[MK 경매·공매] 왕초보 경·공매 ‘심화’ 과정 2기

부동산 > 투자 상품 [MK 경매·공매] 왕초보 경·공매 ‘심화’ 과정 2기 역세권 소형·근린상가, 업무시설 ‘반값’ 낙찰 기회경기 침체에 낙찰가율이 저조한 요즘이야말로 투자자나 소규모 창업자가 경매를 통해 상가나 오피스텔을 싸게 장만할 수 있는 적기이다. 고금리와 경기 침체 장기화에 코로나19 이후 소비 패턴이 온라인 중심으로 재편되면서 상가 공실이 늘고 임대 수익성은 악화돼 경매에 부쳐지는 우량 물량이 늘고 있어서다. 이런 와중에 입지와 상권이 좋은 1층 중소형 상가를 50~60%대에 낙찰받으면 투자수익을 극대화할 수 있다.투자 열기가 높지 않아 경매를 통해 시세의 절반 값으로 근린시설을 마련할 수 있고 잘만 운용하면 연 7~8%대 임대수익이 예상되는 물량도 꾸준히 공급된다. 그러나 섣불리 ‘싼값’에 입찰에 나섰다가 낭패를 볼 수 있어 입찰 전 꼼꼼히 개별물건을 분석하는 지혜가 필요하다. 고금리가 길어지면서 상가·업무시설은 사실상 퇴로 없는 상황이 변했으므로 예전 최저가격만 보고 단순히 접근하면 위험할 수 있어 투자전략을 미리 짜두는 게 필요하다. [자료 제공 : 옥션원] ◇발전하는 상권에 주목하라상가는 주변 여건에 따라 상권이 변하므로 현재의 상태만 파악하지 말고 앞으로의 발전 가능성을 따져보는 게 중요하다. 좋은 상가는 역세권 · 유동인구가 많고 배후세대수도 충분한 상권에서 입지가 좋은 상가를 택해야 한다. 특히 유동인구가 많은 환승역세권 내 소형 상가가 투자 유망하다.◇세입자 유무를 살펴라상가나 오피스는 주거와 상업·업무시설이 혼재하는 건물이 대부분이므로 주택임대차보호법이 적용되는 경우가 많다. 선순위 임차인이 거주하고 있는 경우 임차인 분석이 필요하다. 상가의 일부를 주거용으로 사용하는 경우에도 임차인에 대해 주임법이 적용되는 경우도 있어 주의해야 한다.◇임차인의 임대료는 참고만 하라상가는 법원의 매각 서류에 기재되어 있는 보증금과 월세가 실제상황과 다른 경우가 많다. 고의적으로 임대료를 부풀린 채 경매로 나온 경우도 다반사다. 현재 주변 상가 및 오피스텔의 실제 임대료를 보수적으로 산정하고 투자자 본인이 직접 조사해봐야 한다.◇여유자금으로 투자하라경매는 잔금납부 기간이 매각일로부터 1~2개월간의 여유밖에 없어 목돈을 마련해 둬야 낭패를 당하지 않는다. 유흥·위락시설이나 대형상가 등은 명도비용을 추가로 계산해야 하는 등 명도에 어려움을 겪는다. 또 개·보수를 염두에 두고 구입하는 경매 물건은 지...