조합설립 동의율 낮춰 … 빌라촌 아파트 개발 쉽게

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조합설립 동의율 낮춰 … 빌라촌 아파트 개발 쉽게

입력 : 2026.02.25 17:43

용적률은 높여 사업성 개선
빌라·다세대 소유주들은
"대출규제부터 제외해야"

조합 설립 요건이 완화되고, 용적률과 임대주택 인수가격, 통합심의 등 각종 규제가 완화되는 등 소규모 빌라촌의 정비사업 추진이 쉬워진다.

25일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 및 하위법령 개정안을 오는 27일부터 시행한다고 밝혔다. 소규모주택정비사업은 대규모 재개발·재건축이 어려운 노후·저층지역을 소규모로 정비하는 사업이다.

우선 조합 설립 인가를 위한 주민 동의율이 5%포인트 낮아진다. 가로주택정비와 소규모 재개발은 동의 기준이 80% 이상에서 75% 이상으로, 소규모 재건축은 75%에서 70% 이상으로 낮아진다.

용적률, 건폐율에 대한 특례도 생긴다. 사업구역 인근 토지 등을 정비기반시설이나 공동이용시설 용지로 제공하는 경우 법적상한용적률의 1.2배까지 건축할 수 있도록 용적률 특례를 신설한다. '경사지에 위치한 가로구역'으로 한정된 건폐율 특례도 '사업 전체 구역'으로 확대 적용한다.

인허가 기간 단축을 위해 통합심의 대상에 경관심의, 교육환경평가, 교통영향평가, 재해영향평가 등이 추가된다. 개별 심의마다 수개월이 소요되는 점을 고려하면 사업 기간을 줄일 수 있을 것으로 보인다.

소규모 빌라촌의 아파트 공급을 위한 정비사업이 이처럼 활성화하고 있는 것과 달리 비아파트 시장은 침체를 겪고 있다. 대규모 전세사기 사태로 기피 현상이 일어나고 전세대출 보증 한도가 대폭 축소되며 빌라 전세도 줄고 있기 때문이다.

최근에는 임대사업자 대출규제 강화 기조와 맞물리며 임대인들이 직접 나서 비아파트에 대한 대출 규제를 막아야 한다고 주장하고 있다. 연합은 △비아파트 전세자금대출 한도 차등화 △전세가율 90% 일괄 적용 재검토 △사업자대출 제도 마련 △일정 조건 충족 시 주택 수 산정 제외 등이 필요하다고 요구했다.

[위지혜 기자]

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국토교통부는 소규모 빌라촌의 정비사업을 쉽게 추진할 수 있도록 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 및 관련 법령 개정안을 27일부터 시행한다고 밝혔다.

조합 설립을 위한 주민 동의율이 낮아지고 용적률 특례가 신설되는 등 각종 규제가 완화되어 사업 기간도 단축될 것으로 기대된다.

반면, 비아파트 시장은 대규모 전세사기 사태와 대출 규제로 침체를 겪고 있으며, 임대인들이 규제를 완화해야 한다고 주장하고 있다.

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정부, 빌라촌 아파트 개발 돕는다!…조합 설립 동의율 낮추고 용적률 높여 사업성 UP!

Key Points

2026년 2월 27일부터 조합 설립 동의율이 낮아지고, 용적률 완화 등 각종 규제 완화로 빌라촌 등 소규모 주택 정비 사업이 훨씬 수월해져요. 🏠✨
가로주택정비와 소규모 재개발은 동의 기준이 80%에서 75%로, 소규모 재건축은 75%에서 70%로 낮아져 사업 추진에 속도가 붙을 것으로 예상돼요. 🚀
사업 구역 인근 토지를 정비기반시설 등으로 제공하면 법적 상한 용적률의 1.2배까지 건축할 수 있고, 경사지뿐 아니라 사업 전체 구역으로 건폐율 특례가 확대 적용돼요. 🌳🏢
이런 규제 완화에도 불구하고, 전세사기 여파로 비아파트 시장은 여전히 침체 중이며, 관련 업계에서는 대출 규제 완화를 포함한 추가적인 제도 개선을 요구하고 있답니다. 😟🔑

