“손 놓고 있다가 수억 날린다”...장기보유주택, 매도 러시

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“손 놓고 있다가 수억 날린다”...장기보유주택, 매도 러시

입력 : 2026.05.07 22:25

정부, 장기보유특별공제서
非실거주 기간 제외 방침에
고령층 중심으로 절세매물

10년 이상 보유한 매도인
전체 거래 34%로 역대 최고
강남 54%로 전국서 가장 높아

정부가 장기보유특별공제를 축소해 실거주 기간 공제만 인정하는 소득세법 개정안을 검토하자 10년 넘게 집을 보유해온 집주인들이 서둘러 매도에 나서고 있다. 이 영향으로 지난달 서울과 전국에서 10년 넘게 보유한 주택을 처분한 매도인 비중은 전월 기록을 경신하며 역대 최대치를 기록했다.

7일 대법원 등기정보광장에 따르면 지난 4월 전국에서 10년 넘게 보유한 집합건물(아파트·오피스텔·연립주택 등)을 매도한 비중은 전체의 33.8%로 나타났다. 이는 지난 3월 기록한 최고치(32.8%)를 한 달 만에 경신한 것으로, 지난해 같은 기간(30.2%) 대비 3.6%포인트 상승한 수치다.

특히 12억원 초과 주택이 몰려 있는 서울에서 장기 보유자 매도세가 강하다. 서울의 10년 초과 장기 보유 매도인 비중은 40.2%를 기록하며 40% 선을 넘어섰다. 서울 매도인 10명 중 4명이 10년 넘게 집을 보유하다 시장에 매물을 내놓은 셈이다.

서울 내에서도 세제 개편 시 타격이 큰 고가 주택 밀집 지역일수록 장기 보유자의 매도 비중이 압도적으로 높았다. 자치구별로 보면 강남구의 10년 이상 매도인 비중이 54.1%로 가장 높았으며 서초구(46.3%), 송파구(41.8%) 등 강남 3구가 상위권을 차지했다. 성북구(44.4%)와 강북구(41.7%), 성동구(40.9%) 등도 서울 평균을 웃도는 높은 비중을 기록했다.

경실련이 지난 3월 양도세 장기보유특별공제 실태를 발표하는 모습. [연합뉴스]

서울 장기 보유자 중에서도 20년 이상 집을 소유해온 초장기 보유자의 매도세가 가장 가파르게 치솟았다. 지난해 4월만 해도 장기 보유 구간 중에서 매도 인원이 가장 적었던 20년 초과 보유자는 올해 3월 1152명으로 늘어난 데 이어 4월에는 1348명까지 급증하며 1년 만에 1.85배에 달하는 증가폭을 기록했다. 특히 최근 한 달간(3~4월)의 추이를 보면 10년 초과 15년 이하 구간이 약 4% 증가한 것과 대조적으로 20년 초과 구간은 약 17% 급증했다.

이는 사실상 평생 거주나 보유를 고려하던 초장기 보유자들마저 장특공제 개편에 따른 세금 타격을 피하기 위해 매물을 던지기 시작한 것으로 풀이된다.

최근 들어 주택을 장기 보유하던 사람들이 매도에 나서는 것은 현행 최대 80%인 장특공제 혜택이 줄어들기 전 실현 차익을 확보하려는 수요가 몰린 결과다. 현재 장특공제에 따르면 1가구 1주택자가 12억원 초과 주택을 10년 이상 보유하고 거주했을 경우 보유 40%와 거주 40%를 합쳐 총 80%를 공제받을 수 있다. 하지만 최근 거주에 따른 공제만 남기고 보유에 따른 공제는 축소 내지는 없애는 방향의 개정안이 논의되는 것으로 알려지자 세 부담 증가를 우려한 집주인들이 처분에 나선 것이다.

오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예가 종료됨에 따라 10일부터 다시 중과세가 적용된다는 점은 장기 보유 다주택자 매도 심리를 자극했다.

