주상복합건물, 몽땅 ‘주택’으로 인정받아 절세하는 법[세금GO]

[세종=이데일리 김미영 기자] 정년퇴직한 박 모씨는 거주 중인 주택을 헐어 4층짜리 주상복합건물을 신축해 1개층은 박씨 부부가 살고 나머지는 세를 놓아 임대소득을 올리는 노후생활을 꿈꾸고 있다. 박씨는 나중에 이 건물을 팔더라도 양도소득세 과세대상이 되지 않도록 요건을 알아보기 시작했다.

박씨와 같은 이들에겐 ‘방법’이 있다. 세법상 ‘1세대 1주택 비과세’ 규정을 적용할 때 한 동의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 돼 있는 겸용주택은 주택의 연면적이 주택 외의 연면적보다 큰 경우 전부를 주택으로 인정해주고 있어서다. 주택의 연면적이 주택 외 연면적과 같거나 작다면 오롯이 주택부분만 주택으로 본다.

즉, 주상복합건물 등 겸용주택을 신축할 때에 주택 부분을 조금 더 크게 지으면 주택으로 인정 받는다. 1세대가 이 겸용주택 1채를 양도한다면 그 전부에 대해 양도세 비과세 혜택을 적용받을 수 있다.

박씨의 경우, 지하 1층 지상 4층의 건물로 1·2층은 근린생활시설, 3·4층은 주택으로 신축할 수 있다. 이 때에 지하층에 주거용 방을 들이든지, 이 방안이 불가능하다면 옥상 등 다른 부분에 주거용으로 사용하는 건물(옥탑방 등)을 건축해 주택부분을 조금이라도 더 크게 하면 된다.

다만 12억원을 초과하는 고가 겸용주택의 경우 2022년 1월 1일 이후 양도분부터 주택의 연면적이 주택 외 연면적보다 크더라도 주택부분만 주택으로 봐 양도차익을 계산하도록 개정됐단 점을 기억해야 한다.

또한 주택부분을 더 크게 만드는 건 세금측면에서만 유불리를 따진 것으로, 건축규제 여부나 임대수입 등 다른 사안들도 함께 고려해 검토해야 한다.

(사진=연합뉴스)