[단독]‘닥공’ 서울시…모아타운 문턱 낮춘다

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[단독]‘닥공’ 서울시…모아타운 문턱 낮춘다

업데이트 : 2026.07.14 20:10 닫기

노후불량 건축물 동의 요건 등
자문 검토 기준 완화키로
재건축과 다른 특성 반영해
공정관리 체계도 맞춤 개편
디자인 특화 혜택 등 과제도

서울시가 주택공급 속도를 높이기 위해 모아타운 사업 문턱을 낮춘다. ‘그림자 규제’로 지적돼 온 주민제안 자문검토 기준을 손질하고 사업 특성에 맞춘 공정관리 체계를 마련한다. 2031년까지 31만 가구 착공 목표의 중심은 재건축·재개발이지만 모아타운 사업으로 노후 저층 주거지를 빠르게 정비해 ‘플러스 알파’ 물량으로 키우겠다는 취지다.

14일 서울시 등에 따르면 시는 모아주택·모아타운 주민제안 단계에서 적용하는 ‘자문검토 기준’을 개선하기로 결정했다. 이 기준은 2024년 신축·다세대 빌라 지분 쪼개기 등 투기성 거래를 막기 위해 시가 별도로 만들었다. 모아주택·모아타운 주민제안 방식은 토지 등 소유자 60% 이상과 토지 면적 50% 이상 동의가 기본 요건이다. 그러나 자문검토 기준인 △노후·불량 건축물 소유자 또는 면적 동의가 3분의 2 미만인 경우 △2022년 이후 매입한 건축물 소유자의 동의율이 30% 이상인 경우 △ 토지 등 소유자 25% 또는 토지 면적 3분의 1이상이 반대하는 경우 △ 투기 세력 유입이 있다고 판단되는 경우 중에 하나라도 걸리면 기본 요건을 갖춰도 주민 제안 사업은 불허된다.

이런 기준이 높은 진입장벽으로 작용해 애를 먹고 있는 사업지들이 늘고 있다. 강서구 등촌동 A번지 일대는 모아타운 주민 제안 기본 요건을 갖췄다. 그러나 노후·불량건축물 소유자가 적은데다 대체로 개발에 반대하거나 비싼 보상을 요구하는 단독주택 비중도 높은 편이어서 노후·불량건축물 동의 기준을 맞추는 게 쉽지 않다.

등촌동 B번지 일대도 같은 문제에 봉착해 있다. 노후·불량 건축물 소유자 기준치가 실제 해당 주택을 소유한 사람 수보다 훨씬 높다. 면적 기준을 충족하려면 노후불량 주택 수 80% 이상의 동의를 받아야 하는데 사실상 해당 소유자 모두를 설득해야 한다.

한 정비업계 관계자는 “전체 주민의 80~90%가 찬성해도 소수의 노후 불량주택 소유자가 반대하면 사업 추진이 불가능하다”고 말했다.

목동의 한 역세권 모아타운 추진위원장도 “2년째 자원 봉사자들이 매달리고 있는데 자문 검토 기준 맞추기가 현실적으로 너무 어렵다”며 “같은 문제를 겪고 있는 사업지들이 주변에 많다”고 호소했다.

정비업계에선 노후 단독주택 중에는 사업 취지에는 공감하면서도 분담금, 사업성 등을 본 뒤 조합 설립 단계에서 동의하려는 이들이 적지 않은데, 주민 제안 단계부터 높은 동의율을 요구하면서 사업이 출발조차 하지 못하는 경우가 많다고 지적했다.

서울시는 제도 개선 방향으로 노후·불량건축물 동의 기준을 현행 3분의2에서 2분의 1로 낮추거나, 현재 4개 불허 기준을 일률적으로 적용하는 방식을 손질하는 방안 등을 검토하고 있다. 투기 방지 취지는 살리되 정상적인 주민 제안 사업은 접수할 수 있도록 길을 열어주는 방식이 될 것이란 전망이 나온다.

서울시는 모아주택·모아타운 공정관리도 강화할 계획이다. 서울시는 시내 모든 정비사업 구역별로 표준 처리 기한을 두고 사업진행 속도에 따라 등급을 매겨 관리하고 있는데, 모아주택·타운은 맞춤형 관리체계가 필요하다고 보고 있다.