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

정부의 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'(소규모주택정비법) 하위법령 개정안 시행으로 빌라촌 등 소규모 노후·저층 지역의 아파트 개발이 한결 쉬워졌어요. 🏡 이번 개정안은 2026년 2월 27일부터 시행되며, 소규모 주택 정비 사업을 활성화하여 주택 공급을 늘리고 주거 환경을 개선하는 데 초점을 맞추고 있답니다. ✨

가장 눈에 띄는 변화는 조합 설립을 위한 주민 동의율이 낮아졌다는 점이에요. 기존 80% 이상에서 75% 이상으로, 소규모 재건축은 75%에서 70% 이상으로 완화되어 사업 추진에 동력을 더해주고 있죠. 🤝 더불어 용적률, 건폐율에 대한 특례도 신설되었는데, 사업 구역 인근 토지를 정비 기반 시설 등으로 제공하면 법적 상한 용적률의 1.2배까지 건축할 수 있게 되었어요. 📈 또한, 경사지 가로구역으로 한정되었던 건폐율 특례가 사업 전체 구역으로 확대 적용되어 건축 디자인에 유연성을 더했답니다. 📐

인허가 기간 단축을 위한 통합 심의 대상도 확대되었어요. 경관 심의, 교육환경평가, 교통영향평가, 재해영향평가 등이 추가되면서 개별 심의에 소요되던 수개월의 시간을 절약할 수 있게 되었답니다. ⏳ 이는 사업 기간을 크게 단축하는 효과를 가져올 것으로 기대돼요. 🚀

한편, 이러한 소규모 주택 정비 사업 활성화 움직임과 달리, 빌라 등 비아파트 시장은 전세사기 여파와 대출 보증 한도 축소 등으로 침체를 겪고 있어요. 😥 이에 따라 빌라·다세대 소유주들은 대출 규제에서 제외해 줄 것을 요구하는 목소리를 내고 있답니다. 🗣️

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

최근 국토교통부에서 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 및 하위 법령 개정안을 발표하며 소규모 빌라촌의 정비사업 추진이 더욱 쉬워졌어요. 🏡 이번 개정안은 주로 조합 설립 동의율을 낮추고, 용적률이나 건폐율 같은 건축 규제를 완화하며, 인허가 절차를 간소화하는 데 초점을 맞추고 있답니다. 이는 대규모 재개발이나 재건축이 어려운 노후·저층 지역을 신속하게 정비해서 주택 공급을 늘리겠다는 정부의 의지를 보여주는 것이에요. 💪

이러한 규제 완화는 여러 차례의 제도 개선 노력의 연장선에 있다고 볼 수 있어요. 예를 들어, 2025년 10월 21일에 있었던 관련 기사에서도 소규모 주택 정비 요건 완화, 토지 신탁 요건 삭제, 사업시행자 요건 완화 등이 논의되었어요. 📄 또한, 2026년 2월 22일 서울시에서 정부에 용적률 완화 등 제도 개선을 건의한 내용에서도 알 수 있듯이, 지자체 차원에서도 소규모 주택 정비사업을 활성화하려는 움직임이 꾸준히 있어왔어요. 📈 이 모든 노력들이 모여 이번 개정안으로 구체화된 것이라고 할 수 있죠. 마치 퍼즐 조각이 맞춰지듯, 여러 시점의 정책적 노력들이 현재의 결과로 이어진 셈이에요. 🧩

