코람코, 남대문 에티버스타워 리모델링 나서...벨류애드 성공공식 통할까

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코람코, 남대문 에티버스타워 리모델링 나서...벨류애드 성공공식 통할까

입력 : 2026.07.01 13:48

올해 초 2600억원에 자산 인수
오피스·상가 동선 분리가 장점

[본 기사는 07월 01일(13:44) 매일경제 자본시장 전문 유료매체인 ‘레이더M’에 보도 된 기사입니다]

코람코자산신탁이 서울 남대문 인근 오피스 에티버스타워의 전면 리모델링에 나선다. 코람코는 올해 3월 이 자산을 2600억원에 인수했다.

1일 코람코자산신탁에 따르면 회사는 ‘코람코가치투자숭례리츠’를 통해 매입한 에티버스타워의 리모델링을 추진한다고 밝혔다. 코람코는 3월 캡스톤자산운용으로부터 이 자산 인수를 완료했다.

에티버스타워는 서울 중구 소월로3에 위치한 지하4층~지상22층, 연면적 약 4만5477㎡ 규모 오피스다. 1980년 준공된 구축 오피스로, 코람코가 취득한 자산은 지상 오피스 전층과 지하1층 일부 리테일을 포함해 약 3만8532㎡ 로 전체 연면적의 85%에 해당한다. 서울역과 회현역과는 도보권, 숭례문과 남대문시장, 명동, 시청 업무권역과도 인접해있다.

에티버스타워의 오피스 임대율은 100%로, 에티버스와 롯데손해보험, 원자력안전위원회 등이 입주해 있다. 핵심 임차인인 에티버스는 이번 투자에 참여하고 임대차 갱신 확약서를 제출했다고 코람코는 밝혔다.

리모델링은 외관과 창호, 로비 및 저층부 공간, 오피스 공용부, 주요 기계·전기설비를 중심으로 추진된다. 에티버스타워는 지상 오피스와 지하 상가의 출입 동선이 분리돼 있는 게 특징이다. 코람코는 이 같은 구조적 특성을 바탕으로 오피스 공간의 독립성과 이용 편의성을 높이고, 변화하는 임차 수요에 대응하는 업무환경을 조성할 계획이라고 밝혔다.

한편 서울역 북부역세권 개발과 서소문·서울역 일대 정비사업, 밀레니엄힐튼 부지 개발 등이 진행되면서 권역 변화의 가능성이 커지고 있다. 특히 도심과 여의도 등 서울 주요 업무지구 오피스의 평균 준공연도는 1991년인 만큼 부동산 운용사들을 중심으로 구축 오피스를 리모델링해 재매각하는 ‘밸류애드’ 투자가 늘어나는 추세다.

코람코는 앞서 한국씨티은행 다동사옥이던 케이스퀘어시티를 리모델링해 임대율 100% 달성 후 약 3100억원에 매각, 약 600억원의 차익을 거둔 바 있다. GRE파트너스는 서울 광화문 인근에 위치한 뉴국제호텔을 635억원에 매입해 16층 오피스로 전환한 바 있다.

한편 코람코는 강남역 인근 연면적 2만평 규모 프라임오피스 ‘L프로젝트’와 케이스퀘어 강남2 등 개발사업도 병행하고 있다. 이상헌 코람코자산신탁 가치투자부문장은 “에티버스타워는 CBD 핵심 입지와 안정적인 임차 구조로 높은 내재가치를 품은 자산”이라고 말했다.

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코람코자산신탁이 서울 남대문 인근 에티버스타워의 리모델링을 추진하며, 올해 3월 2600억원에 인수한 자산이다.

리모델링은 외관, 로비, 공용부와 주요 설비를 중심으로 진행되어 오피스 공간의 편의성을 높이고 임차 수요에 대응하는 업무환경을 조성할 계획이다.

이번 프로젝트는 서울역 북부역세권 개발과 함께 구축 오피스를 리모델링하여 재매각하는 ‘밸류애드’ 투자 트렌드의 일환으로, 코람코는 이미 성공적인 사례를 보유하고 있다.

