매매계약서 썼는데 세입자가 계약갱신권 쓴다면?…토허구역 Q&A

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서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습. 이한결 기자 always@donga.com

20일부터 10·15 부동산 대책에 따라 서울 전역과 경기 과천시, 성남시 분당구 등 경기 남부 12개 지역이 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정된다. 앞으로 토허구역에서 아파트를 매수하려면 취득 후 즉시 2년간 실거주해야 한다. 유례없는 규제인 만큼 집주인과 매수자, 세입자 모두 대책 발표 후 닷새가 지났지만 혼선을 겪고 있다. 이번 10·15 대책의 내용을 질의응답(Q&A) 형식으로 정리했다.

Q. 토허구역 지정 전인 지난달 매수자와 서울 은평구 아파트 매매계약서를 썼다. 세입자의 전세 만기는 올해 12월 말인데 계약 이후 계약갱신요구권을 사용하겠다는 연락을 받았다. 새 집주인의 실거주를 이유로 세입자에게 퇴거 요청을 할 수 있나.
“토허구역 지정 전에 계약을 체결했다면 가능하다. 대법원 판례에 따르면 세입자가 갱신요구권 행사 기간 내에 갱신을 요구하더라도 새 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다. 단, 갱신요구권 행사 기간인 만기 6개월 전부터 2개월 이내에 소유권 등기 이전까지 마쳐야 한다.”

Q. 서울 노원구 아파트를 전세로 내주고 있다. 내년 3월 초가 전세 계약 만기인데, 세입자가 계약갱신요구권을 아직 행사하지 않은 상황이다. 집을 팔 수 있나.
“토허구역으로 지정됐기 때문에 세입자가 갱신요구권을 사용하면 매도하기 어렵다. 토허구역에서는 세입자가 있는 아파트의 거래허가를 받으려면 자치구에 임대차계약종료확인서를 제출해야 한다. 세입자가 갱신요구권을 사용하지 않는다면 임대차 계약 종료 4개월 전인 11월 초에 매수자와 합의해 토지거래허가신청서를 제출하면 된다. 다만, 집주인이 실거주 목적으로 갱신을 거절한 뒤 세입자를 퇴거시키고 이후 실제 거주한 뒤 매도할 수는 있다.

Q. 생애최초로 서울 아파트를 매수하려는데 이번 규제지역 지정으로 대출 한도가 줄어드나.
“생애최초 주택구입자는 주택담보인정비율(LTV)은 70%, 총부채상환비율(DTI)은 60%로 생애최초 주택구입자가 아닌 사람들보다 혜택을 받는다. 하지만 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용돼 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3%로 늘어 대출 최대 한도는 줄어들 것으로 보인다. 시세 25억원 초과 주택은 2억원 등 주택담보대출 최대 한도 규제도 동일하게 적용받는다.”

Q. 내년 7월 전세 만기를 앞둔 세입자다. 전세 만기 시점에 서울에서 7억 원 아파트를 전세 끼고 매수하고, 11월쯤 매수한 집에 입주가 가능한가. 또 이미 전세대출을 받았는데 아파트를 매수하면 바로 전세대출이 회수되나.
“세입자가 갱신요구권을 사용하지 않는다면 계약 종료 4개월 전부터 세입자가 있는 집도 매수할 수 있다. 전세대출은 원칙적으로 아파트 소유권 이전 등기완료일에 회수된다. 하지만 기존에 받았던 전세대출 만기와 취득하려는 집의 세입자 전월세 계약 만기 중 먼저 도래하는 시기까지는 전세대출 회수를 유예한다. 사례자의 경우 내년 7월까지만 전세대출을 이용할 수 있다.”

Q. 신규 규제지역 지정으로 정책성 대출인 보금자리론 한도도 줄어드나.
“일부 줄어든다. LTV는 아파트가 70%에서 60%로, 비아파트는 65%에서 55%로 줄어든다. 총부채상환비율(DTI)은 60%에서 50%로 줄어든다. 단, 생애최초이거나 연소득 7000만 원 이하(부부 합산), 주택가격 6억 원 이하 무주택자이면 LTV와 DTI 모두 기존 기준을 적용받는다. 다른 정책성 대출인 디딤돌대출은 한도 변화가 없다.”