KDI “자본확충으로 부동산PF 리스크↓…대출규제 차별화해야”

KDI FOCUS ‘부동산PF 자본확충 효과와 제도개선 방안’
자기자본비율 3%→20%, 리스크↓
엑싯 분양률 약 13%p 감소 효과
대출규제는 저자본PF에만 적용…
PFV엔 리츠수준 규제 도입해야“

[세종=이데일리 강신우 기자] 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업의 자기자본비율을 현행 3%에서 20%까지 늘리면 시공사의 보증 위험이나 금융비용이 줄어 공사비 등 총사업비가 감소하고 준공 리스크도 줄일 수 있다는 국책연구기관의 분석이 나왔다.

(사진=연합뉴스)

22일 한국개발연구원(KDI)이 발간한 KDI 포커스 ‘부동산PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안’을 보면 KDI가 2013년부터 2025년까지 추진된 약 800개 사업장 자료를 분석한 결과 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 증가할 경우 주거용 사업장의 ‘엑싯(Exit) 분양률’이 약 13%포인트 감소하는 것으로 확인됐다.

엑싯 분양률은 PF 대출을 갚기 위해 필요한 최소한의 분양률을 의미하는데, 이 분양률의 평균이 60% 수준인점을 감안하면 13%포인트의 분양 리스크 감소폭은 상당히 큰 폭인 셈이다.

이 밖에도 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 줄었고, 금융(이자) 비용도 268억원에서 234억원으로 약 12.6% 감소한 것으로 나타났다. 총사업비는 토지비, 공사비, 금융비, 기타비로 구성되는데 자기자본비율이 증가할 때 토지비는 별다른 변화가 없으나 공사비, 금융비, 기타비용이 하락하면서 총사업비를 줄이는 효과가 있는 것으로 나타났다.

황순주 KDI 선임연구원(금융혁신연구팀장)은 “시행사가 PF대출을 받으려면 시공사의 보증이 필수인데, 자기자본이 많고 대출이 적으면 시공사의 보증 부담이 줄어들기 때문에 시행사가 높은 프리미엄을 주면서 고신용 시공사를 확보할 필요가 줄어든다”며 “시행사가 자기자본이 많을수록 신용등급이 보다 낮은 시공사를 선택하는 경향이 커 보증위험 프리미엄이 줄면서 공사비가 하락하는 것”이라고 설명했다.

다만 자기자본은 일반적으로 대출보다 조달비용이 높아서 지분 투자자를 유치하기 어렵기 때문에, 자기자본의 요구수준을 늘리면 각종 개발사업이 위축될 가능성이 있다.

KDI는 이에 향후 PF대책은 자본확충의 긍정적인 효과를 누리면서도 사업이 과도하게 위축되지 않도록 하기 위해 자본확충을 요구하는 규제와 이를 지원하는 다양한 유인책으로 구성돼야 한다고 조언한다.

정부는 앞서 작년 11월14일 관계부처 합동으로 중장기적으로 PF자기자본비율을 현행 3% 수준에서 20%까지 높이겠다는 구상을 내놨다. 규제 정책으로는 금융기관별 PF대출의 총액한도 제한, 자기자본비율이 낮을수록 PF대출의 충당금 적립 의무 강화 등을, 지원책으로는 자기자본비율이 높을수록 용적률 등 각종 부담 완화, 토지 출자 시 양도세 부담을 수익 실현 시점으로 한시적 이연 등이다.

(자료=KDI)

KDI는 이 같은 대책과 관련해 △대출 규제를 도입할 경우 저자본 PF 사업장에 대해서만 적용 △우선주는 상환 의무가 없는 경우 적격 자기자본으로 인정 △토지 출자 시 양도세 부담을 수익 실현 시점으로 이연 상시화 등을 제안했다.

특히 대출 규제의 경우 저자본 사업장에 제공된 PF대출에 한정해 총액한도를 적용하면 금융기관은 저자본, 고보증 사업장에 대한 대출을 줄이고 남은 자금을 상대적으로 자기자본비율이 높은 사업장에 제공하려할 것이기에 사업주체들은 자기자본을 늘리려는 유인을 갖게 될 것이라고 강조했다.

KDI는 또 대형 부동산 개발사업은 프로젝트 파이낸스 비히클(PFV)을 통해 시행되는데, PFV에 대해 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입, 규제차익을 해소하고 자본확충을 유도해야 한다고 제언했다.

황 선임연구원은 “PFV, 프로젝트 리츠, 부동산 펀드는 모두 이중과세 감면 혜택을 적용받지만, PFV만 건전성 규제나 감독을 받지 않는다”며 “프로젝트 리츠에는 자기자본비율이 최소 33% 이상이어야 하고 부동산 펀드도 최소 20% 이상 갖춰야 하는데 PFV에는 이런 규제가 없어 자기자본비율이 3% 수준에 불과해 과도한 위험추구 수단으로 이용되고 있다”고 했다.