PF 지급보증 수수료 무상 제공, 공정거래법 위반 된다…계열사 보증 관행 전면 재검토해야 [바른 컴플라이언스리포트]

시행사가 부동산개발사업을 위하여 금융기관으로부터 PF대출을 받을 때 시공사가 대출원리금의 상환을 보장하는 경우가 있다. 일반적으로 시공사가 시행사보다 신용도가 높고 자금력이 있기 때문에 사업이 원활히 진행되지 않아 시행사가 대출원리금을 상환하기 어려운 상황이 될 때 시공사가 대신 변제하도록 하는 것이다.

이러한 시공사의 지급보증은 PF대출조건으로 요구된다. 시공사가 자신의 계열사, 관계사가 시행하는 부동산개발사업과 관련하여 시공에 일정 지분 참가하면서 지급보증을 제공하는 행위는 업계에서 관행적으로 이루어져 왔다. 시공사가 아닌 경우에도 시행사의 계열사나 관계사 중 신용도가 높은 회사가 있다면 PF대출 조건으로 해당 계열사나 관계사의 지급보증을 요구하는 경우도 종종 발견된다.

시공사 PF 지급보증, 업계 관행에서 공정거래법 위반으로

그런데 2025년말 대법원은 A건설이 계열사가 시행사로 참여한 공공택지개발사업에서 별도의 지급보증수수료를 수취하지 않고 PF대출 지급보증을 한 행위를 공정거래법상 부당한 지원행위로 판단하였다.

A건설은 문제가 된 공공택지개발사업에서 시공의 일부만 담당하거나 시공에 전혀 참여하지 않아 시공비중이 없거나 매우 낮았다. 법원은 ▲시행사들의 신용도가 낮아 단독으로 PF대출을 일으키려고 할 경우 대출 실행이 불가능하거나 과도한 금융비용이 발생한다는 점, ▲A건설의 지급보증으로 인하여 시행사가 PF대출을 받을 수 있었다는 점, ▲지급보증수수료를 수취하지 않고 지급보증을 제공하여 시행사의 금융부담을 줄이고 자금력을 제고시켜 다른 경쟁사업자에 비해 경쟁조건을 유리하게 만들었다는 점 등의 사유를 들며, “지급보증수수료 미수취 행위가 부당한 지원행위에 해당한다”고 보았다. 나아가 법원은 “공사대금을 통한 시공이익을 감안하더라도 지급보증에 대한 대가를 수취하지 않는 것은 일반적이지 않다”고도 판단했다.

시공 지분·신용위험 따져 적정 수수료 수취 체계 갖춰야

향후 계열사나 관계사에게 PF대출 지급보증을 제공하기 위해서는 위 판결을 참고할 필요가 있다. 시공에 일정 지분 참여하여 공사대금을 받는다는 점만으로는 지급보증수수료 미수취 행위를 정당화할 수 없기 때문이다.

회사는 시공 지분 대비 지급보증으로 인해 회사가 받을 수 있는 신용위험을 따져볼 필요가 있고, 가급적 회사의 시공 지분 범위 내에서 지급보증을 제공하는 것이 바람직하다. 그럼에도 불구하고 PF대출조건으로 인하여 어쩔 수 없이 시공 지분을 초과하는 지급보증을 제공해야 한다면 초과하는 부분에 대하여는 적정한 수수료를 수취할 필요가 있다. 이 때 수수료율은 한국주택금융공사나 주택도시보증공사의 PF보증수수료율을 참고할 수 있다.

부동산개발사업의 특성상 시공사 입장에서는 사업진행을 위하여 지급보증행위가 요구될 수 있지만, 위 판결을 참고해 회사가 부담하는 위험을 고려해 적정한 거래를 한다면 공정거래법 위반 리스크는 크게 줄어들 것이다.

[바른 컴플라이언스리포트]에서는 법무법인 바른 기업법무2그룹 변호사들이 기업경영에 필요한 컴플라이언스 이슈를 주제별로 선별해 연재합니다. 김소연 변호사는 PF, 부동산금융 분야의 전문가로 최근에는 부실화된 PF사업장의 정리 및 채권회수 관련 자문을 수행하고 있습니다.

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