샛별 1355만원-시범우성 2190만원… 분당 재건축 ‘고무줄 토지평가’ 논란[부동산팀의 비즈워치]

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같은 입지, 재건축 후 수천만원差
“市 부실검증에 주민들 혼란” 지적

경기 성남시는 올해 1월 분당 재건축 선도지구로 선정된 △샛별마을(현 2843채) △양지마을(4392채) △시범우성현대(3713채) △목련마을(1032채) 등 4곳을 노후계획도시 특별정비구역으로 지정 고시했습니다. 용적률, 단지 규모 등을 정하고 이에 따라 조합원 분담금이나 공공기여 추산액 등을 산출한 것입니다. 각 단지 주민들은 조합 설립에 동의할지 말지를 이런 정보를 참고해 결정할 수 있죠.

그런데 고시문 내용을 보면 비슷한 입지의 단지인데도 재건축 후 토지 가치 평가액에 큰 차이가 납니다. 선도지구 4곳 중 샛별마을, 양지마을, 시범우성현대 등 3곳은 모두 분당중앙공원을 이웃하고 있습니다. 재건축 전 현재 토지 가치(대표지번 개별공시지가)는 ㎡당 550만∼576만 원 선으로 유사합니다.

재건축 후 토지 가치는 어떨까요? 샛별마을은 ㎡당 1355만 원으로 종전 대비 2.46배, 양지마을은 ㎡당 1446만 원으로 2.51배 오릅니다. 반면 시범우성현대는 ㎡당 2190만 원으로 종전 대비 3.89배 상승하는 것으로 추산돼 있습니다. 3.3㎡당 가격으로 환산하면 7227만 원으로 다른 2개 단지보다 3.3㎡당 2500만 원가량 높습니다. 시범우성현대 주민대표단은 “기준에 맞게 보수적으로 산정한 것”이라고 설명합니다.

이렇게 들쭉날쭉한 재건축 후 토지 가치를 두고 성남시가 이를 제대로 검증하지 않았다는 지적이 제기됩니다. 단지마다 다른 기준을 적용했는데도 충분한 검토 없이 고시해 주민들에게 혼란을 줬다는 것이죠. 참고로 분당처럼 1기 신도시 재건축이 진행 중인 경기 안양시(평촌신도시)나 군포시(산본신도시)에서는 단지별 재건축 후 토지 가치가 비슷하다고 합니다.

재건축 후 토지 가치는 향후 분양가 산정의 기반이 되고, 조합원 분담금뿐 아니라 공공기여 규모에도 영향을 줍니다. 그런 만큼 각 단지에 공통적으로 적용될 기준이 필요하다는 목소리가 나옵니다.

기효성 한아도시연구소 공동대표(가천대 도시계획학과 겸임교수)는 “완화받은 용적률만큼 토지나 현금으로 공공기여를 내야 하는데 재건축 후 토지 가치를 높이면 같은 면적의 토지를 내고도 공공기여를 더 많이 한 것으로 인정받을 수 있다”고 했습니다. 성남시는 해당 문제를 인지하고 관련 용역을 진행해 9월까지 마칠 계획이라고 합니다. 불필요한 혼란이 생기지 않도록 좀 더 내실 있게 사업이 추진되길 기대합니다.