현장에서는 특히 고령자들의 매도가 많이 나타나고 있다. 강남권의 한 공인중개업소 대표는 “장기간 거주하지 않고 보유만 해온 고령 1주택자들의 경우 공제율이 대폭 깎일 수 있다는 소식에 매도 타이밍을 앞당기고 있는 분위기”라고 전했다.

전문가들은 이러한 매도 행렬이 7월 세법 개정안 발표 전까지 지속될 것으로 내다봤다. 정보현 NH투자증권 부동산 수석연구원은 “이미 보유 기간 10년을 채워 현행 제도상 최대 공제 혜택을 확보한 장기 보유자들 입장에서는 향후 세제 혜택이 축소될 가능성이라는 하방 리스크만 남은 상황”이라며 “세제 개편으로 인한 불확실성이 커지기 전에 명확한 혜택을 누릴 수 있는 현시점을 매도 적기로 판단하는 이들이 늘고 있다”고 분석했다.

이어 정 연구원은 “특히 서울 재건축 단지의 경우 향후 조합 설립 이후 매도가 어려워지는 문제까지 맞물려 있어 ‘팔 수 있을 때 팔자’는 심리가 더욱 강하게 작용하고 있다”며 “고령의 장기 보유자들이 보유세나 추가 분담금 부담 등을 고려해 지금 타이밍에 차익 실현에 나서는 경향이 나타나고 있다”고 말했다.

한편 김용범 대통령실 정책실장은 지난 4일 청와대 춘추관에서 열린 기자간담회에서 “장특공제는 유지되지만, 보유와 거주 공제가 각각 40%로 동일한 구조가 실거주 중심 시장에 적합한지 검토가 필요하다”며 “실거주 1주택자 보호에는 문제가 없도록 설계할 것”이라고 말해 장기보유 특별공제를 보유가 아닌 실거주 중심으로 재편하겠다고 공식화했다.

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정부의 장기보유특별공제 개편안 검토에 따라, 10년 이상 집을 보유한 주택 소유자들이 급히 매도에 나섰고, 이로 인해 10년 이상 보유한 주택의 매도인 비중이 역대 최대치를 기록했다.

서울에서는 특히 12억 원 초과 주택의 매도 비중이 40.2%에 달하며, 강남구는 54.1%로 가장 높은 수치를 보였다.

전문가들은 매도 행렬이 세법 개정안 발표 전까지 이어질 것으로 전망하고 있으며, 고령자의 매도가 두드러지고 있는 상황이다.

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정부, 장기보유특별공제 축소 검토에 '절세 매물' 쏟아진다… 10년 이상 보유자 거래 역대 최고치 기록

Key Points

정부가 장기보유특별공제에서 비실거주 기간을 제외하는 방안을 검토하자, 10년 이상 주택을 보유한 집주인들이 서둘러 매물을 내놓고 있어요. 📈
지난 4월 전국에서 10년 넘게 보유한 주택을 매도한 비중이 33.8%로, 이는 역대 최고 기록을 경신한 수치랍니다. 😮
특히 서울 지역에서 장기 보유자들의 매도세가 두드러지며, 강남구의 경우 10년 이상 보유한 매도인 비중이 54.1%에 달했어요. 🌇
20년 이상 초장기 보유자들의 매도 증가세가 가파르며, 이는 곧 세금 부담 증가를 피하려는 움직임으로 풀이됩니다. 📉

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

정부의 장기보유특별공제(장특공제) 개편 움직임으로 인해, 집을 오랫동안 보유해온 사람들이 세금 부담 증가를 우려해 매물로 내놓는 현상이 두드러지고 있어요. 😮 특히 10년 이상 장기 보유한 주택을 처분한 매도인의 비중이 지난 4월 전국적으로 33.8%를 기록하며 역대 최고치를 찍었답니다. 이는 3월(32.8%) 기록을 한 달 만에 경신한 것이고, 지난해 같은 기간(30.2%) 대비 3.6%포인트나 상승한 수치예요. 📈