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코람코, 남대문 에티버스타워 리모델링 착수…‘밸류애드’ 성공 공식 재현 나선다 🏢 renovations

Key Points

코람코자산신탁이 서울 남대문 인근 에티버스타워를 2600억원에 인수한 후 전면 리모델링에 착수하며 새로운 가치 창출을 시도하고 있어요. 💡
1980년 준공된 이 노후 오피스 건물은 외관, 로비, 설비 등을 개선하고 오피스와 리테일 공간의 동선 분리를 강화하여 사용자 편의성과 독립성을 높일 계획이랍니다. ✨
최근 도심 및 주요 업무지구 오피스들의 평균 준공 연도가 높아짐에 따라, 노후 건물을 리모델링하여 재매각하는 '밸류애드' 전략이 부동산 시장에서 더욱 활발해지고 있어요. 📈
코람코는 과거 케이 스퀘어 시티 리모델링 성공 사례를 바탕으로 에티버스타워를 통해 또 한 번의 성공적인 부동산 가치 증대를 이끌어낼 수 있을지 귀추가 주목됩니다. 🚀

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

코람코자산신탁이 서울 남대문 인근의 오래된 오피스 빌딩인 에티버스타워를 전면 리모델링하기로 결정했어요. 🏢 이 건물은 올해 3월, 코람코가 2600억원에 인수했던 자산인데요. 이번 리모델링을 통해 노후된 건물을 새롭게 단장하고, 변화하는 임차인들의 요구에 맞춘 업무 환경을 조성할 계획이에요. 📈

에티버스타워는 지하 4층부터 지상 22층까지, 연면적 약 4만 5천 제곱미터 규모의 건물로, 1980년에 지어진 오래된 건물이에요. 🕰️ 코람코가 인수한 부분은 전체 연면적의 85%에 해당하는 지상 오피스 전층과 지하 1층 일부 리테일 공간인데요. 서울역과 회현역이 가깝고 숭례문, 남대문시장, 명동, 시청 등 주요 업무 지구와도 인접해 있어 입지 조건은 매우 좋다고 해요. 👍

현재 에티버스타워는 오피스 임대율 100%를 자랑하며, 핵심 임차인인 에티버스를 비롯해 롯데손해보험, 원자력안전위원회 등이 입주해 있어요. 특히 에티버스는 이번 리모델링 투자를 지지하며 임대차 갱신 확약서까지 제출했다고 하니, 안정적인 임차 구조를 갖춘 셈이에요. 😊 코람코는 외관, 로비, 오피스 공용부, 기계·전기 설비 등을 중심으로 리모델링을 진행할 예정이며, 오피스와 상가의 동선 분리를 통해 독립성과 이용 편의성을 높일 방침이에요. ✨

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

코람코자산신탁이 서울 남대문 인근의 에티버스타워 리모델링에 나서는 것은 최근 부동산 시장에서 '가치 투자' 전략이 주목받고 있기 때문이에요. 🏢 올해 3월, 코람코는 이 에티버스타워를 2600억원에 인수했는데, 이는 1980년에 지어진 오래된 오피스 건물이에요. 하지만 서울역과 회현역이 가깝고, 숭례문, 남대문시장, 명동, 시청 등 주요 업무 지구와 인접해 있다는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있죠. ✨

리모델링은 단순히 건물을 새롭게 하는 것을 넘어, 변화하는 임차 수요에 맞춰 오피스 공간의 경쟁력을 높이려는 전략이에요. 📈 기존에도 오피스 임대율이 100%로 안정적이었고, 핵심 임차인인 에티버스가 임대차 갱신 확약서까지 제출했기 때문에, 코람코는 이 자산의 잠재력을 보고 투자를 결정한 것으로 보여요. 특히, 오피스와 상가 동선이 분리되어 있어 각 공간의 독립성과 이용 편의성을 높일 수 있다는 점이 장점으로 꼽히고 있어요. 👍

이러한 '밸류애드(Value-add)' 전략, 즉 기존 자산을 개선하여 가치를 높이는 투자는 최근 부동산 시장의 흐름과도 맞닿아 있어요. 🌍 관련 기사들을 보면, 글로벌 금리 인상으로 전 세계 부동산 시장이 주춤했지만, 국내 오피스 시장은 상대적으로 낮은 공실률과 견고한 수요를 바탕으로 활황을 보이고 있다고 해요. 🧐 오래된 오피스를 리모델링하여 재매각하는 투자가 늘어나고 있다는 점은, 에티버스타워의 리모델링이 이러한 시장 트렌드에 부응하는 움직임임을 시사해요.

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) ⏳

1980년

서울 남대문 인근에 에티버스타워가 처음 준공되었어요. 당시에는 지하 4층부터 지상 22층 규모의 건물이었답니다. 🏢
2025년 12월 26일

임대 수익을 노린 빌딩 매매와 리모델링 수요가 늘고 있다는 분석이 있었어요. 특히 다국적 펀드나 국내 기업들이 취득한 건물을 임차인 취향에 맞게 개조하는 추세였죠. 📈
2026년 3월

코람코자산신탁이 에티버스타워를 2600억 원에 인수하며 자산 인수를 완료했어요. 💰
2026년 7월 1일

코람코자산신탁은 에티버스타워의 전면 리모델링에 착수한다고 밝혔어요. 외관, 창호, 로비, 공용부, 설비 등을 개선하여 오피스 공간의 독립성과 편의성을 높이고 변화하는 임차 수요에 대응하는 업무 환경을 조성할 계획이에요. 🛠️✨

