장특공제 축소땐 실거주 못채운 1주택자 稅부담

현행 장기보유특별공제 제도에서 ‘보유공제’가 폐지되면 거주 기간을 모두 채우지 못한 1주택자의 양도소득세 부담이 두 배가량 늘어나는 것으로 나타났다. 다만 처음부터 거주 의사가 없는 투자자는 세 부담이 변하지 않아 1주택 실거주 보호 방안을 마련해야 한다는 지적이 나온다.

11일 국회 국토교통위원회 국민의힘 간사 이종욱 의원이 국회예산정책처에 의뢰해 받은 자료에 따르면 최대 80%까지 가능한 장특공제에서 ‘보유 요건’(최대 40%)이 폐지될 경우 1주택자 양도세가 5.3배(1344만→7126만원) 늘어나는 것으로 나타났다. ‘양도가액 12억원 초과 주택을 10년 보유·거주한 1주택자’가 10억원 시세차익(10억원에 매수, 20억원에 매도)을 얻었을 때를 가정한 경우다.

장특공제는 1주택자가 12억원 초과 주택을 10년 이상 보유·거주한 뒤 팔면 양도차익의 최대 80%(보유 40%, 거주 40%)까지 세금을 감면해주는 제도다. 정부는 보유공제(최대 40%)를 없애거나 축소하는 안과 보유공제를 거주 공제로 합쳐 최대 80%를 유지하는 안 등을 들여다보는 것으로 전해졌다.

거주 공제를 80%로 늘리면 10년 거주자의 세 부담은 1344만원으로 같다. 하지만 거주 기간을 못 채우면 1주택자라도 세 부담이 늘어난다. 10년 보유자 중 5년을 거주한 1주택자는 보유 요건 없이 ‘거주요건 80%’가 공제되면 양도세가 현행 4086만원에서 7126만원으로 약 1.7배 늘어난다. 3년 실거주는 1.8배(5302만원→9566만원)로 부담이 커진다.

진보당 등 범여권에서는 장특공제 자체를 폐지하자는 법안도 발의했다. 장특공제 자체가 사라지면 10년을 거주한 1주택자라도 이전 대비 세금이 최대 7.59배로(1344만원→1억206만원) 늘게 된다. 다만 김용범 청와대 정책실장은 지난 5일 기자간담회에서 “장특공제 제도는 당연히 유지된다”고 일축했다.

처음부터 거주를 고려하지 않은 투자자는 양도소득세 측면에서 달라지는 게 없다. 2021년 문재인 정부 당시 단순 투자자에 대한 장특공제 혜택을 없애서다. 당시 장특공제를 보유 기간과 거주 기간으로 분리하고 2년 거주하지 않으면 혜택 자체를 받을 수 없도록 제도를 개편했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com