이러한 흐름은 서울 지역에서 더욱 뚜렷하게 나타나고 있는데요, 특히 12억원 초과 고가 주택이 밀집한 강남구에서는 10년 이상 장기 보유한 매도인의 비중이 54.1%로 절반을 넘었어요. 😲 서초구(46.3%), 송파구(41.8%) 등 강남 3구와 성북구(44.4%), 강북구(41.7%), 성동구(40.9%) 등도 서울 평균을 상회하는 높은 비중을 보이며, 세제 개편으로 인한 타격이 클 것으로 예상되는 지역일수록 장기 보유자들의 매도 움직임이 활발한 것을 알 수 있어요. 🏃‍♀️💨

특히 주목할 점은 20년 이상 보유해온 '초장기 보유자'들의 매도세가 가파르게 증가하고 있다는 점이에요. 2023년 4월까지만 해도 매도 인원이 가장 적었던 20년 초과 보유자가 2026년 4월에는 1348명까지 급증하며 1년 만에 1.85배 늘어났다고 해요. 😮 이는 평생 거주나 보유를 염두에 두었던 분들까지 세금 부담을 피하기 위해 매물을 던지기 시작했다는 것을 의미하는데요, 고령층 1주택자들의 경우 특히 공제율 축소 가능성에 매도 타이밍을 앞당기려는 분위기가 형성되고 있답니다. 👴👵

이번 현상은 현재 최대 80%까지 적용되는 장특공제 혜택이 축소될 가능성이 제기되면서, 집주인들이 양도차익을 실현하기 위해 서둘러 매물을 내놓고 있기 때문이에요. 💡 현재 정부는 보유 기간에 따른 공제보다 실거주 기간에 따른 공제만 인정하는 방향으로 소득세법 개정안을 검토하고 있으며, 이러한 세제 개편 움직임은 7월 세법 개정안 발표 전까지 더욱 거세질 것으로 예상돼요. 📅

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

최근 부동산 시장에서 10년 이상 장기 보유 주택을 처분하려는 움직임이 역대 최고치를 기록하고 있어요. 📈 이는 정부가 주택 양도소득세 부담을 줄여주는 '장기보유특별공제(장특공제)' 제도를 손질하려는 움직임 때문인데요. 특히, 보유 기간뿐만 아니라 실제 거주 기간을 공제 혜택에 더 중요하게 반영하는 방향으로 제도가 바뀔 수 있다는 전망이 나오면서, 이를 절세의 마지막 기회로 여기는 다주택자, 특히 고령층을 중심으로 매물이 쏟아지고 있는 상황이에요. 🏠💨

이번 현상의 배경에는 현재의 장특공제 제도가 실거주와 상관없이 보유 기간만으로도 상당한 세금 혜택을 제공한다는 점이 있어요. 🧾 예를 들어, 1가구 1주택자가 12억 원 초과 주택을 10년 이상 보유하고 거주했을 경우, 보유 기간 40%와 거주 기간 40%를 합쳐 최대 80%까지 공제받을 수 있었는데요. 하지만 이 대통령이 지난 4월 4일, '보유와 거주 공제가 각각 40%로 동일한 구조가 실거주 중심 시장에 적합한지 검토가 필요하다'고 언급하며, 향후에는 실거주 기간에 기반한 공제 중심으로 제도가 개편될 가능성이 높아졌어요. 💡 이는 마치 '집을 갖고만 있어도 큰 세금 혜택을 주는 것'이 불로소득으로 간주될 수 있다는 시각을 반영한 것으로 볼 수 있어요. 💸

이러한 정부 방침 발표 이후, 특히 서울 강남 3구와 같이 고가 주택이 밀집한 지역에서 장기 보유자의 매도 비중이 두드러지게 나타나고 있어요. 📊 강남구는 54.1%로 가장 높은 비율을 기록했으며, 서초구(46.3%), 송파구(41.8%)도 높은 수치를 보였답니다. 또한, 20년 이상 장기 보유한 초장기 보유자들의 매도세가 가파르게 증가한 점은 주목할 만해요. 🚀 이는 단순히 투자 목적을 넘어 사실상 '평생 보유'를 고려했던 주택 보유자들마저 세금 부담 증가를 우려해 매물을 내놓기 시작했다는 것을 의미해요. ⏳ 이런 추세는 오는 7월 세법 개정안 발표 전까지 이어질 것으로 보이며, 다주택자 양도세 중과 유예 종료(5월 9일)와 맞물려 매도 심리를 더욱 자극하고 있답니다. 🔑