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

에티버스타워 리모델링은 주로 기업 임차인이나 투자자에게 직접적인 영향을 미치기 때문에, 일반 소비자의 생활에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 주변 상권의 활성화나 새로운 상업 공간의 조성으로 인해 해당 지역을 방문하는 개인들에게는 좀 더 쾌적하고 현대적인 도시 환경을 경험할 기회가 생길 수 있어요. 🚶‍♀️🌳✨

또한, 부동산 투자 시장의 변화는 개인 투자자들에게도 간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 리모델링을 통한 자산 가치 상승 사례는 개인 투자자들에게 부동산 투자에 대한 관심을 높이는 계기가 될 수 있습니다. 📈💡

이번 코람코의 에티버스타워 리모델링은 '밸류애드(Value-add)' 전략의 일환으로, 기존 자산을 개선하여 가치를 높이는 부동산 투자 방식입니다. 🏢 renovations ✨ 이는 1980년 준공된 노후된 오피스 건물을 현대적인 업무 환경으로 탈바꿈시켜 임차인들에게 더 나은 공간을 제공하고, 결과적으로 임대율과 자산 가치를 높이려는 시도입니다. 이러한 전략은 현재 오피스 시장에서 구축된 건물을 재활용하여 새로운 가치를 창출하는 중요한 트렌드 중 하나로 자리 잡고 있어요. 🔄👍

리모델링을 통해 오피스 공간의 독립성과 이용 편의성을 높여 변화하는 임차 수요에 맞춰 조성될 예정이며, 이는 건물에 입주할 기업들에게는 보다 쾌적하고 효율적인 업무 환경을 제공할 것으로 기대됩니다. 기존 임차인인 에티버스와 롯데손해보험, 원자력안전위원회 등도 갱신 확약서를 제출했다는 점은 리모델링 효과에 대한 긍정적인 전망을 뒷받침합니다. 🏢🤝💼

에티버스타워 리모델링 프로젝트는 서울 도심 업무지구의 재정비와 활성화라는 측면에서 정부와 시장에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 🏙️ revitalization 🏗️ 서울역 북부역세권 개발, 서소문·서울역 일대 정비사업 등 주변의 개발 계획들과 맞물려 권역 변화의 가능성을 높이며, 이는 도시 경쟁력 강화에 기여할 수 있습니다. 정부 입장에서는 낙후된 도심 지역의 재개발 및 현대화를 통해 도시의 미관을 개선하고 경제 활력을 불어넣는 효과를 기대할 수 있습니다. 💡📈

또한, 부동산 시장에서는 '밸류애드' 투자가 늘어나는 추세를 보여주는데, 이는 과거의 개발 중심에서 벗어나 기존 자산을 효율적으로 활용하고 가치를 높이는 시장의 변화를 반영합니다. 이는 부동산 투자 시장의 성숙도를 높이고, 자산 운용사들에게는 새로운 투자 기회를 제공하며, 시장 전체의 유동성과 거래 활성화에 기여할 수 있습니다. 💰📊

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

코람코자산신탁이 남대문 에티버스타워 리모델링에 나선 것은 단순히 낡은 건물을 새롭게 단장하는 것을 넘어, 부동산 시장에서 '가치 상승 투자(Value-add)' 전략이 더욱 중요해지고 있음을 보여줘요. 🧐 특히, 준공된 지 오래된 오피스 빌딩들이 도심 재개발 및 새로운 업무 지구 형성 움직임과 맞물려 주목받고 있어요. 이는 과거의 '신축' 중심 투자에서 벗어나, 기존 자산을 활용하여 새로운 가치를 창출하는 방향으로 시장의 흐름이 바뀌고 있음을 시사해요. 🏢

이러한 리모델링 및 재건축 투자는 단순히 외관 개선뿐만 아니라, 임차인들의 변화하는 요구에 맞춰 공간 활용성을 높이고 편의성을 강화하는 방향으로 진행되고 있어요. 💡 에티버스타워의 경우, 오피스와 상가의 동선 분리를 통해 독립성과 이용 편의성을 높이는 계획을 가지고 있는데, 이는 앞으로 오피스 빌딩들이 단순히 업무 공간을 넘어 다양한 기능을 통합하는 복합 공간으로 진화할 가능성을 보여줘요. 🚀 또한, 이는 '벨류애드' 성공 사례를 만들어내려는 부동산 자산운용사들의 적극적인 시장 참여를 더욱 부추길 수 있어요. 📈

