대치동 학원가 집값 더 오르나…비거주 1주택 장특공제 '조준'

정부가 비거주 1주택자에 대한 전방위 압박에 나서면서 매매시장과 전월세 시장에서 모두 후폭풍이 예상된다. 1주택자의 경우 매도 보다는 실거주로 전략을 바꿀 가능성이 높아서다. 서울 대치동 목동 학원가 등은 매매수요가 오히려 늘고, 실거주 증가로 전월세 물량은 줄어들 수 있다는 우려도 나온다.

20일 부동산업계에 따르면 정부는 6월 지방선거 이후 비거주 1주택자 가운데 ‘투기적 목적’을 구체화할 계획이다. 거주하지 않는 1주택자에 대해 검토되는 대출 및 세금 규제에서 불가피한 사유가 있는 경우는 발라내기 위해서다. 전날 이재명 대통령은 “장특공제 폐지가 실거주 1주택자에게 세금 폭탄이라는 주장은 논리 모순이자 명백한 거짓 선동”이라고 언급하며 비거주자에 대한 세금규제 강화를 예고했다.

국가데이터처 자료와 시장 추정을 종합하면 서울 내 개인 소유 주택 가운데 실거주하지 않는 가구 수는 약 83만가구다. 이 중 서울 내 다른 자치구에 거주하는 소유주가 보유한 주택은 36만6932가구, 타 시·도 거주자 즉 외지인이 보유한 주택은 46만3995가구로 집계된다. 36만가구는 임대를 종료한 후 실입주할 가능성이 높다는 게 전문가들의 예상이다.

매매 시장에서는 학군지 수요 증가와 지방 시장 위축을 우려한다. 한 부동산 전문가는 “대치동 목동 등으로 학원을 보내는 학부모들은 교육을 위해서라면 무리를 해서라도 기존 집을 팔고 이사할 가능성이 크다”며 “학원가는 물론 주변 지역 매매시장을 자극할 것”으로 예상했다. 지방 거주 서울 1주택자는 서울로 거주지를 옮길 수 있다. 지방 전월세 시장 수요가 감소하고 이는 매매시장에까지 영향을 줄 것이란 분석이 나온다.

가뜩이나 전세 물건이 모자란 상황에서 1주택자들이 대거 실입주할 경우 전월세 시장 불안을 더 키울 가능성이 높다는 것도 부담 요인이다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 19일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만5389건으로 1년 전(2만8139건)보다 45.4% 감소했다. 25개 자치구 모두에서 전세 매물이 줄었다. 성북구 중랑구 노원구 등 외고가 지역은 감소 폭이 80%를 웃돌았다.

서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 실거주 의무가 강화된 데다 입주 물량 부족, 계약갱신청구권 사용 증가, 대출 규제 등이 겹친 영향으로 풀이된다.

장특공제가 폐지가 현실화하면 이 같은 움직임은 한층 강화될 가능성이 크다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원 시뮬레이션에 따르면 10년 전 10억원에 산 주택을 40억원에 판 1주택자 A씨(2년 거주 가정)는 현재 장특공제율 48%를 적용받아 4억6676만원의 양도세를 내게 되어 있다. 하지만 시장 예상안에 따라 보유 요건이 없어지면 공제율이 16%로 내려가고 세금이 7억9940만원까지 오른다.

장기보유특별공제는 주택을 일정 기간 이상 보유할 경우 양도차익의 일부를 공제해주는 제도다. 현행 제도에서는 1가구 1주택자가 12억원 초과 주택을 양도할 때 보유기간과 거주기간을 각각 최대 10년 이상 충족하면 각각 40%씩, 최대 80%까지 공제받을 수 있다. 보유기간은 3년 이상부터, 거주기간은 2년 이상부터 각각 연 4%씩 공제율이 적용된다. 2020년까지는 보유기간만으로 최대 80% 공제가 가능했지만 2021년부터 보유·거주 요건이 분리됐다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “장특공제의 목적이 본래 국내의 물가상승률을 감안해서 주택보유자들에게 공제 혜택을 주려는 것인데, 일부 발의된 법안 내용대로 금액으로 정해버리면 문제가 될 수 있다”며 “1주택자들이 ‘지금 사는 집을 팔면 똑같은 집을 못 산다’고 판단하면 거래가 위축될 것”이라고 말했다.

이유정 기자