9억~15억 내 집 마련, 정책 혜택이 끊기는 구역에서 대출 전략

대출 규제가 촘촘해질수록 시장의 수요는 역설적으로 '대출 한도를 가장 효율적으로 받을 수 있는 구간'으로 쏠리기 마련입니다. 현재 서울에서 그 타깃이 되는 지점은 바로 15억 이하, 대출 절대한도 6억이 가능한 구간입니다.

실제로 2026년 서울 아파트 거래 데이터를 살펴보면 지형 변화가 아주 선명합니다. 거래량 상위 50개 단지 중 무려 86%가 노원, 도봉, 관악, 구로 등 외곽 자치구에 집중되어 있습니다. 과거 강남 3구나 강동의 대단지가 주도하던 거래량 상위권이 이제는 9억에서 15억 사이의 실속형 단지들로 빠르게 재편되고 있는 것이죠.

현장에서 느껴지는 열기는 더 뜨겁습니다. 관악구의 'e편한세상 서울대입구 2단지' 전용 84㎡가 14억 5,000만 원에 거래되며 지역 대장주로서 입지를 굳혔고, 구축인 '봉천 현대'나 '관악 푸르지오' 역시 소형 평형까지 10억 클럽에 안착했습니다. 과거 7~8억대였던 주택들이 10억으로, 12억 수준이던 곳들이 15억을 향해 수렴하는 현상이 뚜렷합니다. 결국 9억~15억 구간은 지금 서울 실수요 시장의 가장 뜨거운 '정중앙'이라 할 수 있습니다. 하지만 아이러니하게도 이 구간은 정부의 각종 정책 지원이 썰물처럼 빠져나가는 ‘정책 사각지대’이기도 합니다.

◆정책 혜택이 멈추는 구간

상담을 하다 보면 가장 많이 듣는 질문이 "생애최초인데 LTV 80% 나오는 것 아닌가요?"라는 말씀입니다. 결론부터 말씀드리면, 이 구간에선 틀린 말입니다. 서울 및 수도권 규제지역은 생애최초라 하더라도 LTV 70%가 적용될뿐더러, 무엇보다 ‘15억 이하 절대한도 6억’이라는 천장이 먼저 씌워집니다. 집값이 올라갈수록 생애최초 혜택은 실질적인 의미를 잃게 되는 것이죠.
더 힘든 것은 서민들을 위한 정책 금융이 이 구간에서 전부 차단된다는 점입니다. 내 집 마련 ‘보금자리론 '6억이하와 저출생 대책인 '신생아 특례대출' 주택가격 9억 이하라는 조건에 막혀버립니다. 서민 실수요자 LTV 우대 역시 8억 이하 물건에만 해당합니다. 결국 9억~15억 구간의 매수자는 1금융권의 일반 주담대와 ‘DSR 40%’ 2금융권 ‘DSR50%’ 이지만’ DTI40%’ 라는 외계어를 모두 지켜야합니다.

◆절대한도와 DSR, 두 개의 거대한 벽

2025년 10·15 대책 이후 규제지역 주담대에는 '가격 구간별 절대한도'가 있습니다. KB시세 기준 15억 이하는 6억 원, 15억 초과~25억 이하는 4억 원이 상한선입니다. 9억~15억 구간은 다행히 6억 원까지 한도가 열려 있지만, 이는 어디까지나 ‘상한’일 뿐입니다. 실제 대출을 실행하려 하면 ‘DSR(총부채원리금상환비율) 40%’라는 두 번째 벽이 있습니다.

예를 들어 연 소득 8,000만 원인 차주가 금리 4.5%로 대출을 받는다면, 원리금 상환액이 연간 3,200만 원을 넘을 수 없습니다. 이 경우 실질 대출 가능액은 4억 5,000만 원 안팎에 머뭅니다. 만약 기존에 마이너스 통장이나 신용대출이 있다면 한도는 여기서 더 깎입니다. 6억 원을 풀(Full)로 받고 싶어도 소득이 뒷받침되지 않으면 그저 그림의 떡인 셈입니다.

◆현장에서 본 ‘실수 연발’ 케이스 4가지

현장에서 마주치는 안타까운 사례들을 정리해 보았습니다.

맹목적인 생초 믿음: 생애최초니까 무조건 80%가 나올 거라 믿고 계약금을 넣었다가, 절대한도 6억에 걸려 잔금을 치르지 못하는 경우가 많습니다.

신용대출있는 경우: "신용대출은 나중에 갚으면 되겠지"라고 생각하시지만, 주담대 심사 시점의 부채가 DSR을 결정합니다. 상환 타이밍 설계가 있어야 합니다.

갈아타기: 1주택자가 상급지로 이동할 때는 처분 조건부 가 적용되며, 기존 주택을 6개월 안에 매도해야합니다.

고소득자: 소득이 높으니 대출이 당연히 잘 나올 거라 자신하시지만, 기존 부채 구조가 복잡하거나 비주거용인데 가계대출이 섞여 있으면 원하는 금액이 나오지 않을 수 있습니다.

◆DSR 잘받는 방법

그렇다고 방법이 아예 없는 건 아닙니다. 한도가 빠듯할 때는 세 가지 전략을 검토해 보세요. 첫째, ‘장래소득 반영’입니다. 20~30대 젊은 층이라면 현재 소득보다 미래에 높아질 소득을 가산해 DSR 한도를 소폭 늘릴 수 있습니다. 둘째, ‘주기형 고정금리’ 활용입니다. 고정금리는 스트레스 DSR 가산 폭이 변동금리보다 낮아 한도 확보에 유리합니다. 셋째, ‘2금융권(보험사) 병행’입니다. 보험사는 은행권보다 DSR 기준이 상대적으로 유연한 경우가 많아 부족한 한도를 메우는 훌륭한 대안이 됩니다.

계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 대출을 확인하시기 바랍니다. 물건이 규제지역인지, 주택 수에 따른 LTV 적용이 정확한지, 신용대출 상환 시점이 주담대 실행 전으로 설계되었는지 말이죠. 9억~15억 구간은 정책의 대출은 안되지만 , 철저한 ‘순서 설계’만 있다면 충분히 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있습니다. 대출은 금액보다 '순서'가 핵심이라는 점, 잊지 마세요!

김은진 레오대출연구소 소장