코람코 '현대차 리츠' 설립 임박…이르면 4월 초 국토부 인가

[이데일리 마켓in 김성수 기자] 코람코자산신탁(이하 코람코)의 현대자동차 리츠(REITs·부동산투자회사)가 출범 막바지 단계에 이르렀다.

코람코는 현대차의 사업 거점 부동산을 기초자산으로 하는 유동화 리츠 설립을 추진하고 있다. 주요 투자자 확보가 사실상 마무리됐고, 이르면 다음달 초 설립 인가를 받을 예정이다.

코람코는 개발 가능성이 높은 자산을 편입할 예정이다. 현대차는 이번 리츠 설립으로 '자산 유동화' 뿐만 아니라 일부 재투자로 '수익 및 가치상승 효과'도 동시에 누리게 된다.

현대차 지방자산 효율적 운영…본사·지방 공장 '제외'

24일 금융투자업계에 따르면 코람코자산신탁은 이르면 다음달 초순 국토교통부로부터 현대자동차 사업장 부동산을 기초자산으로 하는 리츠의 설립인가를 받을 것으로 예상된다.

리츠 설립은 △발기 설립(주식회사) △최저자본금 확보 △국토교통부 영업인가·등록 순으로 진행된다.

(자료=리츠정보시스템)

리츠 설립자본금 규모는 자기관리리츠 5억원(위탁리츠 및 CR리츠는 3억원) 이상이며, 영업인가를 받은 날부터 6개월(최저 자본금 준비기간)이 지난 자기관리리츠의 자본금은 70억원(위탁리츠 및 CR리츠는 50억원) 이상이어야 한다.

△사업계획 타당성 △정관 및 관련 법령 준수 여부 등에 대한 심사를 거쳐 인가가 결정된다.

해당 리츠는 코람코자산신탁이 리츠를 만들고 현대차가 보유 자산을 리츠에 매각하는 형태다. 다만 현대차는 세일앤 리스백에 그치는 것이 아니라, 리츠에 일부 재투자해 수익과 가치상승 효과도 동시에 누리게 된다.

해당 리츠의 구체적인 자산 구성과 총 투자 규모는 공개되지 않았다. 리츠가 설립인가를 받은 후 공개 가능하다.

유동화 대상 자산은 자산가격 기준 수도권이 약 80%를 차지한다. 나머지 20%는 지방 거점 도시에 있다. 현대차가 지방에 보유한 자산을 효율적으로 운영하기 위해 유동화하는 것으로 전해졌다.

현대차의 유형자산 규모는 작년 말 별도 재무제표 기준 약 30조9056억원이다. 이 중 토지(11조473억원)와 건물(5조3677억원)의 장부가액을 합치면 16조4150억원으로 절반 이상이다.

토지의 경우 취득원가와 장부금액이 11조473억원으로 동일하다. 건물의 경우 취득원가는 8조8481억원이었지만 감가상각누계액 등(3조4803억원)을 반영한 결과 장부금액이 5조3677억원으로 줄어들었다.

현대차는 서울 양재동 본사 외에 울산, 아산, 완주에 대규모 생산 공장을 운영하고 있다. 다만 이 본사와 공장들은 리츠의 기초자산에 포함되지 않는다.

현대차그룹이 서울 강남구 삼성동 옛 한국전력 부지에 개발 추진 중인 글로벌비즈니스콤플렉스(GBC)도 이번 리츠와 무관하다.

코람코·현대차 CI

코람코, 개발 가능성 높은 자산 편입…개발 계획 '미정'

현대차 리츠의 주요 투자자 확보는 대부분 끝난 것으로 전해졌다.

국내 1호 초대형 투자은행(IB)인 한국투자증권이 자본금 기준 총액 인수를 확약한 상태다. 한국투자증권 외에도 복수의 기관투자자들도 있으며, 투자 참여가 거의 확정된 상태다.

만약 예정된 투자가 이뤄지지 않아도 한국투자증권이 나머지 비중에 대해 투자 확약한 상태라서 리츠 설립에 문제가 없도록 구조를 마련했다. 한국투자증권이 단순 앵커투자자라기보다는 주요 주주 지위를 갖는 셈이다.

코람코는 향후 기초자산을 개발할 예정이며 매각 계획은 없다. 개발 가능성이 높은 자산을 다양한 방향으로 편입하지만, 어떤 방향으로 개발할지는 아직 검토 전 단계다.

이번 리츠는 대기업 사업장 부동산을 기초자산으로 한 유동화 리츠라는 점에서 시장의 관심이 크다.

수년간 고금리 지속으로 상업용부동산 시장의 자금 조달 환경이 위축된 상황에서, 안정적인 임차인을 기반으로 한 리츠 구조는 기관투자자의 선호도가 높은 편이다.

특히 현대차와 같은 우량 기업이 사용하는 자산을 기초로 할 경우 임대 안정성이 높아 투자 매력도가 크다는 평가다. 코람코는 우선주 기준 연 7%대 이상의 배당 수익률을 확정했다.

앞서 삼성, 한화 등 재벌그룹도 자산 유동화를 위해 리츠 시장에 뛰어들었다. 삼성FN리츠는 삼성생명이 보유한 자산을 유동화하기 위해 만들어진 리츠다.

삼성생명이 보유했던 건물을 삼성SRA자산운용을 통해 삼성FN리츠에 팔면 시세차익을 얻는 구조다. 해당 건물은 △삼성생명 대치타워(강남구 테헤란로 424) △태평로 에스원빌딩(중구 세종대로 7길 25)이다.

이 건물들은 입지가 좋지만 삼성생명이 장기 보유한 데 따라 감가상각이 발생해서 장부가가 시세의 20~25% 정도에 그쳤었다. 건물은 시간이 지날수록 낡고 보수가 필요하기 때문에 그만큼 가치가 하락했다고 보는 것이다.

장부가액에서 감가상각 누계액을 차감한 금액을 취득가액으로 계산할 경우, 감가상각이 클수록 건물을 팔아서 얻는 시세차익도 커진다.

기업들이 리츠를 활용하면 보유 빌딩을 팔지 않고서도 유동화할 수 있고, 향후 상장시 세제 혜택도 누릴 수 있다. 이에 따라 대기업들의 리츠시장 진입이 늘어나고 있다. 다만 현대차 리츠는 상장 계획이 없는 상태다.

금융투자업계 관계자는 "최근 리츠 시장이 위축된 상황에서도 우량 임차인을 기반으로 한 유동화 리츠는 투자 수요가 꾸준하다"며 "설립인가가 완료되면 향후 추가 자산 편입 등으로 규모가 확대될 가능성도 있다"고 말했다.