서울시 관계자는 “모아주택·타운은 근거 법과 절차가 일반 재건축·재개발과 다르고 빠른 속도가 장점”이라고 말했다. 모아타운 단계에서 건축계획을 관리계획입안과 병행할 수 있게 됐고, 사업 후반부인 사업시행인가와 관리처분계획도 동시에 진행할 수 있으니, 이런 부분들을 반영해 더 촘촘하게 공정관리를 하겠다는 것이다.

현장에선 추가 개선이 필요하다는 목소리가 나온다. 일반 재건축·재개발은 친환경 설계나 디자인 특화에 대해 용적률 혜택을 준다. 반면 모아주택은 임대주택이나 기반시설 등 공공기여를 해야 용적률을 받는 구조다. 모아주택 관련 법에 인센티브를 줄 근거가 부족한 탓이지만, 업계에선 ‘성냥갑 아파트’에서 탈피하고 저층 주거지를 바꾸는 대표 사업이 되려면 설계 품질을 높이도록 유도하는 제도적 장치가 필요하다는 지적이 나온다.

서울주택도시개발공사(SH)가 참여하는 공공관리 모아타운을 둘러싼 형평성 논란도 있다. SH가 참여하는 공공관리 모아타운은 사업면적 확대, 임대주택 확보 비율 완화, 분양가상한제 적용 제외, 금융·행정지원 등 일반 모아타운보다 유리한 조건을 적용받는다. 서울시와 SH는 주민 주도로 사업이 어려운 구역을 위한 장치라는 입장이다. 다만 업계에서는 공공 관리형에 혜택이 집중될 경우 일반 모아타운의 사업성이 상대적으로 떨어져 민간 주도 사업의 추진 동력이 약해질 수 있다고 우려한다.

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서울시는 주택공급 속도를 높이기 위해 모아타운 사업의 진입장벽을 낮추는 방향으로 자문검토 기준을 개선하기로 했다.

모아타운 개발에서 주민 제안 사업이 추진되지 못하는 경우가 많아, 이를 해결하기 위해 동의 기준을 현행 3분의 2에서 2분의 1로 완화하는 방안을 검토 중이다.

서울시는 또한 맞춤형 공정관리 체계를 도입해 모아주택 및 타운 사업의 관리 강화를 목표로 하고 있다.

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서울시, 모아타운 사업 문턱 대폭 낮춘다… 노후 주택 정비 가속페달 밟는다 🏘️✨

Key Points

서울시가 모아타운 사업의 핵심인 주민 제안 단계에서의 '자문 검토 기준'을 완화하여 사업 진입 장벽을 낮추고 노후 저층 주거지 정비 속도를 높일 계획이에요. 🚀
기존 '노후·불량 건축물 동의율 3분의 2 미만' 등의 불허 기준을 '2분의 1'로 낮추거나, 4가지 불허 기준 적용 방식을 현실적으로 개선하여 정상적인 주민 제안 사업도 추진될 수 있도록 지원해요. ✅
모아주택·모아타운 사업의 빠른 속도라는 장점을 살리기 위해, 일반 재건축·재개발과 다른 사업 특성을 반영한 맞춤형 공정 관리 체계를 새롭게 마련하여 사업 추진을 더욱 효율적으로 관리할 예정이에요. ⏱️⚙️
다만, 일반 재건축·재개발과 달리 모아주택은 디자인 특화 등에 대한 용적률 혜택이 부족하고, SH 참여 공공관리 모아타운과의 형평성 논란도 남아있어 추가적인 제도 개선이 필요하다는 목소리도 있어요. ⚖️🤔

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

서울시가 노후 저층 주거지를 빠르게 정비하고 주택 공급 속도를 높이기 위해 '모아타운' 사업의 문턱을 낮추기로 했어요. 🏠 기존에 투기 방지를 위해 도입되었던 주민 제안 자문 검토 기준이 오히려 정상적인 사업 추진을 어렵게 한다는 지적이 많았기 때문이에요. 😔 이번 개선으로 모아타운 사업의 진입 장벽이 낮아져 더 많은 지역에서 노후 주거지 개선이 이루어질 것으로 기대돼요. ✨

