비거주 1주택자 전세대출 사실상 막힐수도… DSR 적용도 검토

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李대통령 “집값 상승 원인” 지목에 금융위, 8월부터 보증 금지 검토
부모 봉양-교육 등 예외 인정 방침… 투기 목적 아닌 서민 피해 차단

사진은 8일 서울 종로구 정부서울청사 내 금융위원회 모습. 2025.9.8 뉴스1

이르면 8월부터 수도권·규제 지역 아파트를 가진 비거주 1주택자는 사실상 신규로 전세대출을 받기 어려워질 것으로 보인다. 이재명 대통령이 8일 취임 1주년 기자회견에서 전세대출을 집값 상승 원인으로 지목한 가운데, 금융당국은 다음 달 말 예정된 정부 세제개편안 발표에 맞춰 이 같은 전세대출 규제를 검토하고 있다.

9일 금융당국에 따르면 금융위원회는 전세대출 규제 등 부동산 대출 관련 추가 규제를 들여다보고 있다. 내달 말 정부가 세제개편안을 발표할 때 함께 발표하는 방안을 유력하게 검토 중이다. 이르면 8월부터 시행될 가능성이 크다.

이재명 대통령이 8일 청와대 영빈관에서 열린 취임 1주년 기자회견 ‘대체불가 대한민국’에서 발언하고 있다. 2026.06.08 뉴시스

이 대통령은 전날 청와대 영빈관에서 열린 기자회견에서 “전세는 대한민국에만 있는 일종의 사금융”이라며 “전세대출을 많이 해준 것이 집값 상승의 주된 원인”이라고 언급한 바 있다. 이 대통령은 전세대출과 관련해 특히 ‘비거주 1주택자’를 지목해 왔다. 앞서 X(옛 트위터)에 “남의 돈으로 부동산 투기해 돈 벌면 열심히 일하는 사람들은 의욕을 잃는다”며 비거주 1주택자에게 매물을 내놓으라고 압박한 바 있다. 이 대통령이 상반기 내내 비거주 1주택자의 전세대출을 지적한 만큼 금융권에서는 전세대출 규제 발표가 시간문제라고 보고 있다.

현재 세입자가 전세대출을 받으려면 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 공적 보증 기관의 보증을 받아야 한다. 수도권에서 1주택자는 보증 기관을 통해 전세대출을 최대 2억 원 받을 수 있다. 비거주 1주택자의 전세대출 보증이 금지되면 이러한 대출이 사실상 막히게 된다.

이미 전세대출을 받은 비거주 1주택자는 기존 대출 만기를 연장하기 어려워질 가능성이 높다. 금융당국이 비거주 1주택자의 신규 전세 대출 보증 금지뿐만 아니라 기존 대출의 만기 연장을 불허하는 방안도 유력하게 검토 중이기 때문이다. 규제 대상은 수도권·규제 지역 아파트를 소유한 비거주 1주택자로 한정하는 방안이 검토되고 있다.

다만 부모 봉양이나 교육 때문에 비거주 1주택자가 됐다면 규제에서 예외가 될 것으로 보인다. 이들은 이 대통령이 저격한 ‘투기적’ 비거주 1주택자가 아니기 때문이다. 금융당국은 비거주 1주택자 중에서도 투기성 수요만 골라내는 세부 기준을 정하기 위해 고심하고 있다. 자칫 투기 목적이 아닌 비거주 1주택자까지 규제 대상으로 묶어 버리면 서민 피해가 클 수 있기 때문이다. 금융당국은 부모 봉양, 자녀 교육, 직장 문제로 보유한 집에 살지 못하는 비거주 1주택자는 규제의 예외로 인정하는 방안을 검토 중이다. 비거주 1주택자가 아니더라도 전세 대출 한도는 줄어들 수 있다. 금융당국은 실거주 1주택자의 전세 대출이나 무주택자의 고액 전세 대출도 대출 한도를 산정하는 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 방안을 검토하고 있다. 현재 DSR 규제는 주택담보대출·신용대출 원리금 상환분과 수도권 1주택자 전세 대출의 이자 상환분에만 적용되고 있다.

전주영 기자 aimhigh@donga.com