“인구 줄어도 서울 집값 안 떨어진다” … 부동산 고수가 ‘소득’에 집중한 이유

최근 전세 매물 잠김과 임차료 급등, 부동산 규제까지 더해지며 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있다. 이런 흐름 속에서도 지난 10년간 부동산 시장 참여자들 사이에서 여전히 ‘원칙의 필독서’로 정독되는 책이 있다. 바로 박성식 대표가 쓴 ‘공간의 가치’다. 이 책이 오랜 시간 생명력을 유지하는 이유는 그때그때 유행하는 투자법을 따르는 것이 아니라, 부동산 시장의 본질을 다루고 있기 때문이다. 김유신의 ‘딥 머니 토크’는 박 대표를 만나 전세 제도의 구조적 분석부터 주거용 부동산 시장의 미래, 그리고 상업용 부동산 시장 전망까지 그의 깊이 있는 통찰을 들어봤다.

-서울대 건축학과 졸업 후 4년간 건축설계사로 일하다가 감정평가사가 된 계기는

▶설계사로 일하며 ‘왜 이 공간의 소유자는 이런 설계를 요청할까’라는 궁금증이 생겼다. 이를 해소하려면 부동산 시장의 본질을 이해해야 한다고 생각했다. 시장의 근본 원리를 터치하는 자격증이 감정평가사라고 생각해 자격증 공부를 시작했다.

-2015년 책 출간 당시 전세의 월세화를 예상했다. 하지만 여전히 전세는 선호되는 임차 방식으로 유지되고 있다. 이유는 무엇인가.

▶책 출간 시점에는 장기적으로 부동산 가격 상승률이 낮아지면 자연스럽게 월세 비중이 높아질 것으로 봤다. 논문상 모델에 따르면 보증금배율(보증금/월임대료)은 임차인의 자본비용(조달비용 또는 기회비용)이 높을수록, 또 집주인의 부동산 투자수익률이 낮을수록 낮아지게 된다.

전세가 예상보다 아직 높은 비중을 차지하는 이유는 전세자금대출이 발달하며 임차인의 자본비용(조달금리)이 생각보다 더 낮아졌기 때문이다. 또 일부 지역의 경우 부동산 투자수익률(가격 상승률)이 여전히 높은 것도 전세가 유지되는 이유다.

-최근 전셋값 상승세가 무섭다. 원인은 무엇으로 보나.

▶부동산 가치(capital value)와 임대가치(rental value)는 근본적으로 가계의 수입과 부동산 시장의 수요-공급에 의해 결정된다.

반도체 등 국내 주요 산업을 통해 해외에서 국내로 막대한 자금이 유입되면서 가계 수입이 증가했고, 이에 따라 부동산 가치와 임대 가치가 함께 높아지고 있다.

-부동산 시장 하락을 예견하는 전문가들의 주요 논리는 ‘인구 감소’다. 인구 감소가 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것으로 보나.

▶ 인구 감소가 반드시 주택가격 하락으로 이어지지는 않는다. 주택가격은 가계소득, 1인당 주택면적, 수요-공급이 복합적으로 만드는 함수의 결과다.

사람들이 거주하고 싶어 하는 핵심 지역의 주택 가격은 인구 변화와 상관관계가 낮다. 인구가 줄어도 선호되는 주택은 한정되어 있어 경쟁이 발생하기 때문이다.

현재 주택 시장에서 가장 뼈아픈 부분은 사람들의 고품질 주택에 대한 수요를 퀄리티 있는 공급이 따라가지 못하고 있다는 점이다.

-GTX(수도권광역급행철도)는 부동산 시장에 어떻게 영향을 미칠지 전망해달라.

▶ GTX 개통으로 인해 중심부에 대한 선호도가 떨어질 것으로 생각하지는 않는다. 오히려 집중도를 높여 중심지의 토지 가격을 더 높일 수 있다. 다만 도시의 외연 자체는 확장되는 효과가 있다.

-앞으로 목표는.

▶ AI 기술을 이용해 부동산 시장의 데이터를 의미 있게 구조화하는 서비스를 만들고 있다. 시장 참여자들이 판단을 내리는 가격 결정 요인들을 머신러닝과 대량언어모델(LLM)의 복합구조로 모델링화하는 작업을 진행하고 있다.

이를 통해 금융기관이 비주거 부동산과 관련한 사업자 대출을 실행할 때, 보다 정확하게 부동산 가치를 평가하고 고객을 연결하는 서비스를 제공하는 것이 목표다.

기사 전문은 매일경제신문의 프리미엄 재테크 콘텐츠 플랫폼 매경플러스에서 확인할 수 있습니다. 스마트폰 카메라로 아래 QR코드를 찍으면 연결됩니다.

이 기사가 마음에 들었다면, 좋아요를 눌러주세요.