이달 세제개편 나오면 집값 잡힐까… 중장기 전망은 '글쎄' [고종완의 '살집팔집']

지난 6월은 비수기임에도 수도권 아파트 가격 상승세가 무서웠다. 작년 강남권, 마포·용산·성동과 한강벨트에서 촉발된 집값과 전셋값 상승이 금천·관악·구로, 노원·도봉·강북을 넘어 경기도 주요 지역으로 확산했다. KB부동산이 발표한 '6월 월간 주택가격 동향' 자료에 따르면 경기도가 서울 못지않게 오른 가운데 경기 화성시 동탄구 아파트 매매가격은 한 달 새 4.16% 폭등해 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다.

서울 아파트 매매가격은 1.07%, 전셋값은 1.43% 각각 올랐다. 강남권 고가 아파트는 5월 9일을 전후해 일시 하락하기도 했지만 3개월 만에 재상승으로 돌아섰다. 강북권은 풍선효과, 키 맞추기로 상승 폭이 더 커졌다.

강남보다 상대적으로 덜 오른 강북권이 더 강세를 보이면서 서울 전역이 집값, 전셋값, 월세가 동반 상승하는 소위 '트리플 강세장'에 돌입한 모양새다. 서울 아파트 평균 매매가격은 15억8311만원으로 지난 6개월 동안 매달 1000만원씩 상승한 셈이다.

정부가 이달 말 발표 예정인 세제 개편안에도 이목이 쏠리고 있다. 부동산 시장 안정을 위해 다주택자와 투기성 보유에 대한 과세 강화 방침을 천명한 만큼, 펄펄 끓고 있는 부동산 시장을 안정시킬 수 있을지, 결정적 분수령이 될지 시장은 촉각을 곤두세우고 있다.

이번 개편안에 어떤 내용이 담길지는 정확히 예단할 수는 없지만 그간 이재명 대통령과 김용범 정책실장, 구윤철 경제부총리 등 정책 당국자의 발언을 종합해 보면 방향성과 주안점은 어느 정도 짐작할 수 있다. 실거주 원칙과 투기성 보유자에 대한 세금 부과, 기존 매물의 출회 유도가 목적이다. 취득·보유·양도세를 아우르는 과세 체계 전반의 개편으로 보인다. 대상은 2주택 이상 다주택자, 25억원 이상 고가주택자, 비거주 1주택자, 주택임대사업자가 타깃이 되지 않을까 한다.

우선 취득세는 기본 틀이 유지될 것으로 보인다. 양도소득세와 종부세가 주된 손질 대상으로 예상된다. 장기보유 특별공제의 대폭 수술은 불가피해 보인다. 현행 1가구 1주택 장특공제는 보유기간과 거주기간에 따라 각각 최대 40%씩, 합산 최대 80%가 공제 혜택을 받고 있다. 이 중에서 단순 보유기간에 따른 공제 비중(40%)을 줄이거나 폐지하고 실거주 기간 중심으로 혜택 구조를 재편하는 방안이 핵심이다.

보유세 체계 개편안도 눈에 띈다. 종합부동산세와 재산세를 포함한 보유세 구조 전반을 바꾸는 일로 공시가격에 적용하는 시장공정가액비율을 상향할 것으로 알려졌다.

그렇게 되면 부동산 시장은 어떻게 반응할까. 결론부터 말하면 일시적 안정은 기대할 수 있겠지만 중장기적 내지 근본 안정은 기대 난망이라는 게 중론이다. 그렇게 전망하는 근거는 최근 집값이 오르는 근본 원인과 지난 노무현·문재인 정부 때 경험했던 규제 일변도 정책의 역기능과 경험법칙 때문이다. 한마디로 대출 규제, 세금 강화만으로 집값과 전셋값을 잡가는 역부족으로 판단된다.

그 근거로는 첫째, 주택의 공급 부족 현상이 심각하다는 사실이다. 현 정부는 착공 기준으로 매년 25만호씩 5년간 총 135만호를 공급하겠다는 의욕적인 공급 정책을 발표했다. 그러나 한국토지주택공사(LH) 중심의 공공 주체가 80% 이상을 공급하겠다는 대책이 지니는 한계는 명확하다.

도심권 6만2000가구의 핵심지인 태릉CC, 용산정비창, 과천경마장 개발도 주민 반발, 지방자치단체 반대, 공사비 급등, 공급의 장기 시차성 등으로 향후 3~4년 내 입주는 사실상 불가능해졌다고 해도 과언이 아니다. 즉 목표한 입주 물량을 임기 내 준공하기는 어렵고 그럴 경우 시장의 선행지표인 전셋값 상승은 피하기 어려우며 전셋값 상승은 매매가 상승으로 이어질 수밖에 없다.

게다가 한국부동산원 자료에 따르면 올해 입주 예정 물량은 약 2만7000가구로 작년(3만7000가구)보다 27% 줄어든다. 내년부터 2029년까지 서울 연평균 입주 물량은 1만5000가구 정도로 적정한 입주 물량인 4만가구에 턱없이 부족하다는 민간 통계도 있다.

둘째, 4400조원 넘는 유동성이 주식을 넘어 주택 시장으로 대이동하는 머니무브 현상도 예사롭지 않다. 최근 주식과 채권 투자로 번 돈 중 4조원가량이 주택 시장으로 흘러들어간다는 보고서도 나왔다.

셋째, 글로벌 주택 시장 동조화 현상도 빠트릴 수 없는 주거 트렌드다. 지난 5년간 글로벌 고물가, 고금리, 공급망 제한 등으로 인구와 산업이 집중하는 대도시 도심권을 위주로 신규 주택 공급이 급감했다. 뉴욕, 런던, 파리, 도쿄, 싱가포르 등 글로벌 메가시티의 주택 가격이 천정부지로 치솟고 있어서 세계 10대 도시로 꼽히는 서울의 집값이 오르는 일은 몹시 정상적인 글로벌 스탠더드로 봐야 한다는 뜻이다.

결국 실수요자에게 내 집 마련 시기는 서울 및 수도권은 빠를수록 좋겠다. 월세< 전세< 자가주택의 순서로 주거 사다리를 타라는 얘기다. 유망 지역으로 수도권은 GTX-A·B·C, 신안산선 등 대중교통망이 개통될 경우 서울 도심권과의 평균 출퇴근 시간이 1시간에서 30분 이내로 줄어드는 직주근접형 생활권 도시를 주목할 필요가 있다.

천안, 아산, 세종, 대전, 광주, 대구, 부산, 울산, 창원 등 지방 대도시도 이르면 이번 가을, 늦어도 내년 봄에는 훈풍이 예상된다. 반도체 클러스터와 겹치는 용인, 수원, 화성, 평택, 오산이 대표적이다. 특히 서울은 신통기획, 모아주택, 모아타운, 도심복합개발지구, 역세권개발 수혜가 예상되는 연립, 빌라 투자도 유망하다. 재건축 아파트에 버금가는 1급 투자처로 손색이 없다. 청약통장을 이용한 분양 전략과 법원 경매, 캠코 공매, 부실채권(NPL)을 통한 투자 방법은 금상첨화가 아닐까.

[고종완 한국자산관리연구원장]