'수십 년 버텼는데'…6·3 지선 끝나자 강남 집주인들 '술렁' [돈앤톡]

6·3 지방선거가 마무리되면서 부동산 시장의 관심이 다시 정책으로 향하고 있다. 선거 결과, 집권 2년 차를 맞은 이재명 정부의 국정 운영에 탄력이 붙을 것으로 전망되기 때문이다. 시장이 주목하는 다음 변수는 장기보유특별공제(장특공제) 개편과 비거주 1주택자 규제, 보유세 강화로 좁혀질 전망이다.

5일 부동산업계에 따르면 시장이 가장 먼저 반응할 가능성이 큰 것은 장특공제 개편이다. 장특공제는 장기간 보유한 주택을 매도할 때 양도차익 일부를 공제해주는 제도다. 실거주 여부와 보유 기간에 따라 공제율이 달라진다.

서울 강남권과 용산구, 목동, 분당 등 장기간 보유한 고가 주택이 밀집한 지역에서는 장특공제 개편 여부를 주목하고 있다. 해당 지역은 수십 년 동안 보유한 주택도 적지 않은데, 공제 제도가 바뀌면 매도할 때 세 부담이 많이 늘어날 수 있어서다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석위원은 "시장의 관심이 가장 집중되는 것은 단연 장특공제 개편"이라며 "핵심은 혜택 축소 폭, 적용 시점, 소급 여부 3가지다. 오랜 기간 보유하며 차익이 누적된 경우나 고가 주택일수록 장특공제 혜택 축소의 체감 강도가 클 수밖에 없다"고 설명했다.

이어 "만약 소급 적용 없이 일정 유예기간을 두고 시행된다면, 그 전에 매도하려는 수요가 집중되며 매물 출회로 이어질 수 있다"며 "반대로 소급 적용이 시사되거나 유예 없이 즉시 시행 방침이 굳어진다면, 이미 차익이 큰 보유자는 팔아도 세금 부담이 커지는 상황이 돼 오히려 매물 잠김이 심해질 수 있다"고 내다봤다.

비거주 1주택자 규제 역시 시장이 주목하는 변수다. 비거주 1주택자는 다주택자처럼 중과세 대상은 아니지만, 향후 세제 개편 과정에서 정책 대상이 될 가능성이 거론된다. 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구처럼 실거주보다 투자 목적 보유 비중이 상대적으로 높은 지역에서는 관련 정책 변화가 거래량과 매물 흐름에 영향을 줄 수 있다는 분석이 나온다.

정부는 올해 들어 토지거래허가구역 내 비거주 1주택자 매물 출회를 유도하는 방안을 검토해 왔다. 시장에서는 향후 비거주 주택 보유에 대한 정책 방향성을 보여주는 신호로 받아들이는 분위기다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "향후 비거주 주택 소유자에 대한 세제 개편안이 현실화할 경우 상급지 비거주 1주택을 매도한 이후, 실거주하고 있는 지역 내 주택을 다시 매수하는 흐름이 나타날 수 있다"며 "상대적으로 저렴한 가격 지역으로 하향 이동이 발생하겠으나, 그 지역 중 가장 똘똘한 한 채를 선택하는 수요가 증가할 수 있다. 이에 따라 중하위 지역 내에서 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 발생할 수 있을 것"이라고 분석했다.

종합부동산세·재산세 등 보유세 강화 역시 빼놓을 수 없는 변수다. 업계에선 공정시장가액비율 조정이 보유세 강화 수단으로 활용될 수 있다고 본다. 공정시장가액비율은 공시가격 가운데 과세표준에 반영되는 비율이다. 이 비율이 높아지면 같은 공시가격이라도 재산세와 종합부동산세 부담이 커진다. 시장에서는 장특공제와 비거주 1주택자 규제가 거래 단계에서 영향을 주는 정책이라면 보유세는 주택을 계속 보유할 것인지 여부를 결정하는 핵심 요인으로 보고 있다.

과거에도 보유세 부담이 커질 때마다 시장이 출렁였다. 서울 핵심지에서는 보유세 부담이 커져도 가격 상승 기대가 유지되면 매물을 거둬들이는 사례가 많았다. 반면 가격 상승 여력이 제한적이라고 판단되는 지역에서는 매도 움직임이 늘어나기도 했다.

익명을 요구한 한 부동산 시장 전문가는 "양도세는 이미 매도 판단에 반영됐지만, 보유세는 앞으로 보유하고 있는 데 따른 부담"이라며 "강남 등 고가 주택 시장에서 영향이 클 것으로 본다"고 말했다.

이어 "보유세 부담이 얼마나 커지느냐에 따라 시장에 미치는 영향이 달라질 것"이라면서도 "다만 비거주 1주택자 규제 강화나 장특공제 손질보다는 시간을 두고 영향을 미치는 요인이라 단기적으로 시장에 주는 영향은 작을 것"이라고 판단했다.

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com