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

코람코의 에티버스타워 리모델링이 계획대로 진행된다면, 기존 임차인들의 높은 만족도와 핵심 임차인인 에티버스의 임대차 갱신 확약은 안정적인 임대 수익을 보장할 것으로 보여요. ✨ 서울역, 회현역과 가까운 우수한 입지와 숭례문, 남대문시장, 명동, 시청 등 업무 지구와의 인접성은 자산 가치를 더욱 높일 수 있을 거예요. 이러한 긍정적인 요소들이 복합적으로 작용하여, 에티버스타워는 성공적인 밸류애드(Value-add) 사례로 자리매김할 가능성이 높다고 예상돼요. 🏢👍
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 에티버스타워 리모델링이 성공적으로 완료된다면, 이는 서울 도심권의 노후 오피스 빌딩들에 대한 리모델링 투자 열기를 더욱 확산시킬 수 있어요. 🚀 현재 서울 주요 업무 지구 오피스의 평균 준공연도가 1991년임을 고려할 때, 에티버스타워의 성공 사례는 더 많은 부동산 운용사들에게 구축 오피스를 활용한 재매각 전략, 즉 '밸류애드' 투자의 매력을 부각시킬 수 있답니다. 💡 이는 유사한 조건의 다른 노후 오피스 자산들의 가치 상승을 견인하고, 관련 건설 및 리모델링 시장의 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있을 것으로 보여요. 📈🏗️
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

예상치 못한 시장 변수가 발생할 경우, 에티버스타워 리모델링 계획에 차질이 생길 수도 있어요. 😥 예를 들어, 건설 자재 가격의 급등이나 노동 시장의 불안정으로 인해 예상보다 리모델링 비용이 크게 증가할 경우, 코람코의 수익성이 예상보다 낮아질 수 있답니다. 또한, 대외 경제 환경의 급격한 악화나 금리 인상 등으로 인해 부동산 투자 심리가 위축된다면, 리모델링 후 자산 매각 시 예상했던 만큼의 가치 상승을 달성하기 어려울 수도 있어요. 📉 이러한 요인들은 코람코의 밸류애드 성공 전략에 대한 시장의 회의적인 시각을 불러일으킬 수 있으며, 향후 유사한 리모델링 투자에도 신중론을 확산시킬 가능성이 있어요. 😟

[주요 용어 해설 (Glossary)]

리모델링

기존 건축물의 노후화된 부분을 개보수하거나 구조를 변경하여 건물의 가치를 높이고 사용성을 개선하는 작업을 말해요. 📅 단순히 낡은 부분을 고치는 것을 넘어, 최근에는 건물의 외관을 현대적으로 바꾸거나 내부 공간 활용도를 높여 새로운 임차인을 유치하고 임대 수익을 증대시키기 위한 목적으로 많이 진행되고 있답니다. 🛠️ 예를 들어, 오래된 오피스 건물의 외벽을 통유리로 교체하거나 로비를 현대적으로 재단장하는 것이 리모델링의 한 형태가 될 수 있어요. 🏢 이는 단순히 건물의 수명을 연장하는 것을 넘어, 변화하는 시장의 요구에 맞춰 건물의 경쟁력을 높이는 중요한 전략이 되고 있어요. ✨
밸류애드

부동산 가치 증대 투자 전략을 의미해요. 💰 기존의 자산을 인수하여 리모델링, 용도 변경, 임차인 구성 최적화 등 다양한 방법을 통해 본래의 가치보다 더 높은 가치를 창출하고, 이를 통해 시세차익이나 임대수익을 얻는 투자 방식을 말합니다. 📈 현재 기사에서 코람코자산신탁이 에티버스타워를 리모델링하여 가치를 높이려는 시도가 바로 이러한 밸류애드 전략의 일환이라고 볼 수 있어요. 🏗️ 이는 단순히 부동산을 매입하는 것을 넘어, 적극적인 운용을 통해 자산의 가치를 끌어올리는 고도화된 투자 기법이라고 할 수 있답니다. 💡
구축 오피스

오래된 건물, 즉 준공된 지 오래된 오피스 건물을 말해요. 🏢 이러한 건물들은 최신 오피스 건물에 비해 설비나 디자인이 시대에 뒤떨어져 있을 수 있으며, 에너지 효율성이나 스마트 기능 등이 부족할 수 있어요. ⏳ 하지만 서울과 같이 새로운 오피스 공급이 제한적인 도심에서는 구축 오피스라도 핵심적인 입지에 있다면 여전히 높은 가치를 지니고 있답니다. 📍 현재 기사의 에티버스타워처럼, 구축 오피스도 리모델링을 통해 최신 트렌드에 맞춰 변화하고 가치를 재창출할 수 있는 잠재력을 가지고 있어요. 🌱