은평 증산5구역 정비사업 심의 통과…1906가구 대단지 조성

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은평 증산5구역 정비사업 심의 통과…1906가구 대단지 조성

입력 : 2026.05.08 13:45

제8차 정비사업 통합심의위 통과
최고 29층 1906가구 역세권 대단지 조성

은평구 증산5구역의 정비사업 통합심의가 통과되며 역세권 1906가구 대단지 착공이 속도를 낼 전망이다.

서울시는 지난 7일 개최한 제8차 정비사업 통합심의위원회에서 은평구 증산동 243-15 일대 ‘증산5 재정비촉진구역 주택재개발 정비사업’에 대한 건축·경관·교통·교육·환경 5개 분야 통합심의를 ‘조건부 의결’했다고 8일 밝혔다.

증산5구역은 은평구의 대표적 노후 주택단지로 현재 이주를 마친 상태다. 이번에 심의를 통과함에 따라 해체공사를 진행하고 신속한 착공이 추진될 예정이다.

이곳은 앞으로 21개동, 29층, 1906가구(공공임대325가구 포함) 규모의 대규모 아파트 단지로 거듭난다. 지난 2017년 롯데건설로 시공사를 정한 바 있다. 특히 이번 계획은 서울시 기준용적률 완화 정책을 반영해 용적률을 약 10% 높이며 131가구를 추가했다.

이 사업을 통해 신축 아파트와 함께 단지 서쪽 녹지축과 단지를 연결하는 공공보행통로를 조성해 봉산근린공원을 이용하는 주민들의 보행 환경을 크게 개선할 예정이다. 단지 배치도 불광천에서 봉산 방향으로 자연환경을 공유하는 통경축을 확보한다.

또 올해 초부터 휴교한 구역 내 연서중학교를 사업과 함께 새로 지을 예정이다. 일조 확보를 위해 중학교 인근 아파트 주동은 층수를 낮게 계획했다.

한편 제8차 정비사업 통합심의위에서는 종로구 수송동 146-12번지 ‘수송구역 1-2지구 도시정비형 재개발사업’ 시행을 위한 정비계획(변경)․건축․경관·교통 분야에 대한 통합 심의안도 통과됐다.

종로구 수송동 146-12번지 ‘수송구역 1-2지구 도시정비형 재개발사업’ 조감도 [자료출처=서울시]

이곳은 종로구청 신청사 북측에 위치한 대림빌딩 부지다. 1976년 준공 후 50년이 경과하며 노후화된 건물이다. 올해 초까지 종로구청이 임시청사로 사용하다가 현재는 비어있는 상태다.

통합심의에 따라 이곳에는 지하 7층~지상 20층 업무시설과 근린생활시설이 복합개발된다. 특히 지하철 5호선 광화문역에서 KT광화문빌딩과 종로구청을 거쳐 이곳과 연결되는 지하보행통로가 조성되며 지상·지하를 입체적으로 연결하게 된다.

지상부는 인근 코리안리재보험사 신사옥 공사에서 조성하는 개방형 녹지와 수송공원, 조계사를 잇는 동서방향 보행녹지축을 조성한다.

특히 과거 수송동에 흘렀던 중학천의 일부를 보전하기 위한 물길 조성계획도 포함됐다. 종로에서 종로구청 방향으로 이미 조성된 구간과 경복궁 사거리에 조성 예정인 중학동광장을 연결하는 물길로 도심속 물을 접할 수 있는 녹지공간을 확장하고 지역의 역사성을 회복한다는 계획이다.

서울시는 이 정비사업이 단순한 업무빌딩 건설을 넘어 지하와 지상을 잇는 입체적 보행 네트워크, 개방형 녹지공간으로 열린 도심 공간을 만드는 선도사례가 될 것으로 기대했다.

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은평구 증산5구역의 정비사업이 통합심의를 통과함에 따라 1906가구 규모의 대단지 아파트 착공이 가속화될 예정이다.

이 사업은 공공임대 아파트와 함께 주민들의 보행 환경을 개선하고, 인근 학교도 새로 지을 계획이다.

