주택공급 속도전…과도한 기부채납 막는다

국토교통부가 주택건설사업 인허가 과정에서 지방자치단체의 과도한 기반시설 기부채납 요구를 제한하는 개정안을 내놨다. 지난 9월 발표한 9·7 주택 공급 확대 방안의 후속 조치로 기부채납 부담률 상한을 명확히 설정해 사업자의 불확실성을 줄이고 공급 여건을 개선하겠다는 의도다.

국토부는 3일 주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준 일부개정고시안을 행정예고한다고 밝혔다.

기부채납 운영기준은 주택사업 인허가 과정에서 지자체가 추가 기부채납을 요구하지 못하도록 하기 위해 2016년 제정됐다. 기존 기준은 용도지역 내 변경이 이뤄지는 경우 기준부담률에 10%포인트를 더해 최대 18%까지 기부채납을 요구할 수 있도록 규정하고 있다. 그러나 주거지역에서 준주거지역으로 바꾸거나 준주거지역에서 상업지역으로 변경하는 등 용도지역 간 변경이 포함된 사업에는 별도 상한을 두지 않았다. 승인권자인 지자체가 자의적으로 부담률을 정할 수 있어 사업자 간 형평성 문제가 제기됐고 지역마다 요구 수준이 달라 분쟁도 반복돼왔다.

개정안은 이러한 공백을 보완해 용도지역 간 변경에 대한 부담률 상한을 새로 설정한 것이 핵심이다. 제3종에서 준주거 등 용도지역 간 변경 시 기준부담률 8%에 17%포인트를 더해 최대 25%까지만 기부채납을 부과할 수 있도록 제한한다. 국토부는 "사업자 예측 가능성을 높이고 과도한 부담을 줄이기 위한 조치"라고 설명했다.

공업화 공법을 적용한 주택에 대한 부담도 줄어든다. 모듈러나 프리캐스트처럼 공장에서 제작해 현장에서 조립하는 공업화 방식은 공사 기간을 단축하고 환경 부담을 줄인다는 점을 고려해 친환경건축물 인증과 동일한 수준의 감면 혜택을 적용하도록 했다.

공업화 주택으로 인정받으면 기준부담률이 기존 8%에서 15%를 경감받아 6.8%까지 낮아진다. 여기에 제로에너지건축물 인증도 획득하면 전체 부담을 최대 25%로 줄일 수 있다. 국토부는 이러한 완화가 공업화 공법 도입을 늘리고 공급 속도를 높이는 효과를 낼 것으로 기대하고 있다.

그동안 재건축·재개발 등 개발사업이 진행될 때 기부채납 문제가 발목을 잡는 사례가 많았다. 사업 현장마다 이와 관련된 가격과 유형, 설치 후 활용 방안까지 모든 측면에서 문제가 발생했던 것이다.

가장 강한 논란이 일어났던 분야가 바로 '가격 가치'에 대한 문제다. 예를 들어 서울 서초구 신반포7차 재건축 사업도 진통을 겪었다. 이 단지는 당초 공공재건축에 따른 용적률 혜택을 받는 대신 임대주택을 공급하는 방식으로 재건축을 추진했다. 공공기여율은 16.1% 정도였다. 그런데 서울시가 최근 추가 기부채납을 요구하면서 갈등이 불거졌다. 시는 3종 주거지에서 준주거지역으로 종 상향을 했으니 기부채납을 더 해야 한다는 입장이다. 그러나 조합은 임대주택을 제공하니 추가 요구는 근거가 없다고 맞섰다.

임재만 세종대 교수는 "용도지역 변경은 지역이나 상황에 따라 토지가격이 많이 오르기도 하고 적게 오르기도 한다"며 "지자체가 변경에 따른 지가 상승분을 기준으로 사전 협상해 일정 부분을 공공기여로 받는 방식이 합리적"이라고 말했다. 이어 "어떤 지자체는 현물로 받고 어떤 지자체는 현금으로 받는 등 요구 방식도 제각각이라 분쟁이 생길 수밖에 없다"며 "개발 이익을 어떻게 산정하고 어느 정도를 환수할지에 대한 협의가 관건"이라고 했다.

[홍혜진 기자 / 손동우 기자]

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