“서울시가 좋아하는 그림 그려달라”…한형기 조합장의 ‘재건축 십계명’ [달인열전]

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“서울시가 좋아하는 그림 그려달라”…한형기 조합장의 ‘재건축 십계명’ [달인열전]

입력 : 2026.06.07 18:24

“서울시가 좋아하는 그림으로 그려달라.”

한형기 HK미래주택연구원 대표가 원베일리 설계사에게 한 말이다. 설계비 150억원을 그대로 줄 테니 인허가만 빨리 받을 수 있는 그림으로 다시 그려달라는 주문이었다. 인허가를 2년 1개월 만에 끝내고 1평당 597만원 공사비로 마감한 한 대표 노하우의 출발점이 그 한 줄에 있었다.

달인열전은 지난 상편에서 한 대표를 만든 두 번의 위기를 다뤘다면, 하편에서는 그 위기에서 나온 디테일과 절박함이 30년을 굴러간 끝에 어떤 결론으로 정리됐는지를 따라간다. 두 시간을 넘긴 인터뷰 끝에 매경플러스가 받아 적은 결론은 두 단어로 좁혀졌다.

속도, 그리고 숫자. 속도가 나려면 숫자가 정확해야 하고, 숫자가 정확해지려면 디테일에 집착해야 한다. 그 모든 산수의 무대가 서울시다. 재건축은 결국 서울시와 파트너가 되는 게임이라는 것이 30년의 결론이다.

한형기 HK미래주택연구원 대표가 래미안 원베일리에 위치한 사무실에서 매경플러스와 인터뷰하고 있다. [황순민 기자]

조합장은 결국 숫자로 설득해야 한다

- 30년 보신 결론 중 첫 번째가 조합장이라고 했다.

▶ 30년 동안 보면서 내린 결론이다. 재건축이 망하는 첫 번째 이유가 조합장이다. 조합장 한 명이 잘못 들어오면 1년, 2년이 그냥 간다. 본인이 욕심을 부리거나, 본인이 뭘 모르거나, 본인이 결정을 못 한다. 셋 중 하나만 걸려도 사업은 멈춘다. 그 셋 중 하나도 안 걸리는 조합장이 열에 하나 있을까.

- 잘 모르는 조합장이 그만큼 많다는 얘긴가.

▶ 보통은 그 자리에 욕심으로 간다. 본인 집값만 보고 가는 사람이 대부분이다. 그러면 시공사가 무슨 말을 해도 못 알아듣는다. 인허가 단계가 무엇인지도 모른다. 그 상태에서 결정권만 가지고 있으니 사업이 안 굴러간다. 조합장 자리는 욕심으로 가는 게 아니라 책임으로 가는 거다.

- 조합원 700명을 어떻게 설득하나.

▶ 설득은 숫자로 한다. 분담금이 얼마 줄어든다, 환급금이 얼마 늘어난다, 분양 수익이 얼마 들어온다. 이걸 숫자로 보여주면 조합원이 움직인다. 본인 통장에 얼마나 들어오는지가 보이면 누구도 반대 못 한다.

래미안 원베일리로 재건축되기 전 서울 서초구 반포동 신반포3차아파트 단지에 조합설립 동의율 달성을 알리는 현수막이 걸려 있다. [김호영 기자]

- 강남 재건축이 분상제(분양가상한제)와 재초환(재건축초과이익환수제) 때문에 멈춰 있다는 진단이 많다.

▶ 다 핑계다. 옛날에 분양가상한제와 초과이익환수제 때문에 강남이 5년 그냥 그대로 쉬었다. 그런데 원베일리는 초과이익환수제는 피했고, 분양가상한제 적용 속에서도 HUG 보증 기준보다 높은 분양가를 받아냈다. 분양가상한제는 맞추면 되고 초과이익환수제는 열심히 해서 피하면 된다. 다들 능력이 안 되니까 못 피한 거다.

- 원베일리 인허가를 2년 만에 끝내 화제를 모았다.