또한 종로구 수송구역에서도 복합개발 계획이 통과되어 입체적 보행 네트워크와 녹지공간 조성이 기대된다.

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서울 은평구 증산5구역, 1906가구 대단지 재개발사업 심의 통과 '본격화' 🏘️✨

Key Points

서울 은평구 증산5구역의 주택재개발 정비사업이 제8차 정비사업 통합심의위원회에서 건축, 경관, 교통, 교육, 환경 5개 분야 통합심의를 조건부 의결받아 착공에 속도를 낼 전망이에요. 🏗️👍
이번 심의 통과로 증산5구역은 21개동, 최고 29층, 총 1906가구(공공임대 325가구 포함) 규모의 대단지로 조성되며, 서울시 기준용적률 완화 정책이 반영되어 131가구가 추가되었어요. 📏🏡
단지 내에는 봉산근린공원과 연결되는 공공보행통로가 조성되어 주민들의 보행 환경이 개선되고, 불광천에서 봉산 방향으로 자연환경을 공유하는 통경축도 확보될 예정이에요. 🌳🚶‍♀️
올해 초 휴교한 연서중학교도 사업과 함께 새로 지어지며, 일조량 확보를 위해 중학교 인근 아파트 동은 층수가 낮게 계획되어 생활 편의성을 높였어요. 📚🏫

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

서울 은평구 증산5구역의 주택재개발 정비사업이 제8차 정비사업 통합심의위원회를 통과하며 사업 추진에 속도가 붙을 전망이에요. 🌃 2026년 5월 7일에 열린 심의에서 은평구 증산동 243-15 일대 '증산5 재정비촉진구역 주택재개발 정비사업'에 대한 건축, 경관, 교통, 교육, 환경 5개 분야의 통합 심의가 '조건부 의결'되었다고 8일에 발표되었어요. 📝

현재 이 지역은 은평구를 대표하는 노후 주택단지로, 이미 이주가 완료된 상태랍니다. 이번 심의 통과로 해체 공사를 거쳐 신속하게 착공이 이루어질 것으로 보여요. 🔨 앞으로 이곳은 21개 동, 최고 29층 높이의 1906가구(공공임대 325가구 포함) 규모의 대단지로 재탄생할 예정이에요. 🏢 2017년 롯데건설이 시공사로 선정된 바 있으며, 이번 계획에는 서울시의 기준용적률 완화 정책이 반영되어 용적률이 약 10% 상향되면서 131가구가 추가되었답니다. 📈

새로운 아파트 단지와 함께, 단지 서쪽 녹지축과 연결되는 공공보행통로가 조성되어 봉산근린공원을 이용하는 주민들의 보행 환경이 크게 개선될 것으로 기대해요. 🌱 또한, 단지 배치 시 불광천에서 봉산 방향으로 자연환경을 공유하는 통경축도 확보될 예정이에요. 🌳 한편, 올해 초부터 휴교 상태인 구역 내 연서중학교도 사업과 함께 새롭게 지어질 계획이며, 일조량 확보를 위해 중학교 인근 아파트 주동은 층수를 낮춰 설계되었어요. 🏫

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

서울 은평구 증산5구역의 주택재개발 정비사업이 서울시 통합심의위원회를 통과하면서, 1906가구 규모의 대단지 아파트 조성 사업이 본격화된다는 소식을 전하고 있어요. 🏡 이 뉴스는 단순히 하나의 재개발 사업 통과를 넘어, 서울시의 재개발 및 도시 재생 정책이 어떻게 진행되고 있는지, 그리고 이러한 사업들이 지역 사회에 어떤 영향을 미치는지 이해하는 데 중요한 맥락을 제공해요. 🤔

