“삼성역 30분 신축 아파트 선점할까” … 임장러 몰리는 ‘불대갈’ 투자지도 [부동산 손품노트]

요즘 부동산 임장러들 사이에서 뜨거운 지역으로 ‘불대갈’이라는 말이 오르내린다. 서울 은평구 불광·대조·갈현. 세 동네 앞 글자를 딴 줄임말이다. 수도권광역급행철도(GTX)-A노선이 지나는 데다 대규모 정비사업이 동시에 추진되면서 수요자들의 관심이 모이는 곳이다.

은평구는 한때 ‘뉴타운의 도시’로 불렸다. 진관동 일대에 은평뉴타운이 들어서며 베드타운을 형성했다. 하지만 구도심인 불광·대조·갈현은 그 흐름에서 한 발 비켜나 있었다. 노후 빌라가 빼곡하지만 재개발은 ‘추진 중’이라는 말만 반복됐다.

최근 불광·대조·갈현 일대 정비사업이 탄력을 받고 있다. 은평구 ‘재개발 3대장’으로 일컬어지는 갈현1구역(4467가구), 대조1구역(2451가구), 불광5구역(2425가구)이 착공 지연, 공사 중단 등 각종 이슈를 해소하고 사업이 막바지에 들어서면서다. 3대장이 속도를 내자 주변 노후 주거지의 정비사업 개발 압력도 높아지는 모습이다. 예정된 정비사업이 모두 완료되면 불광·대조·갈현동에는 1만 가구를 웃도는 규모의 신축 아파트 단지가 들어설 예정이다.

‘천지개벽’을 앞둔 동네는 기회의 땅이 될 수 있다. 문제는 타이밍이다. 시장(가격)은 정직하고 빠르다. 재개발 사업이 제대로 굴러가기 시작하면 가격에 기대가 반영된다. 줄어든 리스크만큼 내가 투입해야 할 자금은 커진다. 불대갈 재개발은 여전히 시간을 태워 가치를 빚는 구간일까. 아니면 고점에 올라타는 것일까.

손품노트가 세 동네를 순서대로 들여다본다. 1편은 불광, 2편은 대조·갈현이다. 3호선·6호선 환승역인 불광역과 연신내역을 중심으로 생활권이 묶여 있는 곳들이다. 하지만 지역별로 정비사업 단계가 다르고 역세권 수혜도 미묘하게 달라 장단점이 확연하다.

불광동은 3·6호선 더블 역세권을 품고도 그간 ‘연신내 옆 동네’로 저평가를 받아온 곳이다.

지금부터 불광동을 살펴보자.

교통의 요지 불광동

입지·교통

불광동은 동쪽으로 갈현동, 대조동과 접한다. 불광역(3·6호선 환승)이 중심 역이다. 불광역에서 6호선으로 13분이면 디지털미디어시티(DMC)에 도착한다. 3호선으로는 홍제·무악재를 거쳐 서울 도심(CBD)까지 환승 없이 연결된다. GTX-A의 남북 구간이 2028년 전후로 연결되면 연신내역에서 GTX-A를 타고 삼성역까지 약 9분에 닿을 수 있다. 연신내역은 불광역에서 걸어서 15분 거리다. 불광동 대부분의 정비사업 구역은 두 역이 모두 도보권이다.

불광동은 북한산 사면부터 불광로 저지대까지 높낮이 차가 있다. 북쪽 언덕배기 저층 주거지는 경사도가 가파르다. 불광5구역 일대는 저지대 상습 침수구역에 위치한 열악한 저층 주거지였다. 집중호우 시 인접한 불광로 일부가 침수되고, 경사지에 노후 옹벽 등이 있어 주민 안전 우려가 지속됐다. 재개발로 이러한 문제가 해소될 전망이다.

학군·인프라

학원가는 불광동보다 연신내역 상권에 집중돼 있다. 연신내역 지상 출구 주변에 중·고등 학원이 밀집했다. 불광동 자체는 학원보다 학교 접근성이 강점이다. 불광초·대성중·불광중·연신중·동명여고·선일여고 등으로 배정된다.

불광동 서쪽으로는 불광근린공원이 있고 어디서나 북한산이 보이는 자연 친화적 환경이 강점이다. 인프라도 탄탄한 편이다. NC백화점 불광점이 불광역 바로 옆이다. 이밖에 이마트 은평점, 은평롯데몰 등이 반경 3km 안에 있다.

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