기존에는 모아타운 주민 제안을 위해 토지 등 소유자의 60% 이상과 토지 면적의 50% 이상 동의가 기본 요건이었는데요, 여기에 더해 △노후·불량 건축물 소유자 또는 면적 동의율이 2/3 미만인 경우 △2022년 이후 건축물을 매입한 소유자의 동의율이 30% 이상인 경우 △토지 등 소유자의 25% 또는 토지 면적의 1/3 이상이 반대하는 경우 △투기 세력 유입이 있다고 판단되는 경우 등 4가지 자문 검토 기준 중 하나라도 해당하면 사업 제안이 불허되었어요. 😭 하지만 이 기준들 때문에 실제 주민 동의율이 높더라도 사업 추진이 어려워지는 경우가 많았답니다. 😥

이에 따라 서울시는 노후·불량 건축물 동의 기준을 현재 2/3에서 1/2로 낮추는 방안을 검토하고 있어요. 또한, 4가지 불허 기준을 일률적으로 적용하는 방식도 손질하여, 투기 방지라는 본래 취지는 살리면서도 정상적인 주민 제안 사업은 가능하도록 제도를 개선할 예정이에요. 🛠️ 이를 통해 강서구 등촌동이나 양천구 목동 등 사업 추진에 어려움을 겪었던 지역들이 활기를 되찾을 수 있을 것으로 보여요. 👍

더불어 서울시는 모아주택·모아타운 사업의 특성에 맞춰 공정 관리 체계도 새롭게 정비할 계획이에요. 🏗️ 일반 재건축·재개발 사업과는 다른 법과 절차를 가진 모아타운의 장점인 '빠른 속도'를 살리기 위해, 건축 계획과 관리 계획 입안을 병행하고 사업 시행 인가와 관리처분 계획을 동시에 진행할 수 있는 점 등을 반영하여 더욱 촘촘하게 사업 진행 상황을 관리할 방침이에요. 📈

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

서울시가 주택 공급을 늘리기 위해 모아타운 사업의 문턱을 낮추기로 했어요. 🏘️ 이전에는 투기 세력을 막기 위해 주민 제안 단계에서 '자문 검토 기준'이라는 게 있었는데, 이게 오히려 정상적인 사업 추진을 어렵게 만드는 '그림자 규제'라는 지적이 많았거든요. 😥 예를 들어, 노후·불량 건축물 소유자나 면적 동의율이 3분의 2 미만이거나, 2022년 이후에 건물을 산 사람들의 동의율이 30% 이상이면 사업 제안이 불가능했죠. 😩 하지만 이런 기준 때문에 실제로는 사업 추진에 찬성하는 주민들이 많아도 소수의 반대나 이해관계 때문에 사업이 시작조차 못 하는 경우가 많았어요. 🙅‍♀️ 그래서 서울시는 이번에 노후·불량 건축물 동의 기준을 2분의 1로 낮추거나, 기존의 4가지 불허 기준을 좀 더 유연하게 적용하는 방안을 검토 중이라고 해요. 💡 이렇게 되면 투기를 막으려는 원래 취지는 살리면서도, 주민들이 원하는 사업을 더 쉽게 시작할 수 있게 될 거예요. 👍

또한, 서울시는 모아주택·모아타운 사업의 속도를 높이기 위해 공정 관리 체계도 새롭게 만들 계획이에요. 🛠️ 기존의 재건축·재개발과는 다른 모아주택·모아타운만의 특성을 고려해서, 사업 절차를 더 촘촘하게 관리하겠다는 거죠. 예를 들어, 모아타운 단계에서 건축 계획과 관리 계획을 함께 입안하고, 사업 후반부인 사업 시행인가와 관리 처분 계획도 동시에 진행할 수 있다는 점을 반영해서 말이에요. 🚀 하지만 현장에서는 일반 재건축·재개발처럼 친환경 설계나 디자인 특화에 대한 용적률 혜택이 부족하다는 지적도 있어요. 🎨 모아주택은 주로 공공 기여를 해야 용적률 혜택을 받기 때문에, '성냥갑 아파트'에서 벗어나 더 나은 디자인의 주택을 짓도록 유도할 제도적 장치가 필요하다는 목소리가 나오는 거죠. 🤔 더불어 SH(서울주택도시개발공사)가 참여하는 공공관리 모아타운과 일반 모아타운 간의 형평성 문제도 제기되고 있는데요, 공공관리형이 더 유리한 조건을 적용받아 민간 주도 사업의 동력이 약해질 수 있다는 우려도 있어요. ⚖️

