡고, 인근 교통에 지장을 줘 민원이 잇따랐다.

이에 서울시는 동서울터미널 현대화를 통해 여객터미널의 기능 개선을 넘어선 복합개발시설을 조성할 계획을 세웠다. 이 사업으로 △지하에 터미널·환승센터 △지상부 수변 휴식·조망공간 △공중부 상업·업무시설 등을 유기적으로 배치한다.

동서울터미널 부지에 새로 지을 건물은 지하 7층~지상 39층, 연면적 36만3000㎡ 규모의 초대형 건축물이다. 지하에 여객터미널, 환승센터를 조성해 교통 혼잡과 공기 오염을 최소화하고, 지상에는 한강변을 조망할 수 있는 공간을 만든다.

공중부에는 상업·업무·문화시설 등을 유기적으로 배치한다. 옥상에는 한강과 서울의 파노라마 뷰를 즐길 수 있는 전망대를 설치해 동서울터미널 이용객은 물론 시민 누구나 즐길 수 있는 복합개발시설로 조성한다.

특히 이 건물은 과거 광나루터를 오갔던 돛단배를 형상화할 예정이다. 미국 뉴욕 맨해튼 42번가 초고층 주상복합빌딩인 원 밴더빌트(높이 427m)의 '서밋' 전망대처럼 360도 파노라마 전망을 할 수 있게 조성한다.

사업이 끝나면 단순 여객터미널이 아닌 대형 쇼핑몰과 사무실, 파노라마 전망대 등을 갖춘 '서울 동남권 랜드마크'가 될 것으로 기대된다.

이 사업을 맡은 민간사업자는 신세계동서울피에프브이(PFV)다. 신세계동서울PFV의 최대 주주는 신세계프라퍼티(지분율 90%)며, 한국산업은행과 이마트가 각각 5% 지분을 보유하고 있다.

신세계프라퍼티는 부동산 투자·개발 및 공급, 복합쇼핑몰 사업 운영을 목적으로 하는 회사다. 이마트와 신세계가 지난 2013년 12월 공동출자해서 설립했다.

'테크노마트'로 변경…'사전협상제안서' 접수

이 사업은 동서울터미널 부지 인근에 있는 구의공원 지하에 임시터미널을 조성하는 것을 놓고 인근 아파트 주민들이 반대하는 문제가 있었다.

동서울터미널은 112개 노선에 하루 평균 1000대 이상 고속·시외버스가 운행 중이기 때문에 대체 운영할 임시터미널을 꼭 설치해야 한다.

이에 따라 서울시는 동서울터미널 현대화 공사기간 동안 인근 구의공원 지하를 임시터미널로 활용하는 '구의공원 재조성' 사업을 동시에 추진해왔다. 구의공원 하부를 임시터미널로 사용할 경우 타 지자체와는 달리 대합실, 매표공간 등을 갖춘 실내 건축물 형태로 운영한다.

동서울터미널 개발사업 공공기여 내용 (자료=서울시)

그러나 인근 주민들이 구의공원 현상 유지를 계속 요구해와서 서울시, 신세계프라퍼티 모두 해결책 마련에 고심했다. 그 결과 서울시는 임시터미널 대체부지로 구의공원 옆에 있는 테크노마트를 활용하기로 했다.

테크노마트 지상 하역장을 임시 승차장으로, 지하 공실을 대합실로 활용하는 것이다. 향후 구체적 운영방안을 마련해서 테크노마트도 활성화하고 지역경제에도 활력을 불어넣을 것으로 기대하고 있다.

신세계프라퍼티는 임시터미널 이전을 위한 사전협상제안서를 지난 5월 말 접수 완료했다. 이 제안서에는 임시터미널을 테크노마트로 변경하는 것에 대한 계획이 담겨 있다. 현재 관련 절차 진행 중이다.

사전협상 제도는 5000㎡ 이상 대규모 부지를 개발할 때 인·허가권자인 서울시와 민간사업자가 협상을 해서 도시계획 변경을 포함한 구체적 개발계획을 수립하는 제도다.

용도지역 상향 등으로 민간사업자의 사업성을 높여주고, 그에 따른 개발이익 일부를 공공기여로 확보해서 지역 여건 개선 및 필요시설 조성 등에 활용한다. 공공기여를 무엇으로 할지, 개발계획을 어떻게 넣을지 등에 대한 내용도 사전협상에 포함된다. 사전협상이 끝난 후에는 지구단위계획 변경 절차를 진행할 예정이다.

또한 사전협상 조정협의회 절차에 따라 나온 도시관리계획안으로 서울시 도시·건축공동위원회 심의를 받게 된다. '사전협상 조정협의회'란 공공(서울시) 및 민간(신세계프라퍼티) 측 협상단과 외부전문가로 구성된 협의체를 말한다.

도시계획변경 사전협상 조직 (자료=서울시)

기존 서울시 계획에 따르면 △올해 상반기 도시관리계획 변경 결정(예정) △올해 하반기 건축허가(예정) △내년 상반기 착공(예정) 순이지만 이보다 다소 지연될 가능성이 있다. 서울시는 이 사업에 시기적 변동이 많았던 만큼 민간사업자와 협의를 통해 최대한 신속히 진행하려 하고 있다. 오는 2031년 완공하는 것이 시 목표다.

서울시 관계자는 "임시터미널 대체부지를 마련하는 작업을 보완하는 과정 중에 있다"며 "신세계프라퍼티가 접수한 사전협상제안서가 적정한지에 대해 관련 부서에서 협의를 진행해야 한다"고 말했다.

이어 "사전협상이 언제 끝날지에 대한 정확한 기한은 없지만, 작년보다는 빨리 진행될 것으로 예상하고 있다"고 덧붙였다.