▶ 그 안에 도시계획심의, 건축심의, 교통심의, 환경영향평가, 사업시행인가, 조합원 분양 신청, 관리처분계획 총회, 관리처분인가 신청까지 다 들어갔다. 2017년 12월 말까지 관리처분 인가 신청을 접수해야 초과이익환수제를 피할 수 있었다. 원베일리는 2017년 9월 사업시행인가를 받고 같은 해 12월 관리처분계획 인가를 신청해 기한 안에 들어왔다.

- 그게 어떻게 가능했는가.

▶ 설계를 새로 했다. 우리 아파트 품질이고 뭐고 다 따질 필요 없다. 일단 인허가부터 받자. 그래서 설계사한테 말했다. 설계비 150억원 그대로 줄 테니까 서울시가 좋아하는 그림으로만 그려달라. 그 설계로 인허가 다 받고 진짜 설계는 이주하고 철거하면서 다시 받았다. 인허가는 새로 받으면 된다.

공사비도 분양가도 결국 숫자다

- 박원순 시장 시절 35층 규제는 어떻게 풀었나.

▶ 오세훈 시장 때 62층 허가를 받아놨는데 박원순 시장이 들어와 35층으로 다 묶었다. 데모해서 38층을 받아냈다. 38층도 마음에 안 들었다. 그래서 생각한 게 천장고 30cm 올리는 거다. 그렇게 해서 43층, 44층 높이를 맞췄다.

- 결국 서울시와의 협상이 핵심이겠다.

▶ 서울시는 통합을 좋아한다. 통합하면 서울시가 도와준다. 개별로 5개 하면 5개가 다 완성될 때까지 서울시와 구청은 민원에 시달려야 한다. 통합하면 민원이 없다.

- 시공사와 협상할 때 첫 마디는 무엇인가.

▶ 나는 시공사를 직접 대면하지 않는다. CM을 먼저 거치게 한다. CM은 제대로 몇십억원을 주고 쓴다. 끝날 때까지 7~8명이 상주한다. 건축, 설비, 기계, 전기, 토목, 조경, 인테리어, 통신, 소방 분야별 전문가가 다 있다. CM이 시공사보다 더 전문가다. 시공사가 웬만한 자료로는 CM을 못 이긴다.

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서울시가 원베일리 설계사에게 인허가를 빠르게 받을 수 있는 설계 변경을 요청하며, 그렇게 해서 2년 만에 인허가를 완료한 사례가 소개됐다.

재건축 과정에서 조합장의 역할이 필수적이며, 숫자를 통한 설득이 중요하다는 점이 강조되었다.

이를 통해 원베일리는 다양한 규제를 넘어서며, 서울시와 협력하는 것이 핵심 전략임을 보여주었다.

AI 해설 기사
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‘재건축의 신’ 한형기, 30년 노하우 집약 ‘속도와 숫자’…서울시와의 파트너십 강조

Key Points

‘재건축의 신’ 한형기 HK미래주택연구원 대표는 30년 경험을 통해 재건축 사업 성공의 핵심을 '속도'와 '숫자'로 요약하며, 특히 서울시와의 긴밀한 협력이 중요하다고 강조했어요. 💨📈
한 대표는 재건축 사업 실패의 가장 큰 원인으로 조합장의 자질 부족과 욕심을 지목하며, 조합원은 숫자, 즉 분담금 감소나 환급금 증가와 같은 구체적인 이익을 제시해야 설득할 수 있다고 말했어요. 💰🗣️
원베일리 사례를 통해 한 대표는 인허가 속도를 높이기 위해 '서울시가 좋아하는 그림'으로 설계를 다시 해 인허가를 먼저 받고, 이후 실제 설계를 진행하는 등 발상의 전환을 시도한 경험을 공개했어요. 🏗️💡
서울시와의 협상에서 '통합'의 중요성을 언급하며, 여러 사업을 통합하면 서울시가 민원 해결에 도움을 주고 사업 추진이 수월해진다고 설명했어요. 또한, 시공사와의 직접 대면 대신 CM(건설사업관리)을 먼저 거치는 이유도 전문가적 관점에서 시공사를 더 효과적으로 관리하기 위함이라고 밝혔어요. 🤝🏢