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🏘️📈

2023년 01월

서울시가 '모아주택·모아타운 2.0 추진계획'을 발표하며 제도를 개선했어요. 📢 주민설명회 의무화, 공모 기준 상향, 수시 공모 전환 등의 조치가 이루어졌습니다. 또한, SH공사가 참여하는 'SH 참여 공공관리 모아타운 시범사업'도 선정될 예정이었어요. 💡
2024년 03월

서울시는 '모아주택·모아타운 갈등 방지 대책'을 발표하며 주민 반대 시 모아타운 공모 지원을 제한하고, 투기 의심 지역은 건축허가를 제한하는 방안을 즉시 적용했어요. 🚫 권리산정기준일도 모아타운 공모 접수일로 앞당겨 분양권 노림수 지분 쪼개기 등을 막으려는 노력을 기울였어요. ⚖️
2026년 07월 09일

서울시가 모아타운 사업 활성화를 위해 용적률을 최대 500%까지 상향하고 층수 규제를 완화하는 심의 기준 개선안을 발표했어요. 🏗️ 역세권 및 간선도로변 모아타운은 용도 상향 및 용적률 혜택을 주고, 평균 13층 이하 제한 규정은 폐지하여 고층 아파트 개발 가능성을 높였습니다. ✨
2026년 07월 14일

서울시가 주택 공급 속도를 높이기 위해 모아타운 사업의 문턱을 낮추는 내용을 포함한 개선안을 추진한다고 밝혔어요. 💨 주민제안 자문검토 기준을 완화하고, 사업 특성에 맞는 공정관리 체계를 마련하며, 디자인 특화 혜택 등 추가 과제도 검토 중이라고 해요. 🛠️ 이는 '그림자 규제'로 지적된 높은 진입장벽을 해소하고 정상적인 주민 제안 사업을 지원하기 위한 조치입니다. 🤝

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

이번 서울시의 모아타운 사업 문턱 완화 정책은 주택 공급 확대라는 긍정적인 효과를 가져올 수 있어요. 🏘️ 특히, 노후 저층 주거지를 빠르게 개선하여 더 많은 주택을 공급하게 되면, 주택 구매를 희망하는 개인들에게는 선택의 폭이 넓어질 수 있습니다. 또한, 사업 추진이 원활해지면서 지역 주민들은 낙후된 주거 환경에서 벗어나 새롭고 쾌적한 주거 공간을 누릴 기회를 얻게 될 것으로 기대돼요. ✨ 하지만, 사업 과정에서 발생할 수 있는 소음, 분진 등 단기적인 불편함이나, 재산권 행사 과정에서의 갈등 가능성도 염두에 두어야 합니다. 😥

건설사 및 정비업계는 이번 정책으로 인해 모아타운 사업 추진이 더욱 활발해질 것으로 예상되어 새로운 사업 기회를 얻을 수 있습니다. 🏗️ 사업 요건 완화로 더 많은 사업지가 발굴되고, 사업 속도가 빨라지면서 건설 경기 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있어요. 👍 또한, 모아타운 사업이 활성화되면 관련 자재, 설계, 시공 등 다양한 분야의 기업들에게도 사업 기회가 확대될 가능성이 있습니다. 📈 다만, 공공관리 모아타운에 혜택이 집중될 경우 일반 모아타운 사업의 경쟁력이 약화되어 민간 주도 사업의 추진 동력이 저하될 수 있다는 우려도 있습니다. 🤔

