보유세 기준되는 ‘공정가액비율’ 상향 거론… 장특공제 줄일듯

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내달 부동산 세제 개편 어떻게
다주택자-초고가 주택 부담 늘듯… 2주택부터 종부세 중과 가능성
靑 “세율 인상은 최후 수단” 신중… 전문가 “거래세 낮춰야 매물 나와”

9일 오후 서울 송파구 잠실동의 부동산 중개사무소에 급매물을 알리는 안내 문구가 붙어 있다. 신원건 기자 laputa@donga.com

이재명 대통령이 선진국 수준의 보유세 부담을 강조하면서 이르면 내년부터 다주택과 초고가 주택 보유자를 중심으로 세금 부담이 늘어날 것으로 보인다. 정부는 부동산 세금 조정에 따른 효과를 시뮬레이션하는 작업을 다각도로 진행 중인 것으로 알려졌다. 정부는 7월 말 발표할 세제 개편안에 보유세 강화와 비거주 1주택자 세금 감면 혜택 축소 등을 담는 방안을 검토하고 있다.

● 다주택·초고가 정조준해 세금 올릴 듯

국회예산정책처가 최근 공개한 ‘2026 대한민국 조세’ 보고서에 따르면 2024년 기준 한국 국내총생산(GDP) 대비 재산세와 종합부동산세 등 보유세 비중은 0.9%로 미국(2.7%), 캐나다(2.6%), 프랑스(1.9%), 일본(1.9%) 등 주요 선진국보다 크게 낮다. 주요 7개국(G7) 평균인 1.9%와 비교하면 절반 이하이고, 경제협력개발기구(OECD) 평균(0.9%)과 비슷한 수준이다. 다만 취득세, 상속세 등 다른 재산 관련 세금을 포함한 재산과세 전체 기준으로는 달라질 수 있다. 이 대통령은 8일 취임 1주년 기자회견에서 “(주택이) 거의 사치품화돼 있다. 서구, 선진국만큼의 보유 부담을 갖게 하는 게 맞겠다”며 보유세 강화 방침을 시사했다. 6·3 지방선거에서 강남 3구(강남·서초·송파구)와 한강벨트 표심이 정부여당에 부정적으로 작용했다는 평가에도 부동산 규제 드라이브를 더욱 강화하겠다는 의지로 읽힌다.

재정경제부는 세제 개편안 발표 시기인 7월 말까지 재산세, 종부세, 양도소득세 등 부동산 과세 전반을 재설계하는 방안을 살펴보고 있다. 이 대통령이 수차례 실거주 보호 원칙을 강조한 만큼 다주택자, 비거주 1주택자의 세 부담 강화에 초점이 맞춰질 것이란 관측이 나온다.

우선 거론되는 방안은 공정시장가액비율 상향이다. 주택 공시가격에서 각종 공제를 뺀 뒤 이 비율을 곱하면 세금을 매기는 기준인 과세표준(과표)이 된다. 종부세 공정시장가액비율은 통상 80% 정도였는데, 문재인 정부 시절인 2021년 이 비율을 95%까지 올렸다가 2022년 윤석열 정부에서 60%로 다시 낮췄다. 비율 조정은 시행령 개정 사항이라 입법 과정 없이 가능하다. 비율만 높여도 종부세 부담이 늘어난다.

종부세 과표구간을 더 세분화해 고가 주택에 대한 과세를 촘촘하게 하는 방안도 검토 대상이다. 종부세는 과표 3억 원 이하부터 94억 원 초과까지 7단계로 나눠 0.5∼2.7% 세율을 적용한다. 초고가 주택에 한해 구간을 더 세분화한 뒤 현재보다 높은 세율을 적용할 수 있다. 다주택자 종부세 중과세율 적용 대상을 2주택 이상으로 확대할 가능성도 있다. 현재 3주택 이상 보유자에게는 0.5∼5.0% 중과세율이 적용된다. 중과세율은 과거 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 적용됐다. 그러다가 2023년부터 지역 구분 없이 3주택 이상으로 축소했다. 다만 청와대 내부에선 종부세 개편을 통한 보유세율 인상은 최후의 수단이라며 신중한 기류를 보이고 있다.

● 장기 ‘보유’ 아닌 ‘거주’만 세금 감면 검토

비거주 1주택 보유자에 대한 세금 감면 축소는 유력한 방안으로 꼽힌다. 1가구 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제(장특공제)를 실거주자에게만 적용하는 내용의 법안이 이미 국회에도 발의돼 있다.

현재 집을 팔 때 1주택자는 보유와 거주 기간에 따라 각각 최대 40%(각각 10년 이상)씩 80%까지 공제를 받는다. 여기서 보유 기간에 따른 공제를 없애고 거주 기간에 따라 최대 80% 공제 혜택을 줄 것으로 예상된다. 종부세 장특공제는 현재 거주 요건 없이 5년 이상 집을 보유하면 최대 50%까지 받는데, 이를 거주 기준으로 바꿀 가능성도 있다.

정부는 매입 임대아파트 사업자의 양도세 중과 배제 혜택을 축소하는 방안도 검토하고 있다. 매입 임대는 등록 임대사업자 유형 중 하나로, 사업자가 의무 임대 기간을 지키고 임대료를 연 5% 이상 올리지 않으면 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제 등의 혜택이 주어진다. 아파트 매입임대는 2020년 폐지됐지만 이전에 등록한 아파트는 임대기간이 끝나도 집을 팔 때 양도세 중과에서 배제된다. 국토교통부에 따르면 2024년 말 기준 서울 매입임대 아파트는 4만3682채에 이른다. 이에 중과 배제 적용 기한을 설정해 임대사업자들이 그 전에 집을 팔도록 해 매물을 늘리려는 것이다.

● “거래 절벽 막을 보완책 병행돼야”

보유세 인상안이 현실화하면 올해 집값 상승에 따라 오를 내년 부동산 세금 인상 폭이 더 가팔라질 것으로 보인다. 전문가들은 보유세를 높이려면 양도세는 낮추는 등 거래를 활발하게 할 수 있는 보완 조치가 병행돼야 한다고 말한다. 부동산 세금을 강화해도 이로 인한 매물 증가 효과가 기대만큼 크지 않을 것으로 예상되기 때문이다. 오히려 매물 잠김 현상이 심해져 거래 위축과 전월세 시장 불안이 더 심각해질 수 있다고 우려했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “한국은 주요국 대비 취득세, 양도세 등 거래세 부담이 매우 큰 편”이라며 “보유세를 높이려면 거래세 부담은 낮춰야 한다”고 지적했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “보유세만 올리면 거래가 끊긴 채 가격은 내리지 않는 교착 상태가 이어질 것”이라며 “장기적으로 양도세를 일부 완화할 필요가 있다”고 봤다.