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

‘재건축의 신’으로 불리는 한형기 HK미래주택연구원 대표는 성공적인 재건축 사업의 핵심은 '속도'와 '숫자'에 있다고 강조했어요. 30년간의 경험을 통해 얻은 결론이라는데요, 특히 조합장은 사업의 성패를 좌우하는 중요한 자리라고 합니다. 📈

한 대표는 재건축 사업이 지연되는 가장 큰 이유 중 하나로 조합장의 자질 부족이나 욕심을 꼽았어요. 조합장이 사업 전체를 이해하지 못하거나 개인적인 이익만을 추구하면 사업이 멈출 수밖에 없다는 것이죠. 😥 반면, 조합원들을 설득하는 가장 효과적인 방법은 '숫자'라고 말합니다. 분담금이 얼마나 줄어드는지, 환급금이 얼마나 늘어나는지 등을 명확한 숫자로 보여주면 조합원들이 납득하고 사업 추진에 동의한다는 설명이에요. 💰

원베일리 재건축 사업의 경우, 인허가 과정을 2년 1개월 만에 끝내고 평당 597만원이라는 합리적인 공사비로 마무리할 수 있었던 비결로 '서울시가 좋아하는 그림'을 그리는 전략을 제시했어요. 🎨 초기에는 인허가를 빠르게 받을 수 있는 설계에 집중하고, 실제 설계는 이주 및 철거 과정에서 다시 진행하는 유연함을 보였다고 해요. 또한, 박원순 시장 시절 35층 규제를 38층으로, 나아가 천장고를 높여 43~44층 높이를 맞추는 등 시와의 협상 과정에서도 '통합'을 강조하며 서울시의 지원을 이끌어냈다고 합니다. 🏙️

시공사와의 협상에 있어서도 한 대표는 직접 대면하지 않고 CM(Construction Management)을 먼저 활용한다고 밝혔어요. CM 전문가들을 통해 시공사보다 더 전문적인 검토를 거쳐 협상력을 높인다는 것이죠. 🤔 이 모든 과정은 결국 숫자로 말하고, 디테일에 집착하며, 서울시와 파트너십을 구축하는 것이 재건축 사업 성공의 열쇠라는 그의 30년 경험이 담긴 결론이었습니다. 👍

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

이번 '달인열전' 인터뷰는 재건축 분야의 '신'이라 불리는 한형기 HK미래주택연구원 대표의 30년 노하우를 담고 있어요. 특히 '원베일리' 재건축 사업을 성공적으로 이끈 그의 경험을 통해, 재건축 사업의 핵심이 '속도'와 '숫자'에 있다는 점을 강조하고 있답니다. 🏙️📈

한 대표는 재건축 사업 실패의 가장 큰 원인 중 하나로 '조합장'을 꼽았어요. 조합장이 자신의 이익을 좇거나, 사업에 대한 이해 부족, 혹은 결정의 지연 등으로 인해 사업이 멈추는 경우가 많다는 것이죠. 😥 이를 해결하기 위해 한 대표는 '숫자'를 통한 '설득'이 중요하다고 말해요. 조합원들에게 분담금 감소, 환급금 증가, 분양 수익 증대 등 구체적인 숫자를 제시하면 누구도 반대하기 어렵다는 것입니다. 💰📊

또한, '원베일리' 재건축 당시 까다로운 인허가 절차를 2년 1개월 만에 마칠 수 있었던 비결로 '서울시가 좋아하는 그림'으로 설계를 다시 했다는 점을 들었어요. 즉, 인허가 통과를 최우선 목표로 삼고, 실제 아파트의 품질은 이후에 보완하는 전략을 사용한 거죠. 🎨➡️📄 이는 재건축 사업에서 규제 당국과의 '파트너십'이 얼마나 중요한지를 보여주는 대목입니다. 예를 들어, 서울시의 35층 규제를 43~44층 높이로 맞추기 위해 천장고를 높이는 등의 창의적인 방법을 사용하기도 했어요. 💡🏢

