전세사기 막는 ‘전세권 등기’ 비율 3% ‘찔끔’…왜 외면 받나

1분기 서울 전세 거래 중 3.2%…한 자릿수 비중
복잡한 절차·고비용 부담…집주인 동의도 필요

전세사기. 뉴스1

전세 사기 피해를 막을 수 있는 ‘전세권 설정 등기’가 복잡한 절차와 높은 비용으로 인해 실제 시장에서는 거의 활용되지 않고 있다.

13일 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1분기 서울의 집합건물(아파트 ·오피스텔·다세대 주택·집합 상가)의 전세권 설정등기 건수는 총 2108건이다. 지난해 같은 기간(2079건)과 비교해 1.4% 증가했지만 전세권 설정등기 비중은 한 자릿수에 불과하다.

서울 ‘전세권 설정등기’, 소폭 늘었지만 3%대 비중…저조한 활용

올해 1~3월 서울 주택 전세 거래(6만 5938건) 가운데 전세권 설정 등기 비중은 3.2%에 그쳤다. 지난해 1분기(3.0%)와 비교해 2%포인트(p) 늘어났지만, 여전히 3%대다.

‘전세권 설정 등기’는 등기사항 전부 증명에서 본인이 전세 세입자라는 사실을 기록하는 제도다. 세입자(임차인)가 전세 보증금을 내고 집주인의 집에 거주한다는 것을 명시하고 있다.

대항력면에서는 전입신고 후 확정일자를 받는 것과 같은 효력을 가진다.

또 전세권 설정 등기가 돼 있으면 세입자가 후순위 권리자, 기타 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있다. 전세금을 돌려받지 못할 경우 세입자가 별도 소송 절차 없이 주택을 임의경매로 넘길 수 있다. 반면 확정일자 등록을 통해 전세금을 받으려면 별도 반환 소송 과정을 거쳐야 한다. 이처럼 전세권 설정 등기는 강력한 보호 기능을 갖췄지만 시장에서는 전세 계약을 맺을 때 전세권 설정등기를 우선적으로 고려하지 않고 있다.

보증금 2억 원일 경우 100만 원 소요

먼저 전세권 설정등기가 이뤄지려면 집주인의 동의가 필요하다. 확정일자 등록의 경우 임대인의 집주인 동의가 없어도 되지만, 전세권 설정은 양측이 모두 동의해야 한다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 교수는 “대부분의 집주인들이 등기부에 전세권이 설정되는 것을 싫어하는 경향이 강하다”며 “전세권 설정에 동의하는 집주인은 10명 중 1명 정도에 불과하다”고 말했다.

고준석 연세대학교 경영전문대학원 상남경영원 교수는 “전세권 설정은 ‘물권’(물건을 지배할 수 있는 권리)을 설정하는 개념으로, 전세금을 안 돌려줬을 때 경매를 직접 신청할 수 있는 권리”라며 “세입자에게는 강력한 보호 수단이지만, 집주인에게는 상당히 부담으로 다가올 것”이라고 했다.

전세권 등기 신청 절차가 복잡하고 비용이 상당한 것도 걸림돌이다.

전세권 설정 등기를 하려면 신청 수수료 1만 5000원에서 ‘전세금x0.24%’(등록세·지방 교육세)와 별도 법무사 비용까지 내야 한다. 전세보증금이 2억 원인 경우 부동산 등기비용은 등록면허세, 지방교육세 등을 포함해 모두 80만 5400원이다. 약 20만 원의 법무사 비용까지 합치면 총 100만 원가량의 비용이 들어간다. 이와 반대로 확정일자를 받는 데는 600원만 소요된다.

또 전세권 설정 등기를 통해 밀린 전세 보증금을 모두 돌려받지 못할 수도 있다. 고준석 교수는 “경매를 거쳐 보증금 일부만 배당 받아도 전세권이 소멸되는 구조”라며 “전체 보증금이 1억 원인데, 그중 절반인 5000만 원만 돌려받아도 전세권이 사라진다”고 말했다.

이어 “전세권 설정이 근저당권 설정보다 늦게 이뤄질 경우 (세입자의) 경매에 따른 배당 순위가 밀려 실질적인 보호를 받기 어려울 수 있다”고 덧붙였다.

(서울=뉴스1)