금리 올렸는데도 집값 올랐다…참여정부 7차례 인상기에 깨진 상식 그 이유는 [부동산 손자병법]

경제 > 지표 금리 올렸는데도 집값 올랐다…참여정부 7차례 인상기에 깨진 상식 그 이유는 [부동산 손자병법] 금리와 집값의 복잡한 상관관계를 저울에 빗대 표현한 이미지. [김형규 디자이너] 부동산 시장을 분석할 때 빠지지 않고 등장하는 요인이 하나 있다. 바로 금리다.금리는 이자율이라고도 부르며, 빌린 원금에 대한 기간(대개 1년)당 이자의 비율을 뜻한다. 부동산 투자 시장에서 금리는 경제 성장률과 함께 반드시 분석해 봐야 하는 요소 중 하나다.이자율은 부동산 가격과 투자 수익률에 막대한 영향을 미친다. 이자율이 유동성(시장에 흐르는 자금의 규모)과 직접적인 연관이 있기 때문이다.이자율이 내려가면 사람들은 은행에 돈을 맡기고 싶은 유인이 사라지고 많은 양의 현금이 다른 활용처를 찾는다. 다시 말해서 시장에 유동성이 증가한다는 얘기다.그러면 은행에 돈을 예금하는 것보다 부동산이나 주식을 사는 편을 선택하는 사람들이 늘어날 수 있고, 이에 따라 부동산 가격도 자연스럽게 상승하게 된다.실제로 우리나라보다 정부 정책의 영향을 상대적으로 덜 받는 미국 부동산 시장은 이자율이 조정되면 부동산 가격이 출렁인다.이자율을 올려 유동성을 감소시키면 부동산 가격이 내리고, 반대로 이자율이 내려가면 유동성을 증가시켜 부동산 가격이 오르는 것이 기본 원리다.이렇듯 이자율은 부동산 가격에 직접적인 연관이 있고, 더 나아가 주식 등 투자 시장 전반에 영향을 미친다. 모든 경제 뉴스에서 기준금리에 큰 관심을 쏟는 이유도 바로 이자율의 엄청난 영향력 때문이다. [김형규 디자이너] 금리 영향은 강남 아파트도 못피해한국 부동산 시장도 예외는 아니다. 2008년 글로벌 금융위기 당시를 예로 들어보자.2008년 후반 미국 부동산 버블 붕괴 사태로 글로벌 금융위기가 시작되자, 같은 해 서울 아파트 가격은 6월부터 12월까지 불과 6개월 만에 19.7% 하락했다. 더 자세히 들여다보면 강남구 아파트는 22%, 노원구 아파트는 18%까지 떨어졌다.초유의 사태에 직면하자 한국은행은 파격적이고 선제적인 대응에 나선다. 5개월 만에 이자율을 무려 3.25%포인트나 낮춘 것이다. 2008년 9월에 5.25%던 기준금리를 2009년 2월에 2.0%가 될 때까지 지속적으로 내렸다.이 조치로 부동산 시장은 단숨에 원상회복했다. 2.0% 초저금리 상황은 2009년 2월부터 2010년 6월까지 약 16개월 동안 지속됐다. 회복한 부동산 가격이 상당 기간 버틴 이유...