“부동산 대책, 문재인 때와 뭐가 다르죠?”…전문가가 짚은 강력한 한 방은

‘부동산 시장은 누를수록 더 튀어오른다.’

과거 노무현·문재인 정부 당시 시행했던 각종 규제책이 결과적으로 집값 상승폭을 더 키웠다는 지적은 부동산 시장에선 상식처럼 받아들여지고 있다. 그럼에도 지난해 6월 출범한 이재명 정부는 6·27 대출 규제를 시작으로 부동산 시장을 안정화하기 위한 메스를 들었다. 일각에선 과거와 똑같은 실패를 반복할 것이라고 냉소한다. 하지만 이번 정부는 규제의 세밀함이 달라 규제 효과를 확실히 낼 수 있을 것이란 분석도 있다.

김효선 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 최근 서울 여의도 국민은행 본점에서 매일경제와 만나 “이번 정부의 부동산 대책은 과거 정부들과 다르다”며 “규제를 할수록 집값이 상승했던 지난 날과는 다른 양상이 나타날 수 있다”고 말했다.

우선 이번 정부가 신규 대출뿐 아니라 기존 대출까지 규제 대상으로 삼은 점이 이전 정부들과의 차이점이다. 신규 대출 규제 수준만 보면 문재인 정부가 더 강하다. 2019년에 12·16 대책을 통해 아파트값이 15억원을 초과하면 주택담보대출(주담대)을 원칙적으로 막았는데, 현재는 15억~25억원 수준의 아파트는 4억원까지 대출이 가능하다.

하지만 이번 정부는 지난 17일부터 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장을 막았다. 김 위원은 “이번 규제가 보유 중인 다주택자 물량이 실제로 시장에 나오도록 강제하도록 작용했다”고 설명했다.

더불어 비거주 1주택자를 규제 사정권에 넣은 점도 다르다. 과거엔 ‘1주택자는 실수요자’라는 전제 하에 1주택자에 대한 규제책을 내지 못했다. 하지만 이번엔 1주택자라고 하더라도 비거주하는 이들을 규제하겠다고 예고했다. 실제로 주담대를 받는 것보다 임차인의 전세보증금으로 집값을 충당하는 방식이 비용이 적게 들기에, 이런 식으로 고가 1주택을 보유하고 본인은 다른 곳에 임차해 사는 경우가 적지 않았다.

김 위원은 “기존 대출 규제는 부채 총량 관리가 어느 정도 되면 다시 완화하는 등 일시적인 성격이 강했다”면서 “이번엔 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율을 80%까지 낮추겠다는 확실한 목표를 공식화했다”고 말했다.

대출과 세금 등 규제 적용 시 시차가 크지 않다는 점에서도 차이가 있다. 김 위원은 “문 정권도 세금과 대출 규제를 여러 차례 썼지만, 시차가 있어서 시장이 한쪽 규제에 적응하는 시간을 벌기도 했다”면서 “이번엔 다주택자 양도세 중과와 동시에 하반기에 바로 보유세 강화까지 예고돼 규제를 통한 압박의 강도가 더 강하다”고 설명했다.

이에 따라 하반기에 강남권 아파트 가격이 더 떨어질 수 있다는 전망도 내놨다. 김 위원은 “2월 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 발표 후에도 간간히 급매가 나왔다”면서 “하반기엔 대출 규제가 더 강화한 상황에서 세금 부담까지 확 올라가면 강남권 아파트 가격이 더 내려갈 수도 있다”고 분석했다.

그러면서도 아파트 매매를 고민하고 있다면 무리하지 않는 선에서 대출을 받아 내집마련에 도전할 것을 추천했다. 김 위원은 “대출을 최대한 받을 수 있는 15억원 이하 아파트에 시선이 쏠리고 있다”며 “전세의 월세화도 가팔라지고 주거비용이 계속 높아지고 있어서 이런 비용을 고려했을 땐 실거주를 위한 주택 한 채를 사는 건 합리적”이라고 말했다.

이 기사가 마음에 들었다면, 좋아요를 눌러주세요.