군인공제회 보유 '판교H스퀘어' 대출 5380억 만기 '코앞'…금리 낮아진다

판교 H스퀘어 대출 5380억, 7월 1일 만기
리츠 운용기간 5년 남아…매각 대신 ''차환''
선순위 금리, 올인코스트 4.9%→4% 중반
중순위, 7.5%→5%대…신규 대주 유입 가능
중동 리스크에도 우량 자산에 관심 ''여전''

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 군인공제회가 보유한 판교 핵심 오피스 'H스퀘어'의 대출 만기가 3개월 앞으로 다가왔다. 선·중순위 대출을 합쳐서 총 5380억원 규모다.

오피스 매입에 활용된 리츠(REITs·부동산투자회사) 운용기간이 약 5년 남은 만큼 자산 매각보다는 리파이낸싱이 추진되고 있다.

최근 중동 리스크로 대출 시장이 경색됐지만, 우량 자산에 대한 대주단의 높은 관심도를 반영해서 대출금리 인하가 논의되고 있다.

판교H스퀘어 (사진=김성수 기자)

리츠 운용기간 5년 남아…매각 대신 '차환'

13일 금융투자업계에 따르면 군인공제회와 한국토지신탁 등이 투자한 '판교테크노밸리 H스퀘어' 매입 관련 대출 5380억원은 오는 7월 1일 만기를 맞는다.

앞서 군인공제회는 지난 2022년 1월 판교테크노밸리 H스퀘어 S동(경기도 성남시 분당구 판교역로 231), N동(판교역로 235) 오피스 부분에 투자해서 보유 중이다.

판교 H스퀘어는 지하 4층~지상 10층, 연면적 8만5140㎡(약 2만5754.85평) 규모 오피스 빌딩이다. 지난 2011년 준공됐으며 신분당선 판교역에서 걸어서 16분 정도 걸린다. 카카오 계열사들이 주요 임차인이다.

작년 11월 1일~지난 1월 31일 기준 투자보고서를 보면 부동산 임대료 수익은 44억7836만원, 월평균 평당 임대료 단가는 5만7952원이다. 이 오피스를 매수한 주체는 케이원제15호판교위탁관리부동산투자회사(이하 케이원제15호)다.

케이원제15호 주식은 '제1종 종류주식'과 '보통주식'으로 나뉜다. 종류주식은 보유 부동산의 매각일이 속한 결산기의 직전 결산기까지 배당가능이익에서 우선배당(미배당분이 있는 경우 미배당분의 누적금액 포함)한다.

또한 남은 배당이익은 보통주식에 배당한다. 제1종 종류주식을 가장 많이 보유한 곳(지분율 21.6%)은 한국스탠다드차타드은행(이하 SC은행)이다.

SC은행은 엠플러스일반사모부동산모투자신탁 27-1호의 신탁업자여서 사실상 엠플러스자산운용이 종류주식을 가장 많이 갖고 있다.

(자료=반기보고서)

엠플러스자산운용 외에 케이원제15호 제1종 종류주식을 보유한 곳은 △신한은행(스틱전문투자형사모부동산투자신탁제2호의 신탁업자) △스마일게이트홀딩스 △건설공제조합 △대우재단 △삼성증권 △연초생산안정화재단 △네오위즈홀딩스 등이다.

반면 의결권 있는 보통주를 가장 많이 보유한 회사는 한국토지신탁(지분율 10.26%)이다. 한국토지신탁은 케이원제15호 운용을 맡고 있다. 이밖에 △롯데물산 △성진자산관리 △삼성증권 순으로 보통주를 보유하고 있다.

케이원제15호 운용기간은 오는 2031년 6월까지로 약 5년 남아 있다. 이에 따라 대출 만기가 도래해도 자산 매각보다는 리파이낸싱으로 운용을 이어가게 된다.

선순위 금리, 올인코스트 4.9%→4% 중반

이번 리파이낸싱의 핵심은 금리 조정이다. 대출금은 선순위(4860억원), 중순위(520억원) 대출을 포함해 총 5380억원이다.

선순위 대주에는 하나은행, 교보생명보험, 농협은행, 국민은행, 광주은행 등 주요 금융기관이 참여하고 있다. 현재 선순위 대출금리는 올인코스트 기준 약 4.9% 수준이며, 차환 이후에 4% 중반대로 낮추는 방안이 논의되고 있다.

현재 서울시내 프라임 오피스 담보대출 금리는 선순위 기준 최저 4.3~4.4% 정도다.

(자료=반기보고서)

중순위 대주는 하나캐피탈, 현대캐피탈, 신한캐피탈, DB저축은행, 대신저축은행, 키움저축은행 등이다. 중순위 대출금리 역시 기존 올인코스트 기준 7.5%에서 5%대로 인하될 전망이다.

최근 중동발 리스크로 대출 환경은 까다로워졌지만, 우량 오피스 자산에 대한 선호도가 여전해서 대출금리 인하 쪽으로 논의되고 있다는 분석이다.

리파이낸싱 이후 신규 대주가 유입될 가능성도 거론된다. 기존 대주단 재편과 함께 일부 자금이 교체될 경우 자금 구조가 보다 안정화될 수 있다는 평가다.

물론 미국·이스라엘-이란 간 전쟁의 휴전 또는 지속 여부에 따라서 금리가 달라질 수도 있다. 다만 이번 리파이낸싱은 판교 오피스 자산에 대한 것으로, 엠플러스자산운용의 지배구조 변화는 대출금리에 영향을 주지 않는다.

엠플러스자산운용은 당초 군인공제회가 지분 100%를 보유한 운용사였다. 다만 이달 군인공제회의 지분 매각이 마무리되면서 최대주주가 에이펙스자산운용으로 바뀐다.

에이펙스자산운용 지분율이 50%+1주, 군인공제회 지분율이 50%-1주가 된다.

금융투자업계 관계자는 "판교 H스퀘어는 입지와 임차 안정성이 우수한 코어 오피스 자산"이라며 "중동발 리스크로 시장 불확실성이 크지만 리파이낸싱 자체는 무리 없이 진행될 가능성이 높다"고 말했다.