**과거와 현재를 잇는 재개발의 흐름**: 증산5구역은 오랫동안 노후된 주택단지로 여겨져 왔어요. 낡은 주거 환경을 개선하고, 지역에 활력을 불어넣기 위한 정비사업 논의는 오랜 시간 이어져 왔을 거예요. ⏳ 이번 통합심의 통과는 건축, 경관, 교통, 교육, 환경 등 여러 분야를 한 번에 심의하는 '통합심의' 방식이 적용된 결과인데요, 이는 과거 여러 단계로 나뉘어 진행되던 심의 절차를 간소화하여 사업 속도를 높이기 위한 서울시의 정책적 노력의 일환으로 볼 수 있어요. 💨 특히, 2017년 롯데건설을 시공사로 선정한 이후에도 오랜 시간이 걸렸다는 점은, 정비사업이 단순히 건축 허가만으로 진행되는 것이 아니라 다양한 이해관계와 규제 속에서 복잡하게 진행됨을 보여줍니다. 얽히고설킨 과정을 거쳐 드디어 사업 추진에 동력을 얻게 된 것이죠. 🤝

**용적률 완화와 도시 계획의 변화**: 이번 심의에서 가장 눈에 띄는 부분 중 하나는 서울시 기준용적률 완화 정책을 반영하여 용적률을 약 10% 높였다는 점이에요. 📈 이를 통해 131가구가 추가로 확보되었는데, 이는 고밀도 개발을 통해 주택 공급을 늘리려는 서울시의 의지를 보여주는 대목입니다. 🏘️ 또한, 이 사업을 통해 단순히 아파트만 짓는 것이 아니라, 주변 녹지축과 연결되는 공공보행통로를 조성하고 불광천에서 봉산 방향으로 자연환경을 공유하는 통경축을 확보하는 등, 도시 경관과 주민들의 보행 환경 개선에도 신경 쓴 점이 돋보여요. 🌳 이는 과거의 단순한 주택 공급 중심의 재개발에서 벗어나, 도시의 기능과 미관, 주민 편의를 종합적으로 고려하는 방향으로 도시 계획이 발전하고 있음을 시사합니다. 💡

**지역 사회와의 조화, 교육 환경 개선**: 더불어, 이번 사업은 구역 내에서 휴교 중이던 연서중학교를 함께 새로 짓는 계획을 포함하고 있어요. 🏫 이는 재개발 사업이 단순히 새로운 주거 공간을 만드는 것을 넘어, 지역 공동체의 중요한 기반 시설인 학교 환경 개선까지 고려하고 있음을 보여줍니다. 특히, 일조권 확보를 위해 중학교 인근 아파트 동의 층수를 낮춘 섬세한 계획은 지역 주민들의 삶의 질 향상에 대한 깊은 고민을 엿볼 수 있게 해요. 🤔 이처럼 증산5구역 정비사업은 새로운 주택 공급뿐만 아니라, 주변 환경과의 조화, 그리고 지역 주민들의 실질적인 필요까지 고려하는 복합적인 도시 재생 사업의 사례라고 할 수 있어요. ✅

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline)

2010년 8월

서울시는 수색증산재정비촉진지구 내 증산3존치정비구역을 증산5재정비촉진구역으로 지정하고, 기준용적률 210%를 적용하여 최고 30층 아파트 등 1704가구를 건립하는 계획을 발표했어요. 🏢👵
2010년 12월

서울시는 은평구 증산동 195번지 일대의 '증산5 재정비촉진구역'에 2016년까지 최고 30층 아파트 28개동 1704가구를 건립하는 계획안을 고시했어요. 🏠✨
2011년 6월

증산5재정비촉진구역 추진위원장 및 감사 선거가 주민투표 형식으로 진행되었어요. 이는 서울시가 추진하는 '정비사업 추진위원장 공명선거 추진에 관한 양해각서(MOU)' 체결 이후 첫 번째 사례였답니다. 🗳️🤝
2017년

롯데건설이 은평구 증산5구역의 시공사로 선정되었습니다. 🏗️👍
2024년 8월

서울 은평구 증산4구역 도심 공공주택 복합사업 계획이 서울시 공공주택통합심의위원회를 통과했어요. 이 사업을 통해 2026년 이내 착공을 목표로 최고 41층, 3568가구 규모의 공공주택 공급이 예정되었습니다. 🏘️🚀
2026년 5월 7일

서울시 제8차 정비사업 통합심의위원회에서 은평구 증산5구역의 주택재개발 정비사업에 대한 건축, 경관, 교통, 교육, 환경 5개 분야 통합심의가 '조건부 의결'되었습니다. ✅📋
2026년 5월 8일

