서울 공시가 18.6% 상승 … 내년엔 더 뛴다

올해 국회예산정책처가 작성한 '2026년 주택분 보유세수 전망 보고서'에 따르면 2026년 주택 보유세(재산세·종합부동산세) 수입은 8조7803억원으로 추산됐다. 지난해 추계액(7조6132억원)보다 15.3%(1조1671억원)나 많다. 재산세가 13.4% 늘어난 7조2814억원이고, 종부세는 25.9% 증가한 1조4990억원으로 전망됐다.

보유세가 큰 폭으로 늘어난다고 전망된 이유는 공시가격이 많이 오른 영향이다. 올해 아파트 등 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13% 올랐고 서울은 18.60% 급등했다. 특히 비싼 주택의 공시가격이 큰 폭으로 뛰고 종부세 대상도 늘어나면서 재산세보다 종부세 증가율이 훨씬 높게 추산됐다.

올해 아파트 등 공시가격에 대한 불만 의견 접수가 5년 만에 최대를 기록한 것도 같은 맥락이다. 공시가격이 급등해 세금 부담이 커질 것으로 예상되자 불만이 쏟아졌다는 뜻이다. 실제로 공시가격을 내려달라는 요구가 1만1606건(79.70%)으로 대부분을 차지했다.

공시가격이 크게 뛴 지역일수록 반발하는 의견 제출이 많았던 것으로 나타났다. 특히 서울 강남권과 한강벨트에서 의견 제출이 집중되며 지역 간 편차가 뚜렷하게 확인됐다.

공시가격이 25.83% 오른 강남구는 2797건으로 서울 자치구 중 의견 제출이 가장 많았다. 송파구(1189건)와 서초구(887건)가 뒤를 이었고, 올해 서울에서 공시가격 상승률이 가장 높았던 성동구도 639건이 접수됐다. 강남 3구와 한강벨트(마포·용산·성동)에서 쏟아진 공시가격 조정 요구만 6503건으로, 서울 전체(1만166건)의 64.0%에 달했다. 다만 이들 지역에서 제출된 의견이 실제 공시가격 조정으로 이어진 비율은 강남구(20.6%)를 제외하면 4~10%에 그쳤다.

문제는 앞으로 보유세와 관련한 세제 변화가 더 커질 가능성이 크다는 점이다. 이재명 대통령이 집값 안정을 명분으로 부동산 세제 전반의 정비를 연이어 지시하면서 오는 7월 발표될 세법 개정안에는 양도소득세를 비롯해 보유세, 법인세까지 가계와 기업을 아우르는 부동산 세제 개편안이 대거 포함될 것으로 전망된다. 이 대통령이 "세금으로 집값을 잡는 것은 최후의 수단"이라고 선을 그었지만 6·3 지방선거 이후 2년간 큰 선거 일정이 없어 시장 흐름에 따라 정부가 세제 카드를 전면에 꺼낼 공산은 충분하다.

단기적으로는 법 개정 없이 시행령 손질만으로 처리 가능한 공정시장가액비율 조정이 가장 현실적 수단으로 거론된다. 우리나라 주택 보유세는 시세와 현실화율(시세 대비 공시가율), 공시가율 그리고 세율을 곱해서 산정한다. 공시가율을 끌어올리면 그만큼 세금 부담이 커진다는 얘기다. 이 비율은 2009년 처음 도입된 뒤 2018년까지 80% 선을 유지하다 2021년 95%까지 올라갔고 윤석열 정부 들어 60%로 다시 내려갔다.

세율 자체를 직접 손볼 가능성도 있다. 부동산 시장에선 다주택자와 고가 1주택, 비거주 1주택자 등을 타깃으로 한 세율 개편이 이뤄질 가능성을 점치고 있다. 종부세 가격 구간을 더 촘촘하게 만들고 구간별로 세율을 지금보다 더 올리는 방식도 거론된다. 69%까지 낮아진 현실화율 역시 공시가율과 비슷한 방식으로 상향 조정하는 방안이 검토 대상에 올라 있다.

최근 개편 가능성이 거론되는 양도세 장기보유특별공제와 비슷한 취지로 종부세의 고령자·장기보유 세액공제도 손질 대상에 오를 수 있다. 장특공제와 달리 종부세 공제는 실거주 요건이 따로 없어 '거주 여부와 무관한 세제 혜택'이라는 대통령의 문제의식과 곧바로 연결되기 때문이다.

[손동우 기자 / 박소은 기자]

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