부동산 구입 때 세금 줄이려면…사업 목적부터 챙기자

“부동산을 살 때 대출받아 사는 게 절세 측면에서 유리한 게 맞나요?”

5월 종합소득세 신고 기간이 되면 가장 자주 듣는 질문 중 하나다. 결론부터 말하면 반은 맞고, 반은 틀리다. 대출을 받으면 자금출처 조사 측면에서 유리할 수 있다. 그 대출에 대한 이자 비용이 세법상 필요경비로 인정되면 과세소득이 줄어 세금이 감소한다. 그렇다고 해서 세금을 줄이기 위해 일부러 대출받는 게 유리한 것은 아니다. 세금을 덜 내기 위해 이자를 더 부담하는 것은 결국 비용을 더 쓰는 것이기 때문이다.

대출은 세금을 줄이기 위해서가 아니라 사업이나 투자에 필요해서 받는 것이다. 다만 그 과정에서 발생한 이자를 세법상 정당하게 비용으로 인정받을 수 있도록 관리하는 게 중요하다. 세금을 줄이는 핵심은 돈을 적게 버는 것이 아니라, 사업과 관련된 비용을 적법하게 필요경비로 인정받는 데 있다.

소득세법상 사업 운영을 위해 받은 대출금의 이자는 원칙적으로 필요경비로 처리할 수 있다. 실무에서는 원리금 상환 방식으로 이자와 원금이 함께 상환되는 경우 원리금 상환액 전체를 비용으로 오해하는 사례가 적지 않다. 하지만 세법상 비용으로 인정되는 것은 어디까지나 이자 부분이다. 상환 원금은 경비가 아니다.

대출 이자라고 해서 모두 경비가 되는 것도 아니다. 첫째, 사업과 무관한 대출 이자는 필요경비가 아니다. 주택담보대출이나 생활자금 대출처럼 개인적 목적의 차입금 이자는 사업 비용으로 처리할 수 없다. 특히 최근에는 국세청 점검이 대폭 강화되고 있는 것도 주의할 점이다. 국세청은 지난 3월 보도자료를 통해 “사업자 대출을 용도 외로 유용해 주택을 취득한 것으로 의심되는 대상자에 대해 자금조달계획서, 대출금의 종류·사용처, 사업체 신고 내용 등을 종합 분석해 탈루 혐의가 확인되면 조사 대상으로 선정하겠다”고 밝혔다. 관련 사업체까지 조사 범위를 넓혀 대출이자 부당경비 처리, 수입금액 누락 여부까지 함께 검증하겠다는 점도 분명히 했다.

둘째, 부동산을 공동명의로 취득할 때의 대출도 관심이다. 예를 들어 2명 이상이 동업으로 부동산을 취득하는 경우 해당 대출이 실제 부동산 취득을 위한 잔금대출이라 하더라도 공동사업에 참여하기 위한 출자금 성격으로 해석될 수 있다. 공동명의 부동산 대출이자를 경비로 인정받으려면 부동산을 취득하기 전에 동업계약서를 첨부해 공동사업자등록을 해야 한다. 동업계약서에는 동업의 목적, 출자금, 출자 비율, 출자시기 등을 명확히 정리해 둘 필요가 있다.

셋째, 초과인출금에 대한 이자도 문제될 수 있다. 소득세법은 사업용 자산보다 부채가 더 많은 경우 그 초과 부채를 ‘초과인출금’으로, 이에 해당하는 지급이자는 ‘사업 무관 경비’로 본다. 자산보다 부채가 많다면 대출이자라 하더라도 비용으로 인정받지 못할 수 있다. 다만 형식상 초과인출금에 해당하더라도 실제 사업용으로 사용됐다는 점을 납세자가 객관적 자료로 입증하면 필요경비로 인정될 여지는 있다. 계좌 흐름과 지출 증빙은 충분히 갖춰야 한다.

결국 중요한 것은 대출을 왜 받았고 어디에 썼느냐다. 세금을 줄이기 위해 대출을 받는 것이 아니라 필요한 대출을 세법상 불이익 없이 정리하는 것. 그것이 종합소득세 신고에서 가장 현실적인 절세 전략이다.

천경욱 세무법인 송우 대표세무사