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🏠📈

2026년 4월 21일

국세청은 2024년 기준 장기보유특별공제(장특공제) 총액이 16조7000억 원에 달하며, 이 중 주택 관련 공제액이 약 9조3000억 원이라고 발표했어요. 📊 또한, 주요국들의 장특공제 제도가 거주지 중심이며, 공제율 하향 시 연간 수조 원대의 세수 증대 효과가 예상된다는 분석이 나왔습니다. 💰
2026년 4월 23일

정부는 비거주 1주택자에게 매도 퇴로를 열어주며, 제도가 개편되기 전 최대 40%의 보유분 공제 혜택을 받을 수 있는 마지막 '절세 탈출구'가 될 것이라고 밝혔어요. 🚪 이재명 대통령은 실거주하지 않는 1주택에 대한 장특공제 혜택을 불로소득으로 규정하고 대대적인 축소를 예고했습니다. 📢
2026년 5월 4일

김용범 대통령실 정책실장은 장특공제는 유지되지만, 보유와 거주 공제가 각각 40%로 동일한 구조가 실거주 중심 시장에 적합한지 검토가 필요하다고 말했습니다. 🗣️ 실거주 1주택자 보호에는 문제가 없도록 설계할 것이라고 덧붙이며, 장기보유 특별공제를 보유가 아닌 실거주 중심으로 재편하겠다는 의지를 공식화했습니다. 🏠
2026년 5월 7일 (기준 시점)

지난 4월 전국에서 10년 넘게 집을 보유하다 매도한 비중이 33.8%로 역대 최고치를 기록했어요. 📈 특히 서울 강남 3구에서는 10년 이상 보유한 매도인 비중이 40%를 넘어섰으며, 20년 이상 초장기 보유자의 매도세도 눈에 띄게 증가했습니다. ⬆️ 이는 곧 시행될 장특공제 개편으로 인한 세 부담 증가를 우려한 집주인들이 절세 매물을 내놓고 있기 때문으로 분석됩니다. 💰
2026년 5월 9일

다주택자 양도소득세 중과 유예 기간이 종료됩니다. ⏰ 이로 인해 5월 10일부터는 다시 양도세 중과세가 적용되어, 장기 보유 다주택자들의 매도 심리를 더욱 자극할 것으로 예상됩니다. 🚨
2026년 7월 (예정)

정부는 세법 개정안을 발표할 예정입니다. ✍️ 이 개정안에는 1가구 1주택자 장기보유특별공제 개편 방안이 구체적으로 담길 것으로 예상되며, 이에 따라 부동산 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보입니다. 📜

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

정부의 장기보유특별공제(장특공제) 개편 방침으로 인해 10년 이상 주택을 보유한 집주인들이 매도에 나서면서 시장에 매물이 증가하고 있어요. 🏠 특히 고령층의 경우, 보유만 했던 주택에 대한 공제 혜택 축소를 우려하여 매도 타이밍을 앞당기는 분위기예요. 👵👴 이로 인해 4월 기준 10년 이상 보유 주택의 매도 비중이 역대 최고치를 기록하며, 매수자 입장에서는 선택의 폭이 넓어질 수 있는 상황이에요. 📈

부동산 시장에 매물이 늘면서 건설사, 부동산 중개업소 등 관련 산업에 영향을 줄 수 있어요. 🏢 특히 매도 러시가 심화될 경우, 단기적으로는 거래량 증가로 이어질 수 있지만, 장기적으로는 매매가 안정화 또는 하락 요인으로 작용할 수 있어요. 📉 또한, 세제 개편으로 인한 시장 변동성은 기업들의 경영 전략 수립에 불확실성을 더할 수 있어요. 🤔

