그린벨트 풀어도 집값은 잡히지 않는다[손바닥 부동산]

공급 시차 탓…시장 원하는 건 '토지' 아닌 '주택'10년 뒤 '청사진' 아닌 양질 도심 공급 확대 필요 등록 2026-08-01 오전 8:00:03 수정 2026-08-01 오전 8:00:03 가 가 [송승현 도시와경제 대표] 정부가 수도권 그린벨트를 해제해 수만 가구의 신규 주택을 공급하겠다고 발표할 때마다 시장은 기대감으로 들썩인다. “공급이 늘어나면 집값은 안정된다”는 공식이 반복되고, 정책 발표 직후에는 공급 확대에 대한 기대감도 형성된다. 하지만 그린벨트 해제는 공급 확대 정책일 수는 있어도 현재의 집값을 안정시키는 정책은 아니다. 가장 큰 이유는 공급 시차다. 그린벨트를 해제한다고 해서 곧바로 주택이 공급되는 것은 아니다. 토지 이용 규제 해제부터 보상, 지구 지정, 인허가, 기반시설 조성, 분양, 준공까지 약 10년 정도 시간이 걸린다. 정부는 토지를 확보한 순간 공급이 시작됐다고 말하지만 시장이 원하는 것은 ‘토지’가 아니라 지금 당장 입주할 수 있는 ‘주택’이다. 서울 서초구 내곡동 개발제한구역 일대.(사진=연합뉴스)국토교통부의 2016~2025년 서울의 지정 및 공급 실적을 10년간 경인 지역에서 수천~수만 천㎡ 단위의 지정과 공급이 이어지는 동안 서울은 완벽히 실종 상태였다. 2016~2017년 지정 대비 공급은 천㎡였고, 2019~2021년 3년 연속 공급 면적은 0㎡를 기록했으며, 2025년 역시 지정 42만6000㎡에 공급은 1만9000㎡에 불과했다. 도심 상급지 신축을 갈망하는 유효 수요층에게 교통망과 학군도 갖춰지지 않은 외곽 경인 지역 아파트 부지는 결코 대체재가 될 수 없다. 현재 수도권 집값을 움직이는 핵심 요인은 절대적인 주택 부족이 아니다. 직주근접과 교통, 학군, 생활 인프라를 갖춘 핵심 입지의 신축 공급 부족이다. 이러한 상황에서 10년 뒤 입주할 외곽 신규 택지는 현재의 매수 심리를 진정시키기 어렵다. 미래의 공급 계획만으로는 오늘 집을 구해야 하는 실수요자의 불안을 해소할 수 없기 때문이다. 일각에서는 신규 택지 발표 자체가 미래 공급에 대한 기대를 높여 시장을 안정시킨다고 주장한다. 그러나 현실은 달랐다. 3기 신도시와 보금자리주택 사업에서도 발표 초기에는 기대감이 형성됐지만 보상 지연과 인허가 절차, 공사 일정 변경으로 입주 시점이 계속 늦어졌다. 사전청약 당첨자의 계약 포기와 일정 연기 사례도 반복됐다. 공급 기대감은 시간이 지날수록 희미해졌고 실제 입주가 늦...