15억이하 아파트 매수자 '직격탄'…10일 계약부터 적용

주택담보대출 취급 규모가 가장 큰 KB국민은행이 10일부터 주택 구입 시 최대 6억원이었던 대출 한도를 3억원까지 대폭 조이기로 하면서 부동산 시장에 파장이 예상된다. 국민은행 입장에선 지난 1분기까지만 해도 잠잠하던 가계대출 증가세가 2분기 급등세로 전환되면서 대출 총량 관리에 나선 것이지만, 이 같은 조치가 전 은행권으로 확산될 조짐을 보이며 실수요자 피해가 우려된다.

◆ 당국보다 훨씬 센 제한 걸어

국민은행의 이번 조치는 기존 금융당국 규제보다 강도가 세고 적용 범위도 넓다. 현재 수도권과 규제지역의 주담대 한도는 매매가 15억원 이하 주택의 경우 최대 6억원이다. 15억원 초과~25억원 이하 주택은 최대 4억원, 25억원 초과 주택은 최대 2억원까지 대출이 가능하다.

하지만 국민은행은 수도권과 규제지역은 물론 비규제지역 주택구입자금대출에도 최대 3억원 한도를 적용하기로 했다. 어느 지역 주택이든 국민은행에서는 원칙적으로 3억원까지만 주택구입자금대출을 받을 수 있는 셈이다. 다만 수도권·규제지역의 25억원 초과 주택은 기존과 같이 2억원 한도가 적용된다. 이미 은행에 대출 서류를 제출한 고객은 이번 제한 대상에서 제외된다. 아직 서류를 내지 않은 고객은 9일까지 주택 매매계약서를 바탕으로 제출을 마쳐야 한다. 이에 따라 국민은행을 비롯한 주요 은행 창구에서 주담대 신청이 몰리는 '오픈런'이 벌어질 가능성도 제기된다.

◆ 가계대출 급증해 관리 고삐

국민은행이 선제 조치에 나선 것은 가계대출 총량 관리 압박이 커졌기 때문이다. 국회 정무위원회 소속 이양수 국민의힘 의원실이 금융감독원에서 제출받은 자료에 따르면 5대 시중은행은 금융당국으로부터 은행별로 0.59~0.71%의 연간 가계대출 증가율 목표치를 부여받았다. 작년 말 5대 은행의 가계대출 잔액이 767조6781억원이었다는 점을 감안하면 올해 늘릴 수 있는 최대치는 5조4505억원 수준이다.

그러나 5대 은행의 가계대출은 이미 빠르게 불어나고 있다. 올해 들어 증가한 가계대출은 7조2826억원에 달해 총량 관리에 빨간불이 켜졌다.

다른 은행들도 보수적인 대출 관리에 들어갔다. 신한은행은 대출 모집인을 통한 주담대 모집을 중단했다. 하나은행은 MCI·MCG 등 모기지보험 가입을 제한했다. 모기지보험을 활용하지 못하면 실수요자가 받을 수 있는 주담대 총액이 줄어드는 효과가 있다. NH농협은행도 일부 변동형 금리 주담대의 대면 채널 취급을 제한했다.

부동산 시장에서는 잔금대출과 갈아타기 수요가 가장 먼저 영향을 받을 것으로 보고 있다. 이미 매매계약을 체결했거나 주택 매수를 검토하던 실수요자는 대출 가능액이 갑자기 줄어들면 자금 계획을 다시 짜야 한다. 특히 수도권 중저가 아파트 매수자 가운데 3억원 이상 대출이 필요한 경우가 적지 않아 고가 주택뿐 아니라 일반 실수요층에도 영향을 줄 수 있다.

◆ 전세서 매수 갈아타기도 발목

시장에서는 이번 규제 대상인 15억원 이하 서울 외곽·수도권 아파트 시장의 중위가격대 아파트가 가장 큰 영향을 받을 가능성이 높다는 전망이 나온다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 매매 중위가격은 올해 1월 11억2000만원에서 6월 12억5500만원으로 1억3500만원 올랐다. 상반기 상승률은 12.05%로 KB가 해당 통계를 집계하기 시작한 2008년 이후 같은 기간 기준으로 가장 높다.

집값은 빠르게 뛰었는데 은행 창구 대출 한도는 3억원으로 줄어들면 기존 대출 한도 6억원에 맞춰 자금 조달 계획을 세웠던 수요자들은 잔금 마련에 차질을 빚게 될 가능성이 높아진다. 매도자 역시 잔금 불발 가능성을 의식할 수밖에 없다. 기존 주택을 팔고 새 주택을 사려는 갈아타기 수요는 매도와 매수 일정이 맞물려 있어 대출 한도 변화에 더 민감하다. 전세난을 피해 매수에 나섰던 20·30대의 선택지도 줄어들 전망이다.

부동산 업계에서는 이번 조치를 과거 가계대출 총량 관리 국면의 '창구지도'와 유사하게 보는 시각도 있다. 금융당국이 직접 추가 규제를 발표하지 않더라도 은행들이 자율관리 형식으로 대출 취급을 줄이면 소비자가 체감하는 대출 문턱은 빠르게 높아진다.

다만 대출 한도 축소가 장기적으로 시장을 꺾을지는 더 지켜봐야 한다는 분석도 있다. 익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 "최근 거래를 움직이는 유동성에는 주식 투자 수익 등 대출 외 자금도 적지 않다"며 "단기적으로 한 달가량 거래가 위축될 수 있지만 근본 수요가 사라진 것은 아니어서 영향은 제한적일 수 있다"고 말했다.

[박창영 기자 / 박재영 기자 / 공준호 기자]

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