정부의 장특공제 개편은 주택 시장의 '보유'보다는 '실거주'를 중심으로 세제 혜택을 재편하려는 의도로 보여요. ⚖️ 이를 통해 비거주 1주택자의 매도 심리를 자극하여 시장에 매물을 유도하고, 잠긴 매물을 풀려는 전략으로 해석돼요. 🔑 정부는 이번 개편으로 수조 원대의 세수 증대 효과를 기대할 수 있으며, 7월 세법 개정안 발표를 앞두고 시장의 주목을 받고 있어요. 📊 다만, 급증하는 매물과 함께 시장 상황 변화를 면밀히 주시하며 정책의 파급 효과를 관리해야 할 것으로 보여요. 🧐

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

정부가 장기보유특별공제(장특공제) 제도에서 '보유 기간'에 대한 공제 혜택을 축소하고 '실거주 기간' 중심으로 재편하려는 움직임은 부동산 시장에 상당한 변화를 가져올 것으로 보여요. 🏡 이는 단순히 세금 제도의 일부 수정이 아니라, 장기간 집을 보유해 온 사람들의 주택 처분 결정에 직접적인 영향을 미치면서 매물 잠김 현상을 해소하고 시장에 공급을 늘리는 효과를 기대할 수 있답니다. 📈

특히, 장특공제 혜택 축소는 10년 이상 주택을 보유했으나 실제 거주하지 않은 경우, 그리고 고령층을 중심으로 한 집주인들에게 큰 부담으로 작용할 수 있어요. 👨‍👩‍👧‍👦 이로 인해 '손 놓고 있다가 수억 날린다'는 위기감 속에서 서둘러 집을 팔려는 움직임이 나타나고 있으며, 이는 2026년 4월 기준 10년 이상 보유한 주택의 매도 비중이 역대 최고치(33.8%)를 기록한 것으로 나타난 현상으로 이어지고 있답니다. 😮 이는 고가 주택이 밀집한 서울, 특히 강남 3구에서 두드러지게 나타나며, 20년 이상 초장기 보유자들까지 매물로 내놓는 상황을 보여주고 있어요. 💰

이는 과거 '똘똘한 한 채' 투자라는 비판과 함께, 보유 자체만으로도 상당한 세제 혜택을 누려왔던 시장 관행에 제동을 걸고, 실제 거주 중심의 주택 시장으로 전환하려는 정부의 의지를 보여주는 것이라고 해석할 수 있어요. 🏛️ 장특공제 개편이 본격화되면, 집을 장기간 보유하며 시세 차익을 기대했던 투자자들의 전략 수정이 불가피해질 수 있으며, 이는 장기적으로 부동산 시장의 안정화와 실수요자 중심의 거래 활성화에 기여할 수 있을 것으로 기대돼요. 🤔

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

현재 진행 중인 장기보유특별공제(이하 장특공제) 개편 논의가 7월 세법 개정안에 반영되고, 5월 10일부터 다시 적용되는 다주택자 양도세 중과세가 큰 변수 없이 시장에 안착하는 시나리오예요. 🏠 이 경우, 10년 이상 보유한 주택의 매도 러시 현상은 7월 세법 개정안 발표 전까지 이어지겠지만, 이후로는 새로운 제도에 맞춰 시장이 점차 안정될 것으로 보여요. 특히 강남 등 고가 주택 밀집 지역에서의 매물 증가는 일시적 현상으로 마무리될 가능성이 있어요. 📈 현재 제도의 혜택을 최대한 누리고자 하는 움직임이 일단락되면, 시장은 정부의 정책 방향과 실거주 중심의 주택 시장이라는 큰 틀 안에서 움직일 것으로 예상돼요. 😌
영향력 확대 및 가속 시나리오

정부가 추진하는 장특공제 개편이 예상보다 더 강력하게 추진되거나, 다주택자 양도세 중과세와 맞물려 매도 심리를 더욱 자극하는 시나리오예요. 🚀 7월 세법 개정안 발표 이후에도 장특공제 축소로 인한 세 부담 증가 우려가 해소되지 않고, 매물 잠김 현상보다는 매물 출회 압력이 더욱 거세질 수 있어요. 📈 특히 고령층이나 장기 보유자뿐만 아니라, 다주택자들의 보유 주택 매각이 가속화되면서 시장에 공급 물량이 더욱 늘어날 수 있어요. 🏘️ 이로 인해 서울 등 일부 지역의 주택 가격에 하방 압력이 가중될 가능성도 배제할 수 없어요. 📉 다만, 이러한 현상이 주택 시장 전반의 불안정으로 이어질지는 추가적인 변수들을 지켜봐야 해요.
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

