“4월1일·4월17일·7월31일…다주택자 대출규제, 기준일이 언제죠?”

정부가 다주택자 대출 연장을 중단하되 세입자 보호 측면에서 여러 예외를 두다 보니 규제 적용 시점이 조금씩 달라 주의가 필요한 상황이다. 대출만기 연장이 가능하거나 실거주 의무가 미뤄지는 ‘기준일’이 제각각인 탓이다.

4월 1일 발표일...다주택자 대출 연장 ‘불허’

우선 4월 1일. 금융당국은 이날 “다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출의 만기 연장을 원칙적으로 불허한다”고 공식 발표했다. 다만 세입자 보호를 위해 예외를 두기로 했다. 임대차계약 종료일까진 다주택자가 받은 대출의 만기를 연장해 주기로 한 것이다.

구체적으로 발표일인 4월 1일까지 유효하게 체결된 신규 임대차계약은 종료일까지 대출만기를 연장한다. 만약 다주택자가 4월 1일에 세입자와 전세 계약(보통 기본 2년)을 새로 맺었다면 2028년 4월 1일까진 해당 주택을 담보로 받은 대출의 만기를 늘려주는 것이다.

그러나 발표일이 지난 다음 맺어진 계약이라면 얘기가 달라진다. 가령 4월 2일에 세입자와 전세 계약을 맺은 다주택자가 있다고 해보자. 임대차계약 종료일은 2028년 4월 2일이다. 하지만 대출만기는 이때까지 연장되지 않는다. 기존 만기가 끝나면 대출이 회수되는 셈이다.

4월 17일 시행일...전세계약 자동연장 주목

이번 대출 규제가 실제 시행되는 시점은 4월 17일이다. 임대차 갱신계약을 앞둔 집주인과 세입자가 주목해야 할 날짜다. 정부는 대책 시행 하루 전날인 4월 16일까지 이뤄지는 ‘묵시적 갱신(자동연장)’에 대해선 갱신계약 종료일까지 만기를 연장해 주기로 했다. 이미 자동 연장에 들어간 계약은 새로 연장된 계약 종료일까지 만기 연장을 허용한단 의미다.

묵시적 갱신은 전월세 계약이 끝나기 두 달 전까지 집주인이나 세입자가 별다른 의사 표현을 하지 않으면 기존 계약이 자동 연장된 것으로 간주하는 제도다. 예를 들어 올해 6월 16일에 끝나는 전세 계약이 있다고 가정하자. 두 달 전인 4월 16일까지 집주인이나 세입자나 별다른 말을 하지 않으면 해당 계약은 2028년 6월 16일까지 자동 2년이 연장된다. 정부는 여기에 맞춰 대출만기도 같이 연장해 주기로 했다.

하지만 6월 17일에 끝나는 전세 계약부턴 봐주지 않는다. 두 달 전인 4월 17일이 대책 시행일이기 때문이다. 결국 임대차 기간은 늘어나지만, 대출만기는 연장되지 않는 상황이 생길 수 있다. 빚 상환 부담이 있는 다주택 집주인이라면 4월 17일 이전에 세입자에게 계약갱신 거절 의사를 표현해야 할 수도 있다.

계약갱신청구권 사용한다면 7월 31일 기준

아예 세입자가 계약갱신청구권(2년+2년)을 쓰는 경우도 있다. 이때 챙겨야 할 기준일은 7월 31일이다. 정부가 발표일(4월 1일)로부터 4개월 이내에 종료(7월 31일)되는 임대차계약에 대한 계약갱신청구권이 행사되면 대출만기도 그에 맞춰 미뤄주기로 해서다.

쉽게 말해 전세 기간이 올해 7월 31일까지인 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 임차 기간이 2028년 7월 31일까지로 늘어난다. 이때 다주택 집주인 대출도 2028년 7월 31일까진 회수되지 않고 유지된다. 당연히 8월 1일부턴 이 같은 대출 연장은 이뤄지지 않는다.

금융당국이 기준선을 7월 말로 잡은 건 대책 발표 직후 만기가 임박한 계약의 혼란을 줄이기 위해서다. 특히 다주택자 아파트를 새로 사는 매수인이 실거주하기 위해선 임차인의 계약갱신청구권 사용을 거절해야 하는데, 이때도 2개월가량의 사전 조율 기간이 필요하단 점을 고려했다.

무주택자 실거주 의무 완화는 12월 31일까지

대출 상환 부담이 있는 다주택자라면 차라리 집을 팔겠다고 나설 수 있다. 정부는 상환 압박을 받은 다주택자가 내놓은 매물이 시장에서 원활하게 팔리도록 퇴로를 열어놓긴 했다. 무주택자가 세입자가 있는 다주택자 매물을 사면 실거주 의무를 미뤄주는 게 대표적이다. 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료(5월 9일)를 앞두고 매물을 끌어내기 위해 썼던 조치와 같은 맥락이다.

금융당국은 “무주택자가 2026년 12월 31일까지 지자체에 토지거래허가신청을 접수하고 허가일로부터 4개월 이내 취득하는 경우엔 실거주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예한다”고 설명했다. 세 낀 다주택 매물을 사는 무주택자가 연내 토지거래허가신청을 접수하기만 하면, 세입자의 임대차 기간만큼은 실거주 의무가 밀리는 셈이다.

만약 무주택자가 내년 1월 1일에 다주택자가 내놓은 세 낀 매물을 사면 실거주 의무는 바로 부여된다. 토지거래허가구역에서 집을 사면 4개월 안에 해당 주택에 반드시 실제 거주해야 하기 때문이다.