은평구 증산5구역 정비사업 통합심의가 통과됨에 따라, 이 일대에 최고 29층, 1906가구(공공임대 325가구 포함) 규모의 역세권 대단지 아파트 조성 및 착공이 본격화될 전망이에요. 📈🏠

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 은평 증산5구역 정비사업 심의 통과로 해당 지역 주민들은 신축 아파트 단지에서 거주할 기회를 얻게 되었어요. 🏘️ 또한, 단지 내 공공보행통로 조성으로 봉산근린공원을 이용하는 주민들의 보행 환경이 개선될 것으로 기대돼요. 🌳 사업과 함께 연서중학교도 새로 지어진다고 하니, 학생들과 학부모님들의 교육 환경 만족도도 높아질 수 있겠네요. 📚

하지만, 재개발 과정에서 발생하는 소음, 먼지 등은 단기적으로 불편을 초래할 수 있어요. 🏗️ 또한, 새로운 대단지 조성으로 인한 주변 지역의 교통량 증가나 주차 문제 등도 고려해봐야 할 점이에요. 🤔

롯데건설은 증산5구역의 시공사로 선정되어 대규모 아파트 단지 건설을 진행하게 됩니다. 🔨 이는 건설사에게는 안정적인 일감 확보와 매출 증대로 이어질 수 있어요. 또한, 정비사업에 필요한 자재, 장비 등을 납품하는 관련 산업체들에게도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다. 📈

새로운 아파트 단지 조성은 주변 상권 활성화에도 기여할 수 있어요. 🛍️ 또한, 이 사업을 통해 향상된 주거 환경은 지역 내 일자리 창출에도 긍정적인 효과를 가져올 수 있답니다. 👨‍💼👩‍💼

다만, 사업 지연이나 예상치 못한 변수 발생 시 건설사 및 관련 기업들의 수익성에 부정적인 영향을 미칠 수도 있어요. 📉

이번 증산5구역 정비사업 심의 통과는 서울시의 주택 공급 정책에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보여요. 🏙️ 특히, 용적률 완화 정책을 반영하여 131가구를 추가 확보한 것은 도심 내 주택 공급 확대라는 목표 달성에 기여할 수 있습니다. 👍

또한, 이 사업은 노후된 주거 단지를 현대적인 대단지로 재탄생시켜 도시 미관을 개선하고 지역 가치를 높이는 효과를 가져올 수 있어요. ✨ 정비사업 통합심의 제도가 원활하게 작동하는 사례로서, 향후 유사한 사업 추진에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 🚀

한편, 대규모 주택 공급은 주택 시장의 수급 안정화에 일부 기여할 수 있지만, 과도한 공급이나 금리 변동 등 외부 요인에 따라 시장 상황이 변동될 가능성도 있어요. ⚖️

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

은평구 증산5구역의 재정비촉진사업 통합심의가 통과되면서, 앞으로 1906가구 규모의 역세권 대단지 조성에 속도가 붙게 되었어요. 🏙️ 이는 단순한 아파트 건설을 넘어, 지역의 주거 환경 개선과 도시 공간 활용에 새로운 가능성을 제시하고 있답니다. 과거 노후 주택단지였던 곳이 최고 29층 높이의 현대적인 주거 공간으로 탈바꿈하는 것은 물론, 봉산근린공원과 연결되는 공공보행로 조성, 불광천을 따라 자연을 공유하는 통경축 확보 등 녹지 공간과의 연계성 강화 또한 기대되는 부분이에요. 🌳 이를 통해 주민들의 보행 환경이 편리해지고, 자연과 어우러지는 쾌적한 주거 환경이 조성될 것으로 보여요. 🚶‍♀️🚶‍♂️