이번 개정의 근본적인 배경에는 최근 심화되고 있는 비아파트 시장의 침체와도 연결되어 있어요. 대규모 전세사기 사태 이후 빌라 등 비아파트에 대한 기피 현상이 나타나고, 전세대출 보증 한도 축소 등으로 인해 시장 상황이 좋지 않은 상황이에요. 📉 이러한 어려운 시장 환경 속에서 빌라·다세대 주택 소유주들은 자신들의 재산 가치를 유지하고 더 나은 주거 환경을 만들기 위해 정비사업에 대한 기대감을 높이고 있을 거예요. 그래서 이번 개정안에 담긴 사업성 개선책들이 더욱 주목받고 있는 것이랍니다. 🙏

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🏘️📜📝🚀

2011년 8월

서울시는 5000㎡ 미만 소규모 용지에 대한 정비사업 모델을 개발하고 법제화를 추진하며, 정비구역 지정 최소 면적을 1만㎡에서 5000㎡ 미만으로 줄이는 등 저층 주택 재건축의 사업 기간 단축 및 세금 부담 완화 방안을 발표했어요. 🏛️🏠
2014년 2월

서울시가 주거환경관리사업 정비구역 지정을 위한 토지 등 소유자 동의 비율 요건을 기존 3분의 2에서 2분의 1로 완화하는 내용의 도시 및 주거환경 정비조례 일부 개정안을 입법예고하며 소규모 맞춤형 주거환경관리사업을 더 쉽게 추진할 수 있게 됐어요. 🏘️🤝
2014년 4월

국토교통부는 '도시 및 주거환경정비법 일부개정안'을 통해 해제된 재개발 예정지역 등도 주거환경관리사업구역으로 지정 가능하게 하고, 가로주택정비사업조합 설립인가 신청 시 동의율 요건을 10분의 9에서 10분의 8로 하향 조정하는 등 소규모 개발 방식의 정비사업을 용이하게 했어요. 📜✅
2025년 10월

국토교통부는 소규모주택정비사업의 요건을 완화하는 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 하위 법령 개정안을 입법예고하며, 가로주택정비사업의 가로구역 인정 기준 완화, 토지 신탁 요건 삭제, 사업시행자 요건 완화 등을 추진했어요. 🗓️✍️
2026년 2월

국토교통부는 소규모 빌라촌의 정비사업 추진을 돕기 위해 조합 설립 동의율을 5%포인트 낮추고, 용적률·건폐율 특례 신설, 통합심의 대상 확대 등을 담은 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 개정안을 시행했어요. 🏘️🏢
2026년 2월

서울시는 소규모 주택 정비사업 촉진을 위해 용적률 완화, 세입자 손실 보상 시 용적률 인센티브 신설, 사업비 조달을 위한 HUG 융자 대상에 소규모 재건축 사업 포함, 소규모 재개발 사업 대상지 요건 완화 등을 정부에 건의했어요. 🏛️📈

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 개정안은 소규모 빌라촌이나 다세대 주택 밀집 지역에 거주하는 개인들에게 새로운 기회를 열어줄 것으로 보여요. 🏡 조합 설립 동의율이 낮아지고 용적률이 높아져 사업 추진이 더 쉬워지면서, 오래된 주택이나 빌라를 소유하고 계신 분들은 아파트로의 전환을 기대해 볼 수 있어요. 또한, 사업 기간 단축을 위한 통합 심의 강화는 사업 진행을 더 빠르게 만들 수 있다는 점에서 긍정적인 영향을 줄 수 있어요. 다만, 개정 내용만으로는 개인에게 돌아갈 구체적인 혜택이나 사업 추진 시 발생할 수 있는 갈등 요소 등은 명확하게 드러나지 않아 추가적인 정보가 필요할 수도 있답니다. 🤔

