“형제끼리 부모 집 나누다 결국 경매”…싸움 나면 이렇게 된다

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형제 간 상속 부동산을 둘러싼 갈등이 격화될 경우, 공유 관계가 깨지며 경매로 이어질 수 있다는 점을 상징적으로 표현한 이미지. 챗GPT 생성 이미지

부모가 남긴 집을 형제나 가족이 공동으로 상속받는 경우, 시간이 지날수록 갈등으로 번지는 사례가 적지 않다. 매각이나 개발 등 주요 의사결정마다 전원 동의가 필요해 재산 활용이 막히고, 이해관계가 엇갈리며 결국 소송으로 번지는 경우도 적지 않다.

전문가들은 이러한 분쟁의 근본 원인으로 ‘공유 상태’ 자체를 꼽는다.

법도종합법률사무소 엄정숙 부동산전문변호사는 “상속이 이뤄지면 부동산은 자동으로 공동상속인의 공유가 되는데, 이 상태에서는 단독으로 처분이나 개발이 어려워 갈등이 쉽게 발생한다”며 “부모 부양 기여도, 실제 거주 여부 등 인식 차이까지 겹치면서 분쟁으로 이어지는 경우가 많다”고 설명했다.

● “무조건 경매 아니다”…법원은 ‘현물분할’부터 본다

형제 간 합의가 이뤄지지 않으면 결국 ‘공유물 분할 소송’으로 이어진다.

이 경우 법원은 곧바로 경매를 명하지 않는다.

민법 제269조에 따라 법원은 원칙적으로 ‘현물분할’을 우선 검토한다. 이는 부동산을 물리적으로 나누거나, 일부를 금전으로 보전해 각자 소유권을 나누는 방식이다.엄 변호사는 “법원은 부동산의 위치와 이용 상황, 지분 비율, 분할 이후 가치 변화 등을 종합적으로 고려해 합리적인 분할 방법을 정한다”고 말했다.

특히 한 사람이 부동산 전체를 취득하고 다른 공유자에게 지분 가격을 지급하는 ‘가격배상 방식’도 현물분할의 한 형태로 인정된다.

● 결국 경매 가는 경우는 언제?

‘결국 경매로 간다’는 인식과 달리, 경매를 통한 대금분할은 예외적 수단이다.
현물로 나눌 수 없거나, 나눌 경우 재산 가치가 크게 떨어질 우려가 있는 경우에만 허용된다. 아파트나 상가처럼 물리적 분할이 불가능하고, 금전 보상 방식도 어려운 경우가 대표적이다.

엄 변호사는 “단순히 형제 간 합의가 안 된다는 이유만으로 경매가 진행되지는 않는다”며 “법원은 먼저 현물분할 가능성을 충분히 검토해야 한다는 입장”이라고 설명했다.

문제는 경매로 넘어갈 경우 손해 가능성이 크다는 점이다.

통상 경매 낙찰가는 감정가의 70~80% 수준에 그치고, 여기에 소송·감정·경매 절차 비용까지 더해지면 체감 손실이 30%를 넘는 경우도 적지 않다.

또 장기간 해당 부동산에 거주해온 공유자의 경우, 거주지를 잃는 문제까지 발생할 수 있다.

● “처음부터 정했으면 싸움 줄어든다”

전문가들은 이러한 분쟁의 상당수가 초기 합의 부족에서 시작된다고 지적한다.

엄 변호사는 “상속이 개시되면 가능한 한 빠르게 협의분할을 진행하고, 각 부동산의 귀속이나 사용 조건 등을 구체적으로 정해두는 것이 중요하다”고 말했다.

이어 “생전 유언을 통해 분할 방식을 미리 정하거나, 감정평가를 통해 객관적인 가격 기준을 마련해 두는 것도 분쟁을 줄이는 방법”이라고 조언했다.

최현정 기자 phoebe@donga.com