[MK부동산 교육] “아파트보다 땅을 보라”…토지 경·공매가 미래의 부를 만든다

부동산 > 투자 상품 [MK부동산 교육] “아파트보다 땅을 보라”…토지 경·공매가 미래의 부를 만든다 2040 수도권 변화·1,141조 반도체 산업축 겹쳐 봐야이천 – 용인 – 안성 – 평택 연결축…“미래 쓰임새 있는 저평가 토지에 기회”주택시장에 세금과 대출규제라는 ‘소낙비’가 내릴수록 투자자는 아파트 가격만 바라볼 것이 아니라 앞으로 10년, 20년 뒤 도시가 어디로 움직이는가를 살펴야 한다. 첨부 원고에서도 필자는 그 출발점을 국토교통부의 「제4차 수도권정비계획(2021~2040)」으로 제시했다.이는 단순한 전망자료가 아니다. 「수도권정비계획법」 제4조에 따라 국무회의 심의와 대통령 승인을 거쳐 확정·고시된 수도권 장기계획이다. 즉 토지투자자는 오늘의 지목과 가격뿐 아니라 2040년까지 산업·교통·인구·도시기능이 어떻게 재편될 것인가를 함께 읽어야 한다.[도표] 경기 남부 토지투자를 뒷받침하는 공식 지표 자료: 국토교통부·경기도·통계청. 경기도가 공개한 반도체 클러스터 조성 현황에는 총 투자금액 1,141조300억원과 각 거점별 투자규모가 명시돼 있다. 통계청은 경기의 총가구가 2022년 537만 가구에서 2052년 653만 가구로 늘어날 것으로 전망한다.이 숫자를 지도 위에 올려놓으면 투자 방향이 더욱 선명해진다. 이천 SK하이닉스–용인 원삼–이동·남사–기흥–안성–평택 고덕을 연결하는 경기 남부권에 거대한 반도체 산업생태계가 형성되고 있다. 특히 경기도 공식자료에는 국가첨단전략산업 특화단지로 용인 이동·남사·원삼·기흥과 평택 고덕이, 소부장 특화단지로 용인 원삼과 안성이 제시돼 있다.여기에 통계청의 장래가구 변화도 주목해야 한다. 전국적으로는 총가구가 2041년 약 2,437만 가구로 정점을 찍은 뒤 감소할 전망이지만, 1인가구 비중은 2022년 34.1%에서 2052년 41.3%까지 증가할 것으로 예상된다. 토지투자에서는 단순 인구수뿐 아니라 가구 수, 산업 종사자, 물류, 주거와 생활서비스 수요가 어디에 모이는가를 함께 봐야 하는 이유다.그렇다면 왜(Why) 경·공매인가일반 매매시장에서는 산업단지, 철도, 도로 등 개발 기대가 토지가격에 미리 반영되기 쉽다. 반면 경·공매시장에는 맹지, 농지, 임야, 부정형 토지, 접근성이 좋지 않은 토지처럼 현재의 문제 때문에 시장에서 외면받는 물건이 나온다. 첨부 원고에서 강조했듯 중요한 것은 단순히 여러 차례 유찰된 싼 땅이 아니라 “현재의 문제는 있지만 ...