[머니 컨설팅]‘초고가 주택’ 내년에 팔아야 절세에 유리

50억 원대 고가 주택 보유자 내년에 팔면 양도세 1억 원대 2년 뒤 10억 원 육박할 수도 장특공제-고령공제 잘 살펴야 Q. 은퇴자 K 씨(65)는 20년 전 서울 강남구에 있는 아파트 1채를 10억 원에 취득한 뒤 실거주를 해왔다. 아파트의 현재 시가는 50억 원까지 올랐다. K 씨는 최근 정부가 발표한 세제 개편안을 보면서 고가 주택을 팔 때 세금 부담이 크게 늘어나는 것은 아닌지 불안하기만 하다. 노후 자금 확보를 위해 언젠가 집을 처분하고 이사할 계획인데, 2027∼2029년 중 어느 시점에 아파트를 매도해야 유리한지 궁금하다. 이주연 신한은행 투자솔루션부 팀장 A. 양도 시점에 따라 적게는 수억 원에서 많게는 10억 원에 가까운 양도소득세 차이가 발생할 수 있다. 현재 1가구 1주택자의 양도세는 양도가액 12억 원까지는 비과세 혜택을 받고, 12억 원 초과분에 대해서만 과세한다. 여기에 10년 이상 보유 및 거주 요건을 채웠다면 최대 80%의 장기보유특별공제(장특공제)를 한도 없이 받을 수 있어 시세차익에 비해 세 부담이 높지 않다. 하지만 이번 세제 개편안이 확정된다면 2028년부터는 세 부담이 늘 수 있다. 장특공제가 ‘보유 중심’에서 ‘거주 중심’으로 개편되는 동시에 공제액 한도가 신설되기 때문이다. 내년까지는 현행처럼 공제 한도가 없다. 하지만 2028년 양도분부터는 최대 20억 원, 2029년부터는 최대 10억 원까지만 공제받을 수 있다. K 씨의 사례를 구체적으로 계산해 보자. 10억 원에 매수한 아파트를 50억 원에 팔면 총 양도차익은 40억 원이고, 여기서 12억 원을 제외한 과세 대상 양도차익은 약 30억4000만 원이 된다. 현행 세법이 적용되는 2027년에 주택을 판다면 80%의 장특공제율이 적용돼 약 24억3000만 원을 공제받는다. 이때 그가 내야 할 예상 양도세(지방소득세 포함)는 약 2억4000만 원 수준으로 40억 원의 차익에 비하면 큰 부담이 없다. 1년이 지나 2028년에 양도하면 장특공제 한도가 생기면서 공제액이 20억 원으로 줄어든다. 공제액이 줄면서 과세표준이 오르고 결과적으로 납부해야 할 양도세는 약 4억4000만 원이 된다. 1년 만에 세 부담이 두 배 가까이로 오르는 것이다. 2029년에 양도할 경우 공제 한도가 10억 원으로 줄어 세 부담이 더욱 높아진다. 과세표준이 20억 원을 넘게 되므로 최고세율(45%)이 적용되고, 이에 따라 양도세는 9억3000만 ...