이러한 노력 덕분에 '원베일리'는 분양가상한제 적용 속에서도 HUG 보증 기준보다 높은 분양가를 받을 수 있었고, 재건축초과이익환수제도 피할 수 있었다고 합니다. 🏆 이를 통해 재건축 사업은 단순한 건설을 넘어, 복잡한 법규와 규제 환경 속에서 '숫자'와 '전략'을 기반으로 한 '게임'과 같다는 점을 시사하고 있어요. 🎮

참고로, 연관 기사들을 통해 재건축 및 재개발 사업이 얼마나 복잡하고 다양한 절차를 거쳐야 하는지 알 수 있어요. 🛠️ 안전진단부터 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행계획 인가, 관리처분계획 인가 등 각 단계를 통과하는 데 많은 시간과 노력이 필요하답니다. ⏳ 또한, 사업 유형에 따라 적용되는 법규나 절차, 혜택 등이 다르다는 점도 주목할 만해요. 🧐

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2017년 12월

원베일리 재건축 사업은 초과이익환수제를 피하기 위해 2017년 12월 말까지 관리처분 인가 신청을 목표로 했습니다. 2017년 9월 사업시행인가를 받은 후, 같은 해 12월 관리처분계획 인가를 신청하며 기한을 맞췄습니다. 이는 인허가 절차를 신속하게 진행하여 목표를 달성한 사례입니다. 🚀
2026년 06월 07일

기준 기사가 발행되었으며, 재건축 전문가인 한형기 HK미래주택연구원 대표의 인터뷰를 통해 재건축 사업의 성공 요인을 분석하고 있습니다. 한 대표는 '속도'와 '숫자'를 강조하며, 조합장은 욕심이 아닌 책임감으로 임해야 한다고 조언합니다. 또한, 조합원 설득은 구체적인 분담금 감소, 환급금 증가, 분양 수익 등을 숫자로 제시해야 한다고 말합니다. 💡

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 인터뷰 내용을 보면, 재건축 사업의 성공 여부가 '속도'와 '숫자'에 달려있다는 점이 강조됩니다. 이는 결국 주택 소유자들이나 예비 입주자들에게 직접적인 영향을 미칠 수 있어요. 사업이 신속하게 진행되고, 조합원 분담금이나 환급금 등이 숫자로 명확하게 제시될 때, 재산상의 이익을 기대하거나 불확실성을 줄일 수 있게 됩니다. 또한, '서울시가 좋아하는 그림'이라는 표현처럼, 인허가에 유리한 설계를 통해 사업 기간을 단축하는 전략은 최종적으로 입주 시기를 앞당기고, 잠재적인 주거 불안정을 해소하는 데 기여할 수 있어요. 🏠✨📈

이번 인터뷰에서 한형기 대표는 조합장의 중요성을 강조하며, '욕심'이나 '무지'로 인해 사업이 지연되는 사례를 지적합니다. 이는 건설사, 설계사, CM(건설사업관리) 업체 등 재건축 사업 관련 기업들에게 매우 중요한 시사점을 줍니다. 신속한 사업 추진을 위해서는 전문성을 갖춘 조합장과 더불어, 설계사와 시공사 간의 효율적인 협업이 필수적임을 알 수 있어요. 특히, CM을 통해 시공사보다 전문적인 역량을 확보하는 방식은 건설사들에게 새로운 경쟁 전략을 모색하게 할 수 있습니다. 또한, '서울시가 좋아하는 그림' 즉, 인허가에 유리한 설계를 통해 사업 속도를 높이는 것은 설계사무소와 건설사 모두에게 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 🏗️📊🚀

이번 인터뷰 내용을 통해 정부와 시장은 재건축 사업의 속도와 효율성을 높이는 방안에 대한 통찰을 얻을 수 있습니다. '속도'와 '숫자'로 사업을 진행한다는 원베일리 사례는, 분양가상한제나 재건축초과이익환수제와 같은 규제 속에서도 사업을 성공적으로 이끌 수 있다는 가능성을 보여줍니다. 정부는 이러한 성공 사례를 바탕으로, 규제 완화나 인허가 절차 간소화 등 사업 추진을 가속화할 수 있는 정책적 지원 방안을 모색할 수 있습니다. 또한, 조합장의 전문성 부족 문제를 해결하기 위한 교육 프로그램 마련이나, 투명한 정보 공개를 유도하는 시장 감시 시스템 강화도 고려해 볼 수 있습니다. 🏛️📉💡