이번 소규모 주택 정비 사업 규제 완화는 건설업계와 관련 산업에 활력을 불어넣을 것으로 예상돼요. 🏗️ 특히, 대규모 재개발·재건축이 어려운 지역의 소규모 정비사업이 활성화되면 중소 건설사들에게도 새로운 사업 기회가 열릴 수 있어요. 용적률 상향, 통합 심의 도입 등은 사업성을 높여주고 사업 기간을 단축시켜 건설사들의 수익성을 개선하는 데 기여할 수 있답니다. 또한, 빌라와 다세대 주택의 아파트 전환이 늘어나면 자재, 설비 등 관련 산업 전반에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보여요. 👍 다만, 비아파트 시장의 침체와 맞물려 빌라 소유주들의 반발이나 사업 추진 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성 등은 기업들이 고려해야 할 부분이에요. 🧐

정부의 이번 소규모 주택 정비사업 활성화 방안은 주택 공급 확대라는 큰 목표를 달성하는 데 기여할 수 있어요. 🏘️ 특히, 대규모 개발이 어려운 도심 내 노후·저층 주거지를 효율적으로 정비함으로써 주택 공급의 다양성을 확보하고 주거 환경을 개선하는 효과를 기대할 수 있답니다. 조합 설립 요건 완화, 용적률 특례 신설, 통합 심의 도입 등은 사업 추진 속도를 높이고 사업성을 개선하여 시장에 긍정적인 신호를 줄 수 있어요. 📈 또한, 전세 사기 등으로 위축된 비아파트 시장에 대한 정책적 고민이 필요한 시점이기도 해요. 임대사업자 대출 규제 완화 요구 등은 시장 참여자들의 목소리를 반영한 정책 수립의 필요성을 보여주고 있어요. ⚖️

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법' 및 하위법령 개정안 시행은 🌇 소규모 빌라촌의 아파트 개발 환경을 획기적으로 개선할 것으로 보여요. 조합 설립 동의율이 낮아지고(가로주택정비, 소규모 재개발 80%→75%, 소규모 재건축 75%→70%), 용적률 인센티브와 건폐율 특례가 확대되는 등 사업 추진의 문턱이 낮아지고 사업성이 개선될 것으로 기대되어요. 📈 또한, 경관 심의, 교육환경평가, 교통영향평가, 재해영향평가 등이 통합 심의 대상에 포함되면서 복잡하고 오래 걸리던 인허가 기간도 단축될 전망이에요. ⏳

이러한 규제 완화는 그동안 재개발·재건축이 어려웠던 노후·저층 지역에 새로운 활력을 불어넣을 수 있어요. 🏘️ 과거에는 1만㎡ 이상 대규모 개발이나 재건축 요건을 충족하기 어려워 사업 추진이 지지부진했던 지역들이 소규모 정비사업을 통해 아파트 공급을 늘릴 기회를 얻게 되는 것이죠. 이는 단순히 주거 환경 개선을 넘어, 해당 지역의 도시 미관 개선과 기반 시설 확충에도 긍정적인 영향을 줄 수 있어요. ✨

다만, 이러한 정비사업 활성화 움직임과 대조적으로 비아파트 시장은 전세 사기 여파와 대출 규제 강화로 인해 침체를 겪고 있다는 점은 주목할 필요가 있어요. 📉 빌라·다세대 소유주들이 대출 규제에서 제외해 줄 것을 요구하는 목소리가 나오는 것도 이러한 시장 상황을 반영하는 것이죠. 향후 비아파트 시장의 안정화와 소규모 주택 정비사업의 균형 있는 성장을 위한 정책적 노력이 중요해질 것으로 보여요. ⚖️

