日 ‘억대’ 고가 맨션도 도쿄 쏠림…버블기보다 많아졌다

일본에서 1억엔 이상 ‘고가 맨션’ 공급이 90년대 버블기 수준을 넘어선데다 도쿄에 집중됐다고 니혼게이자이신문이 27일 보도했다.

부동산 리서치업체 도쿄칸테이에 따르면 작년 일본 전국에 공급된 1억엔 이상 신축 맨션은 8266가구로 집계됐다. 작년보다 44% 늘었고, 1990년대 일본 버블 피크 때(5266가구)의 약 1.6배 수준이다.

일본에서는 이런 1억엔 이상 고급 맨션을 ‘억션’이라고 부른다. ‘억(億)’과 ‘맨션’을 합친 조어로, 한국으로 치면 고가 아파트에 가깝다.

신축 고가 맨션의 공급 지역은 버블기와 정반대로 바뀌었다. 작년 신축 고가 맨션의 약 70%(5722가구)가 도쿄에 공급됐다. 버블기인 1990년엔 1억엔 이상 신축맨션의 대다수가 도쿄 밖에서 공급됐고 지방 대도시에서 많이 지어졌는데 완전히 달라진 것이다. 한마디로 일본도 도쿄와 도쿄가 아닌 지역간 부동산 양극화가 심해졌다는 얘기다.

이런 도쿄 쏠림의 배경에는 지가 상승과 개발 방식의 변화가 있다. 신문은 도쿄 도심 땅값이 크게 오른 데다 맨션 개발이 20층 이상 고층 건물을 중시하는 방향으로 바뀌면서 1억엔 이상 고가 맨션이 23구에 집중되고 있다고 분석했다. 땅값이 비싼 도심에서 사업성을 맞추려면 고층화가 불가피해졌다는 것이다.

비싸게 지은 맨션을 사줄 수요층도 도쿄에 몰려 있다. 도쿄는 고소득자가 많고 해외에서 유입되는 매수세도 있다. 지요다, 주오, 미나토, 신주쿠, 분쿄, 시부야 등 도심 6구는 고가 맨션 수요가 집중되는 지역이라고 한다.

총무성 가계조사에 따르면 작년 도쿄 23구 가처분소득은 오사카나 후쿠오카보다 약 30% 많았다. 국토교통성 조사에선 작년 1~6월 도쿄 도심 6구에서 신축 맨션 취득자 가운데 해외 거주자 비율이 7.5%로 다른 지역보다 압도적으로 높았다.

중고 고가 맨션 시장에서도 도쿄 쏠림이 더 강했다. 부동산 정보 사이트 라이풀이 집계한 2025년 1억엔 이상 중고 맨션 매물은 2만8400가구였다. 이 가운데 약 90%인 2만5161가구가 도쿄 23구에 있었다. 신축뿐 아니라 중고 고가 맨션 시장도 도쿄가 주도하고 있는 셈이다.

도쿄에서는 교통과 생활 편의성 등 입지 경쟁력을 바탕으로 중고 가격이 오르는 사례가 많다. 반면 도쿄 밖이나 지방은 신축 때 1억엔을 넘겼더라도 시간이 지나며 가격을 유지하지 못하는 경우가 적지 않다고 신문은 전했다.

‘도쿄 신축 맨션 가격은 무조건 오른다’는 낙관은 금물이라고 신문은 강조했다. 특히 고가 맨션은 12~18년 주기로 대규모 수선이 이뤄지는데, 2030년 무렵부터 2000년대 공급된 맨션들이 수선 시기에 돌입한다고 한다. 신문은 “공사비가 오르면 소유자가 매달 내는 수선 적립금와 관리비 등 비용 부담이 커질 수 있다”며 “도쿄 고가 맨션 시장에서도 입지와 인구, 도시계획 등과 함께 유지 비용을 따져야 한다”고 했다.

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