[머니 컨설팅]급변하는 부동산 정책, 성공투자 전략은

부동산 정책 변화 많지만 규제보다는 수급이 핵심 1주택 수혜 ‘마용성’ 주목 지방 상급지 매물은 처분 Q. 얼마 전 은퇴한 60대 A 씨는 모아둔 목돈과 퇴직금을 합쳐 부동산에 투자해 보려 한다. 최근 정부가 ‘부동산 세제 개편안’과 ‘주택 신속 공급 방안’ 같은 큼직한 정책을 연달아 내면서 새로운 기회가 생길 것이라 판단했기 때문이다. 먼저 정부의 이번 정책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지 궁금하다. 정유나 NH투자증권 Tax센터 부동산 책임연구원 A. 세제 개편안은 거주용 1주택자에 대해서는 종합부동산세 기본공제를 14억 원으로 상향해 세금 부담을 완화한다. 반면 ‘보유 기간별 공제’를 ‘거주 기간별 공제’로 전환하고, 주택 가액 기준에 따라 세율을 인상하면서 비거주·고가 주택에 대한 보유 부담은 늘렸다. 이와 함께 발표된 공급 대책은 수도권 중심의 대규모 물량 투입과 공공택지 조성 기간 단축을 전면에 내걸었다. 정부의 이러한 규제와 긴급 수혈책이 부동산 시장의 흐름을 바꿀 수 있을까? 결론부터 말하자면 정책에 의한 일시적인 가격 억눌림이나 조정은 규제의 착시일 뿐이다. 자산 가격은 철저하게 수급이라는 시장의 본질에 의해 움직인다. 정부는 수도권에 23만 채 이상을 공급하겠다고 밝혔지만 ‘공급의 시차’와 ‘질적 미스매치’가 생길 수 있다. 아무리 행정 절차를 통폐합한다고 한들 3기 신도시 최초 입주까지 평균 8년, 재개발·재건축은 구역 지정부터 준공까지 평균 13년이 걸린다. 2022∼2024년 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 및 공사비 급등으로 신규 착공이 줄어든 것에 따른 비용을 지금도 치르고 있다. 무엇보다 우수한 학군, 교통 인프라 등 실수요자들의 핀셋 수요를 충족시키지 못한다면 결국 공급 부족을 해소하지 못하고 자산 가격이 계속해서 뛸 수밖에 없다. ‘조세 전가’와 ‘매물 잠김’도 변수다. 이번 세제 개편안은 양도세 장기보유특별공제를 거주 기간별로 차등을 두는 ‘장기 거주 소득공제’로 재편하고 종부세 과세표준 6억 원 이상부터 세율을 강화했다. 하지만 임대인에게 부과된 세금 부담은 전월세 인상 등 형태로 임차인에게 고스란히 전가될 가능성이 크다. 집주인들이 각종 세 혜택을 위해 직접 입주를 선택하면서 전세 매물이 더욱 줄어들 수도 있다. 따라서 부동산 투자를 고심 중이라면 규제로 인해 부동산 가격이 떨어질 것이라 섣불리 오판해서는 안 된다. 규제의 효과를 정밀하게 분석한 뒤 포트폴리오를 짜야...