장특공제 개편 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나, 시장 참여자들의 반발로 인해 정책 추진 동력이 약화되는 시나리오예요. 🎢 예를 들어, 장특공제 축소에 대한 사회적 반대 여론이 거세지거나, 법 개정 과정에서 예상치 못한 난관에 부딪힐 경우, 정부의 계획이 수정될 가능성이 있어요. 🤔 또한, 다주택자 양도세 중과세 시행 이후에도 시장에 큰 충격이 없다면, 현재의 매도 러시 현상이 예상보다 일찍 잦아들 수도 있어요. ☔️ 이 경우, 장특공제 개편을 둘러싼 불확실성이 해소되지 않은 채 시장이 관망세로 전환될 가능성도 있어요. 🧐 정책 방향에 대한 예측이 어려워지면서, 부동산 시장의 움직임 또한 불확실성이 커질 수 있어요.

[주요 용어 해설 (Glossary)]

장기보유특별공제 (장특공제)

주택을 오랫동안 가지고 있다가 팔 때, 양도소득세를 계산할 때 일정 비율을 깎아주는 제도예요. 🏡 보유 기간이 길수록, 또 1가구 1주택자로서 일정 요건을 채우면 더 많은 공제를 받을 수 있어요. 예를 들어 10년 이상 보유하고 거주한 1주택자는 양도차익의 최대 80%까지 공제받을 수 있도록 설계되었답니다. 이번 정부 방침은 이 보유 기간에 대한 공제를 줄이고 실거주 기간에 대한 공제만 남기거나 축소하는 내용을 담고 있어, 장기 보유자들의 세금 부담이 늘어날 것으로 예상되고 있어요. 🤔
실거주

말 그대로 해당 주택에 실제로 살고 있는 것을 의미해요. 🏠 정부는 앞으로 양도소득세 계산 시, 집을 가지고만 있고 실제 거주하지 않은 기간에 대해서는 공제 혜택을 축소하거나 없애는 방안을 검토하고 있답니다. 이는 주택을 투자 목적으로 보유만 하는 것을 방지하고, 실수요자 중심의 부동산 시장을 만들기 위한 조치로 풀이되고 있어요. 💡 실제로 강남권 등에서는 장기간 거주하지 않고 보유만 해온 고령층 1주택자들이 공제율 축소 전에 매도를 서두르는 현상이 나타나고 있다고 해요.
양도소득세

부동산이나 주식 등 자산을 팔았을 때 발생하는 차익에 대해 내는 세금을 말해요. 💰 부동산의 경우, 집을 사서 판 가격의 차이에서 각종 비용과 공제(장기보유특별공제 등)를 뺀 금액에 대해 세금이 부과된답니다. 이번 기사에서는 정부가 장기보유특별공제 제도를 개편하려는 움직임 때문에, 기존 혜택을 누리던 주택 보유자들이 세금 부담 증가를 우려하여 매물을 내놓는 상황을 다루고 있어요. 📈 특히 12억원 초과 고가 주택이 많은 서울 지역에서 이런 현상이 두드러지고 있다고 하네요.
절세매물

세금 부담을 줄이기 위해 내놓는 매물을 뜻해요. 🛍️ 지금 같은 경우는 정부의 장기보유특별공제 개편 방안 때문에, 앞으로 양도소득세가 더 많이 나올 것을 예상한 집주인들이 지금이라도 팔아서 세금을 최대한 줄이려는 목적을 가지고 매물을 내놓고 있는 상황을 말한답니다. 특히 고령층이나 10년 이상 주택을 보유해 온 분들 사이에서 이런 '절세'를 위한 매도 움직임이 활발하게 나타나고 있다는 내용이에요. 🏃‍♀️🏃‍♂️