고수익 노리다 함정 빠질라…입주권 거래 '5대 주의점'[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1월부터 5월까지 거래된 분양·입주권은 500건으로, 지난해 같은 기간 254건보다 246건(96.85%)증가했다. 단순한 증가가 아니라 ‘두 배’ 가까이 늘어난 폭발적인 거래 증가다. 이는 단순한 시장회복의 신호를 넘어 투자자들의 관심이 다시 재개발·재건축의 초기 권리시장으로 쏠리고 있음을 보여준다.

서울 송파구 한 아파트 단지 재건축 현장.(사진=연합뉴스)

하지만 입주권은 단순한 아파트 매매와는 달리 법적·세무적 리스크가 복잡하게 얽혀 있다. 현재처럼 거래가 급증하는 시점일수록 실수요자든 투자자든 구조적 이해 없이 진입하면 손실로 직결될 수 있다. 다음은 입주권 거래시 반드시 따져야 할 핵심 포인트다.

입주권은 완공된 부동산이 아니라 조합원으로서 향후 분양을 받을 수 있는 자격이다. 이는 등기된 부동산이 아니라 사업계획과 조합 운영방침에 따라 변동될 수 있는 권리의 형태다. 관리처분계획이 확정되기 전에는 면적, 동·호수, 층수 등이 아직 결정되지 않았기 때문에 정확한 수익구조를 파악하기 어렵다.

입주권도 일정 조건에서 주택 수에 포함돼 취득세 중과(최대 12%) 대상이 되며 보유 주택 수에 따라 양도세 중과도 함께 발생할 수 있다. 특히 조정대상지역에서 다주택자가 입주권을 거래할 경우 세금 부담이 일반 주택보다 훨씬 크다. 또한 종합부동산세역시 ‘입주권+기존 주택’의 형태로 과세되므로, 단순하게 시세만 보고 접근했다가는 예기치 않은 세금폭탄을 맞을 수 있다. 입주권 취득 후 실입주 또는 처분 시점까지의 과세 구간별 전략을 세워야 한다.

모든 입주권이 거래 가능한 것은 아니다. 재개발·재건축 사업에서 조합설립인가 이후에는 일반적으로 조합원 지위 양도 금지가 적용된다. 일부 예외 사유(상속·이혼·해외이주 등)를 악용한 ‘편법 거래’가 존재하지만, 이 또한 사후 적발 시 거래 취소 및 과태료 부과 대상이 된다. 반드시 해당 지역의 조합 공고문과 구청 고시사항을 통해 양도 제한 여부를 확인해야 한다.

입주권은권리가액이 중요하다. 동일 단지라도 권리가액이 낮으면 향후 배정받는 면적이 줄어들거나 추가 분담금이 많아진다. ‘얼마의 지분으로 무엇을 받게 되느냐’를 중심으로 분석해야 한다.

김예림 변호사.

최근 원자재값, 인건비 상승으로 인해 재건축·재개발의 총 사업비가 급등하고 있다. 그 결과 당초 계획보다 조합원 추가 분담금이 수억 원씩 늘어나는 사례도 빈번하다. 입주권 매수자는 단순 감정가 차액만 계산할 게 아니라 추가 분담금 예상치, 시공사 계약 조건, 분양가 산정 기준을 면밀히 따져야 한다. 분담금이 1억~2억 원만 늘어나도 전체 수익률이 크게 줄어드는 구조이기 때문이다.

입주권은 높은 수익을 노릴 수 있는 기회이지만 동시에 가장 많은 함정이 숨어 있는 시장이다. 지금처럼 거래량이 급증하는 시기일수록 단순 시세 상승만을 보고 진입하면 오히려 손실을 키울 수 있다. 법적 제한, 세무 리스크, 권리구조, 사업 리스크를 모두 점검한 뒤 접근해야 비로소 입주권 투자에서의 수익 극대화가 가능하다.