국토부 "실거주 의무 어길 땐 허가 취소도 고려…토허제 취지 그대로"

정부가 토지거래허가구역 내 비거주 1주택자의 실거주 의무를 연말까지 한시적으로 유예한다. 임대차 계약이 남아있는 주택 전체로 혜택을 확대해 매도자 간 형평성을 맞추고 매물 출회를 유도한다.

김이탁 국토교통부 제1차관은 12일 "토지거래허가구역 내 주택 매수 시 4개월 내 입주 의무가 있으나 다주택자에 한해 임차 기간 종료 시까지 유예해 왔다"며 "적용받지 못하는 비거주 1주택자 간 형평성 문제를 해소하기 위해 세입자가 있는 주택 전체로 혜택을 확대한다"고 밝혔다.

기본적인 실거주 의무는 유지된다. 갭투자를 허용하는 것은 아니다. 매수자는 발표일 기준 무주택자로 한정한다. 최대 2년인 임대차 계약 종료 이후에는 입주해 실거주해야 한다.

국토부는 비거주 1주택자 매물이 시장에 풀려도 무주택자 매수에 따라 전월세 수요가 감소해 총량에는 문제가 없다고 분석했다. 일부 보도에서 언급된 83만가구에 대해서는 다주택자 매물 등이 포함돼 정확한 비거주 1주택자 수치로 보기 어렵다고 선을 그었다.

실거주 의무 위반 시 제재는 동일하게 적용한다. 2년 내 미입주 시 매년 취득가액의 10% 이내에서 이행강제금을 부과한다. 고의적인 허가 회피가 명백한 경우 허가를 취소한다. 허가 취소 시 매도자는 거래대금을 반환해야 하며 매수자에게 추가 배상 책임이 발생한다. 지자체와 협의해 실거주 요건 충족 여부를 주기적으로 조사한다.

자금 조달 계획도 엄격히 요구된다. 국토부 관계자는 "주택담보대출비율(LTV) 70%를 적용받는 것은 같다"며 "세입자 퇴거 시 생활안정자금 대출은 1억원까지만 가능해 나머지는 자기자본으로 충당해야 한다"고 말했다.

수도권 6만 가구 공급 등 기존 대책은 지속 추진한다. 국토부는 "2022년과 2023년 착공 저조로 내년까지 입주 물량이 적지만 2028년부터는 회복될 것"이라고 내다봤다.

추가 매물 유도 인센티브에 대해선 "이번 대책에 일시적 2주택자 등이 포함돼 세제 혜택에 따른 매도 유인이 존재하므로 형평성 문제 해소와 함께 매물 출회 효과가 있을 것"이라고 전망했다. 중저가 위주 공급에 따른 단기적 마찰은 불가피하나 추가적인 신규 주택담보대출 규제 완화 계획은 없다고 덧붙였다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com