더불어, 이번 사업 계획에는 서울시의 기준용적률 완화 정책이 반영되어 용적률이 약 10% 높아지면서 131가구가 추가로 확보되었어요. 📈 이 중에는 공공임대주택 325가구도 포함되어 있어, 다양한 계층의 주거 안정을 지원하는 효과도 함께 기대할 수 있어요. 또한, 올해 초부터 휴교했던 연서중학교를 사업과 함께 새로 짓는다는 점도 눈여겨볼 만해요. 🏫 학교 신축 계획에 맞춰 주변 아파트 주동의 층수를 낮추는 등 일조권 확보까지 고려한 섬세한 설계는 주민들의 삶의 질을 높이는 데 기여할 것으로 보입니다. 👍

한편, 같은 날 종로구 수송동에서는 도시정비형 재개발사업의 정비계획 등이 통합 심의를 통과하며 복합개발이 추진될 예정이에요. 🏢 이곳에는 업무시설과 근린생활시설이 함께 들어서고, 광화문역에서 종로구청을 거쳐 이 지역까지 이어지는 지하보행통로가 조성될 계획입니다. 🚇 이와 더불어 개방형 녹지 공간 조성, 과거 수송동에 흘렀던 중학천 일부를 보전하는 물길 조성 계획 등은 도심 속에서 역사성을 회복하고 자연을 접할 수 있는 열린 공간을 만든다는 점에서 의미가 있어요. 💧 서울시가 이러한 정비사업을 통해 단순한 건축물을 넘어 입체적 보행 네트워크와 개방형 녹지 공간을 갖춘 도심 공간을 만드는 선도적인 사례로 기대하는 만큼, 앞으로 다른 지역의 도시 정비 사업에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망됩니다. ✨

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

증산5구역 정비사업 통합심의 통과로 착공이 가시화되면서, 은평구 일대 주택 공급 확대에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보여요. 📈 이 사업은 1906가구의 대단지를 조성하며, 서울시 기준용적률 완화 정책을 통해 131가구를 추가 확보하는 등 시의 정책 기조와 맥을 같이 하고 있어요. 또한, 봉산근린공원과의 연결성을 높이는 공공보행로 조성, 통경축 확보 등 주거 환경 개선 노력이 포함되어 있어 지역 주민들의 만족도를 높일 것으로 기대돼요. 🌳 연서중학교 신축 계획 또한 교육 환경 개선에 기여하며, 기존 노후 주택가 이미지를 벗고 새로운 주거 단지로 자리매김할 가능성이 높아요. ✨
종로구 수송구역 재개발 역시 지하보행로 조성, 개방형 녹지 공간 확보, 중학천 복원 계획 등 도심 공간의 입체적 활용과 역사성 회복을 목표로 하고 있어요. 🏛️ 이러한 사업들이 계획대로 순조롭게 진행된다면, 서울시의 도시정비 사업 추진 동력이 유지되고, 유사 사업지에 대한 긍정적인 영향을 미칠 수 있어요. 긍정적인 흐름 속에 주택 공급 확대와 도시 환경 개선이 점진적으로 이루어질 것으로 전망돼요. 👍
영향력 확대 및 가속 시나리오

증산5구역 정비사업의 성공적인 추진은 인근 증산4구역의 도심 공공주택 복합사업(2024년 8월 기사 기준 2026년 착공 목표) 등 다른 재개발·재건축 사업에도 긍정적인 파급 효과를 줄 수 있어요. 🚀 서울시의 '정비사업 통합심의' 제도가 정착되면서 인허가 절차가 간소화되고 사업 추진 속도가 빨라질 수 있기 때문이에요. 💨 은평구와 종로구에서 진행되는 대규모 주택 공급 및 도심 기능 강화 사업들이 연이어 성공적으로 마무리된다면, 이는 서울시 전체의 주택 공급 확대 정책에 힘을 실어주고, 낙후된 지역의 도시 환경 개선을 가속화하는 동력이 될 수 있어요. 🌇
또한, 용적률 완화 정책과 같은 인센티브가 지속적으로 제공된다면, 건설사들의 사업 참여 유인이 높아져 더 많은 정비사업이 속도를 낼 수 있어요. 📈 이는 장기적으로 서울시의 주택 공급 부족 문제 완화에 기여하고, 도시 미관 개선 및 주거 환경 질적 향상으로 이어질 가능성이 있어요. 🏙️ 과거 유사 사업(수색증산뉴타운 등)에서 경험했던 용적률 상향 및 소형주택 공급 확대 등의 사례가 재현될 수 있으며, 이는 도시 공간 활용의 효율성을 높이는 데 기여할 수 있어요. 👍
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