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

소규모 빌라촌 정비사업 관련 규제 완화가 예정대로 시행되고, 시장 참여자들이 이를 새로운 기회로 받아들인다면, 노후 저층 주거지의 주거 환경 개선과 함께 주택 공급 확대에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보여요. 😊 조합 설립 동의율 완화, 용적률 상향, 통합 심의 확대 등의 조치가 실질적인 사업 추진 동력으로 작용하면서, 현재 어려움을 겪고 있는 비아파트 시장에도 조금씩 활력을 불어넣을 수 있을 거예요. 다만, 전세사기 여파와 대출 규제 등 시장의 심리적 요인들이 이러한 흐름에 영향을 줄 수 있기에, 완만한 속도로 정착될 가능성이 있어요. 🏡✨
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 정부의 규제 완화 정책이 예상보다 큰 호응을 얻고, 성공적인 사업 사례들이 속속 등장한다면, 소규모 주택 정비사업은 더욱 탄력을 받을 수 있어요. 🚀 특히, 세입자 손실 보상 시 용적률 인센티브 신설, HUG 융자 대상 확대 등 서울시가 건의한 제도 개선 사항들이 정부 정책에 반영된다면, 사업의 경제성이 크게 개선되어 더 많은 사업이 활발하게 추진될 수 있답니다. 💰 이러한 흐름은 노후 빌라촌뿐만 아니라, 유사한 문제를 겪고 있는 다른 지역으로까지 확산되어 주택 공급 확대에 대한 기대감을 더욱 높일 수 있어요. 📈👍
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

정부의 규제 완화에도 불구하고, 시장의 근본적인 우려가 해소되지 않거나 예상치 못한 걸림돌이 발생한다면, 사업 추진에 제동이 걸릴 수도 있어요. 😥 예를 들어, 비아파트 시장의 침체가 장기화되거나, 대출 규제가 더욱 강화된다면, 소유주들의 사업 참여 동기가 약화될 수 있어요. 또한, 관련 법령 개정 과정에서 예상치 못한 반대 의견이나 사회적 합의 도출에 어려움이 생긴다면, 정책 시행 시기가 지연되거나 내용이 수정될 가능성도 배제할 수 없어요. ⚖️ 이 경우, 기대했던 정비사업 활성화 효과가 미미하거나, 오히려 정책 추진 동력이 약화될 수도 있답니다. 😟

[주요 용어 해설 (Glossary)]

소규모주택정비사업

대규모 재개발이나 재건축 사업이 어려운 지역에서 낡고 오래된 저층 주거지를 작게 나누어 정비하는 사업을 말해요. 🏡 마치 작은 퍼즐 조각들을 맞춰 집을 새로 짓는 것처럼, 이러한 사업은 기존 동네의 모습을 유지하면서도 주거 환경을 개선하는 데 중점을 둔답니다. 🏠 현재 시행되는 '빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법'에 따라 진행되며, 가로주택정비, 소규모 재건축, 소규모 재개발 등이 포함돼요. 🛠️ 최근에는 조합 설립 동의율 완화, 용적률 상향 등 규제 완화를 통해 사업 추진이 더욱 쉬워지고 있어요. 👍
용적률

건축물의 연면적(모든 층의 바닥 면적을 합한 면적)이 해당 대지 면적에서 차지하는 비율을 의미해요. 📏 쉽게 말해, 땅에 얼마나 높이, 얼마나 넓게 건물을 지을 수 있는지를 나타내는 지표랍니다. 예를 들어, 용적률이 200%라면, 100평의 땅에 연면적 200평까지 건물을 지을 수 있다는 뜻이에요. 🏢 이번 개정으로 사업 구역 인근 토지를 정비 기반 시설 등으로 제공하면 법적 상한 용적률의 1.2배까지 건축할 수 있게 되어 사업성이 개선될 것으로 기대돼요. ✨
통합심의

개발 사업을 진행할 때 여러 기관에서 따로따로 받아야 했던 각종 심의 절차를 하나로 합쳐서 한 번에 처리하는 방식을 말해요. streamlining 🚀 원래는 경관 심의, 교육 환경 평가, 교통 영향 평가, 재해 영향 평가 등 각각 수개월씩 걸리는 심의를 거쳐야 했는데요. ⏳ 이제는 이 모든 심의를 통합해서 진행하기 때문에 사업 인허가 기간을 획기적으로 단축할 수 있게 되었어요. ⏱️ 덕분에 소규모 주택 정비 사업의 속도가 훨씬 빨라질 것으로 예상돼요. 💨