텅텅 빈 지식산업센터…주거용 전환으로 해법 찾는다

지식산업센터 공급 과잉 심화…PF 부담 확대 우려
주거시설 부족…지식산업센터→주거 용도전환 해법
대주단·시공사 동의 필요…자금회수 방안 마련해야
용도전환 유연화 특별법 마련…정책금융 지원 병행

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 지식산업센터 공급 과잉으로 미분양과 공실이 늘면서 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려가 커지자 유휴 공간을 주거시설 등으로 전환해야 한다는 요구가 커지고 있다.

산업용 공간 수요는 정체된 반면 도심 주거 수요는 증가하고 있다. 이같은 수급 불균형을 해소하려면 용도규제 완화로 지식산업센터 활용도를 높여야 한다는 지적이다.

지식산업센터 공급 과잉 심화…PF 부담 확대 우려

20일 한국부동산개발산업연구원이 발표한 '지식산업센터 용도전환 검토' 보고서에 따르면 최근 지식산업센터는 공급 확대 이후 수요가 따라가지 못하면서 미분양·미입주·미착공 사업장이 증가하는 등 수급 불균형이 심화되고 있다.

보고서는 유휴 공간을 △미매각 용지 △미착공 부지 △건설 중 미분양 △준공 후 공실 등으로 구분했다. 특히 준공 이후에도 입주가 이뤄지지 않은 공간은 금융비용 부담이 커 PF 부실 위험으로 이어질 가능성이 높은 것으로 분석됐다.

연구원은 산업구조 변화로 대규모 업무공간 수요가 감소한 반면 1인 가구와 청년층 중심의 도심 거주 수요는 꾸준히 늘고 있어 지식산업센터를 주거시설로 전환하는 방안을 적극 검토할 필요가 있다고 제안했다.

오피스텔 등 준주택 공급이 감소한 상황에서 유휴 공간을 활용하면 주거 공급 공백을 단기간에 메울 수 있다는 설명이다.

(자료=한국부동산개발산업연구원 '지식산업센터 용도전환 검토')

용도 전환 대상은 미착공 부지뿐 아니라 미매각·미분양 용지까지 포함된다.

산업시설용지, 복합시설용지, 공공택지 내 자족시설용지 등 지식산업센터 공급을 위해 매각됐지만 사업이 지연된 토지를 주거용으로 변경할 경우 공공기관의 재무 부담을 줄이고 주택 공급을 확대할 수 있다는 분석이다.

실제로 정부도 비주택용지의 주거 전환을 정책 과제로 제시했다.

국토교통부는 지난해 발표한 주택공급 확대 방안에서 'LH 소유 비주택용지 용도전환 정례화'를 추진 과제로 포함하고, 장기 미사용 토지의 용도 변경으로 오는 2030년까지 수도권에 최대 1만5000가구를 확보하겠다고 밝혔다.

주거시설 부족…지식산업센터→주거 용도전환 해법

이미 준공된 지식산업센터 건축물을 주거용으로 바꾸는 방안도 거론된다. 지식산업센터는 층고가 높고 기둥 간격이 넓어 구조 변경이 비교적 용이해 리모델링을 통한 용도 전환 시 비용 절감과 공급 기간 단축 효과를 기대할 수 있다.

분당 서현역 인근 주차장 용지에 있던 마트 건축물을 오피스텔로 리모델링한 '라포르테 블랑 서현' 사례는 참고 가능한 모델로 꼽힌다. 해당 건물은 주차장과 상업시설 용도로 사용되던 구조를 활용해 중심 램프형 동선을 적용하는 방식으로 주거시설로 전환됐다.

다만 실제 용도 변경을 위해서는 도시계획, 건축법, 산업집적법 등 복수의 규제를 동시에 충족해야 하는 만큼 제도 개선이 필요하다는 지적이다. 일부 지역에서는 공업지역 내 오피스텔 건축이 제한돼 있고, 주차 기준이나 학교용지 확보 규정 등도 걸림돌이 될 수 있다.

(자료=한국부동산개발산업연구원 '지식산업센터 용도전환 검토')

또 기존 PF 대주단과 시공사의 동의를 확보하기 위한 자금 회수 방안도 필요하다. 단순 임대수익만으로는 금융비용을 감당하기 어려워 분양 등 엑시트 구조가 마련되지 않으면 용도 전환 합의가 쉽지 않다는 분석이다.

한국부동산개발산업연구원은 과거 생활숙박시설의 오피스텔 전환 과정에서 건축 기준 완화와 동의율 조정 등 별도 입법이 이뤄진 사례를 참고해 지식산업센터 역시 특별법 제정을 검토할 필요가 있다고 강조했다.

연구원은 "주거시설과 산업공간의 수급 불균형을 해소하기 위해 용도전환 유연화 특별법과 정책금융 지원이 필요하다"며 "수도권 내 유휴 지식산업센터를 청년·신혼부부 임대주택이나 정비사업 이주주택으로 활용할 경우 주거 안정과 공실 해소를 동시에 달성할 수 있을 것"이라고 강조했다.