통합심의가 '조건부 의결'되었다는 점은 향후 사업 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음을 시사해요. ⚠️ 건축, 경관, 교통, 교육, 환경 등 5개 분야의 통합심의를 통과했지만, 각 분야별 조건 이행 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있어요. 예를 들어, 교육 환경 개선을 위한 학교 신축 계획이 예상보다 지연되거나, 교통 영향 평가 결과에 따라 추가적인 교통 개선 대책이 요구될 수 있어요. 🚧
또한, 연서중학교 인근 아파트 주동의 층수 조절 등은 일조권 확보를 위한 배려지만, 이러한 계획 변경 과정에서 주민 간의 이견이 발생하거나, 건설 과정에서의 예상치 못한 공사 지연, 민원 발생 등으로 사업 속도가 더뎌질 가능성도 배제할 수 없어요. 😥 더불어, 거시 경제 상황의 급변, 부동산 시장의 침체, 혹은 관련 법규의 변경 등 외부적인 요인이 발생할 경우, 사업의 재정적 타당성이 흔들리거나 사업 추진 동력이 약화될 수도 있어요. 📊 이 경우, 당초 계획되었던 대단지 조성 및 역세권 개발이 지연되거나 축소될 가능성도 있어요. 😥

[주요 용어 해설 (Glossary)]

정비사업 통합심의

도시 및 주거환경정비법에 따라 추진되는 재개발, 재건축 등 정비사업의 건축, 경관, 교통, 교육, 환경 등 여러 분야의 심의를 한 번에 진행하는 절차를 말해요. 🏙️ 서울시는 지난 7일 제8차 정비사업 통합심의위원회에서 은평구 증산5구역의 주택재개발 정비사업에 대한 5개 분야 통합심의를 조건부 의결했어요. 이 제도를 통해 사업 추진에 필요한 각종 인허가 절차를 간소화하여 사업 기간을 단축하는 효과를 기대할 수 있답니다. 🚀
용적률

대지 면적 대비 건축물의 연면적(각 층의 바닥 면적을 합한 총면적) 비율을 뜻해요. 📊 쉽게 말해, 땅 크기 대비 얼마나 높고 넓게 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 지표랍니다. 이번 증산5구역 정비사업에서는 서울시의 기준용적률 완화 정책을 반영하여 용적률이 약 10% 높아졌고, 이로 인해 131가구가 추가로 공급될 수 있게 되었어요. 📈 이는 도시의 밀도를 조절하고 주택 공급을 늘리는 데 중요한 역할을 해요.
통경축

건축물이나 도시 계획에서 시야를 열어주고 풍경을 조망할 수 있도록 의도적으로 설정된 열린 공간이나 축을 의미해요. 🏞️ 증산5구역의 단지 배치 계획에는 불광천에서 봉산 방향으로 자연환경을 공유하는 통경축을 확보하여, 주민들이 주변 자연을 더욱 잘 느낄 수 있도록 배려했어요. 이는 단순히 건물을 짓는 것을 넘어, 도시의 경관과 자연과의 조화를 고려한 계획적인 설계라고 할 수 있답니다. 🌳
도심 공공주택 복합사업

민간 정비가 어려운 노후 도심에 공공이 주도하여 신속하게 주택을 공급하기 위해 도입된 사업 방식이에요. 🏠 문재인 정부 시절 추진되었으며, 토지주, 민간기업, 지자체가 협력하여 우수 입지를 발굴하고 공기업이 사업을 시행하는 구조랍니다. 🤝 연관뉴스 1에서 소개된 증산4구역의 경우, 이 사업 모델을 통해 최고 41층, 3568가구의 대단지가 조성될 예정이에요. 이 사업은 빠른 인허가 절차와 공공의 주도로 주택 공급 속도를 높이는 데 초점을 맞추고 있어요.