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 인터뷰는 재건축 사업의 성공을 좌우하는 핵심 요인으로 '속도'와 '숫자'를 강조하며, 특히 조합장의 역할과 책임, 그리고 이를 뒷받침하는 구체적인 데이터의 중요성을 부각하고 있어요. 📈 과거 재건축 사업이 종종 지연되거나 난항을 겪었던 원인이 조합장의 비전문성이나 개인적인 욕심 때문이었다면, 앞으로는 조합원이 '숫자'로 제시되는 명확한 근거, 즉 분담금 감소, 환급금 증가, 분양 수익 증대 등을 통해 사업의 이점을 체감해야 한다는 점이 강조되고 있습니다. 💰 이를 통해 조합원의 참여와 동의를 이끌어내는 방식이 더욱 중요해질 것으로 보여요.

또한, '서울시가 좋아하는 그림'이라는 표현처럼, 재건축 사업은 더 이상 개별 사업 주체의 이해관계만을 챙기는 것이 아니라, 서울시의 도시 계획 및 정책 방향과 부합하는 '파트너십'이 필수적임을 보여줍니다. 🤝 서울시와의 원활한 소통과 협력을 통해 인허가 과정을 단축하고 사업 속도를 높이는 것이 결국 전체 사업의 성패를 가르는 중요한 요소가 될 수 있다는 점을 시사해요. 이는 곧 재건축 사업의 '속도'가 단순히 물리적인 시간을 넘어, 행정 절차와 규제, 그리고 시와의 관계 설정이라는 복합적인 요소에 의해 결정됨을 의미합니다. ⏳

특히, '분상제(분양가상한제)와 재초환(재건축초과이익환수제)은 핑계일 뿐, 능력이 있으면 충분히 극복 가능하다는 한형기 대표의 발언은, 이러한 규제 환경 속에서도 성공적인 사업을 이끌어낼 수 있는 '실질적인 전문성과 노하우'의 중요성을 강조합니다. 💡 이는 향후 재건축 사업을 추진하는 조합이나 사업 주체들이 단순히 규제에 좌절하기보다는, 창의적이고 전략적인 접근을 통해 사업을 성공시킬 수 있는 방안을 모색해야 함을 시사합니다. 🚀

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

재건축 사업 추진 과정에서 '속도'와 '숫자'를 기반으로 한 의사결정이 더욱 중요해질 것으로 보여요. 📈 한형기 대표의 경험처럼, 서울시의 정책 방향과 요구에 부합하는 '그림'을 제시하고, 이를 조합원들에게 '숫자'로 명확히 설득하는 것이 사업 성공의 핵심이 될 거예요. 💡 이를 통해 재건축 사업 지연의 주요 원인으로 꼽히는 조합장의 무능이나 욕심, 복잡한 인허가 절차 등이 점진적으로 개선될 수 있어요. ✍️ 관련 기사에서 언급된 것처럼, 재건축은 오랜 시간이 걸리는 복잡한 과정이지만, 효율적인 절차와 명확한 소통이 뒷받침된다면 '현 상태 유지'를 넘어 안정적인 사업 진행이 가능할 것으로 예상돼요. 🏢
영향력 확대 및 가속 시나리오

한형기 대표가 강조한 '서울시가 좋아하는 그림'을 그리고, 이를 '숫자'로 명확하게 보여주는 접근 방식이 재건축 사업의 표준으로 자리 잡을 수 있어요. 🚀 특히, 인허가 단계를 획기적으로 단축시킨 원베일리 사례처럼, '속도'를 높이는 노하우가 전국적으로 확산될 가능성이 높아요. 💨 관련 기사에서 언급된 다양한 재건축 절차들이 전문가의 도움과 효율적인 시스템(예: 두산건설의 전산 프로그램)을 통해 간소화된다면, 사업 추진에 걸리는 시간이 더욱 단축될 수 있어요. ⏳ 이는 재건축 시장 전반에 활력을 불어넣고, 공급 확대로 이어져 부동산 시장에도 긍정적인 영향을 줄 수 있을 거예요. 🏘️
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

재건축 사업은 '숫자'와 '속도'가 중요하지만, 동시에 서울시 등 인허가 기관의 정책 변화나 예상치 못한 변수에 민감하게 반응할 수 있어요. ⚠️ 예를 들어, 과거 박원순 시장 시절 35층 규제와 같이 예측하기 어려운 정책 변화가 발생하면, 한형기 대표의 '데모해서 38층을 받아낸' 사례처럼 사업 계획에 차질이 생길 수 있어요. 📉 또한, 조합원 간의 갈등 심화나 외부 경제 상황의 급변 등도 사업 지연의 큰 원인이 될 수 있어요. 😥 관련 기사에서 언급된 복잡하고 긴 재건축 절차들이 이러한 변수들과 맞물릴 경우, 사업 추진 동력이 약화되고 장기화될 가능성이 있어요. ⏳

[주요 용어 해설 (Glossary)]

재건축

오래되거나 안전에 문제가 있는 기존 주택을 헐고 새로 아파트 등을 짓는 사업을 말해요. 낡은 건물을 허물고 새 건물을 짓는 과정은 여러 단계를 거쳐요. 안전진단을 시작으로 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행계획 인가, 관리처분계획 인가를 거쳐 최종적으로 철거 및 착공에 들어가게 된답니다. 이 모든 과정은 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있어서, 재건축 사업이 성공적으로 마무리되기까지는 많은 노력과 인내가 필요해요. 🧐✨
인허가

새로운 건축물을 짓거나 사업을 진행할 때, 관련 법규나 규정에 따라 정부나 지방자치단체로부터 받는 승인이나 허가를 말해요. 마치 어떤 일을 하기 전에 '해도 된다'는 허락을 받는 것과 같아요. 기사에서는 '서울시가 좋아하는 그림'이라는 표현을 통해, 인허가 과정을 빠르게 통과하기 위해 서울시의 기준이나 선호하는 디자인에 맞춰 설계를 변경하는 것이 중요했다고 설명하고 있어요. 🏙️✅
CM (Construction Management)

건축주를 대신하여 프로젝트 전반의 관리와 조정을 담당하는 전문가 또는 전문 회사를 말해요. 프로젝트의 계획, 설계, 구매, 시공 등 모든 단계를 효과적으로 관리해서 비용을 절감하고 공기를 맞추는 역할을 한답니다. 기사에서 한형기 대표는 시공사를 직접 대면하기보다 CM을 먼저 거치는 이유로, CM이 더 전문적이고 시공사를 상대로 우위를 점할 수 있다고 설명하고 있어요. 👷‍♂️🤝
분상제 (분양가상한제)

주택의 분양 가격이 너무 오르는 것을 막기 위해 정부에서 정한 최고 가격 제한을 뜻해요. 마치 물건 가격에 상한선을 두는 것처럼, 아파트 분양가에도 기준을 정해두는 거죠. 기사에서는 분양가상한제 때문에 재건축이 멈췄다는 이야기가 있지만, 원베일리의 경우 이 제도가 적용됨에도 불구하고 높은 분양가를 받아냈다고 언급하고 있어요. 🏠💰
재초환 (재건축초과이익환수제)

재건축 사업을 통해 얻게 되는 개발 이익이 일정 수준 이상일 경우, 그 이익의 일부를 국가나 지방자치단체에 납부하도록 하는 제도예요. 재건축으로 너무 큰 이익이 발생하는 것을 방지하려는 목적이 있어요. 기사에서는 원베일리가 이 재건축초과이익환수제를 피해서 사업을 성공적으로 진행했다고 설명하고 있답니다. ⚖️📈