서울시는 이번 모아타운 사업 문턱 완화를 통해 2031년까지 31만 가구 착공 목표 달성에 박차를 가할 수 있을 것으로 보입니다. 🚀 이는 주택 공급 확대 정책의 일환으로, 전반적인 부동산 시장의 안정화에 기여할 수 있다는 긍정적인 신호로 해석됩니다. 📊 또한, 도시 균형 발전과 노후 저층 주거지 개선이라는 정책 목표 달성에도 긍정적인 영향을 줄 수 있을 거예요. ✅ 그러나, 투기 방지라는 본래 취지를 유지하면서도 사업 진행을 막는 '그림자 규제'를 어떻게 효과적으로 완화할지가 중요한 과제로 남아있습니다. ⚖️ 또한, 일반 모아타운과 공공관리 모아타운 간의 형평성 문제를 어떻게 해소하고, 모든 사업 참여자들이 상생할 수 있는 방안을 마련하는 것도 시장의 안정적인 발전을 위해 중요할 것입니다. 🤝

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

이번 서울시의 모아타운 사업 문턱 완화 결정은 그동안 사업 추진에 어려움을 겪었던 노후 저층 주거지 정비 사업에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 기대돼요. 🏘️ 기존의 엄격했던 '그림자 규제'라 불리던 주민제안 자문검토 기준이 완화되면서, 사업 추진에 현실적인 장벽으로 작용했던 문제들이 개선될 가능성이 높아졌어요. 특히, 노후·불량 건축물 소유자 동의 기준이 낮아지고, 반대 기준이 현실에 맞게 조정되면서, 다수의 주민이 찬성하더라도 소수의 반대 때문에 사업이 좌초되는 경우가 줄어들 것으로 보여요. 👍

또한, 모아주택·모아타운 사업의 특성을 반영한 맞춤형 공정관리 체계 마련은 사업 진행 속도를 높이는 데 기여할 거예요. 🚀 일반 재건축·재개발과는 다른 절차와 장점을 고려한 관리 시스템은 사업의 효율성을 증대시키고, 2031년까지 31만 가구 착공 목표 달성에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상돼요. 이는 단순히 주택 공급 물량 확보를 넘어, 노후 지역의 주거 환경을 개선하고 도시 미관을 향상시키는 데 중요한 역할을 할 거예요. ✨

다만, 앞으로 해결해야 할 과제도 남아 있어요. 🤔 일반 재건축·재개발 사업과의 형평성을 고려한 인센티브 제공, 특히 친환경 설계나 디자인 특화에 대한 추가적인 제도적 지원이 필요하다는 목소리가 있어요. 또한, 서울주택도시공사(SH)가 참여하는 공공관리 모아타운과 민간 주도 모아타운 간의 혜택 형평성 문제도 지속적인 논의가 필요한 부분이에요. 이러한 부분들이 잘 해결된다면, 모아타운 사업이 재건축·재개발을 보완하는 실질적인 주택 공급 모델로 더욱 자리매김할 수 있을 거예요. 🏡

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

서울시가 현재 추진 중인 모아타운 제도 개선안이 안정적으로 안착될 경우, 노후 저층 주거지 정비 속도가 점진적으로 빨라질 것으로 예상해요. 🏡✨ 주민 제안 단계에서의 문턱이 낮아지면서 사업 추진에 어려움을 겪던 지역들이 활기를 띠고, 2031년까지 31만 가구 착공 목표 달성에 긍정적인 영향을 줄 수 있을 거예요. 다만, 제도 개선 효과가 나타나기까지는 시간이 걸릴 수 있으며, 현장에서 체감하는 변화는 다소 더딜 수도 있어요. ⏳
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 서울시의 모아타운 제도 개선이 기대 이상의 성과를 거두고, 추가적인 인센티브나 지원책이 뒤따른다면 사업 추진 동력이 더욱 강화될 수 있어요. 🚀💡 특히, 일반 재건축·재개발과 달리 모아타운만의 장점인 빠른 사업 속도가 제대로 발휘된다면, 도심 내 노후 지역 정비가 가속화되어 주택 공급 확대에 크게 기여할 것으로 보여요. 또한, 디자인 특화나 친환경 설계 등에도 인센티브가 주어진다면, 단순한 공급량 증대를 넘어 주거 환경의 질적 향상까지 기대해 볼 수 있을 거예요. 🌟
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

제도 개선에도 불구하고, 현장에서의 제도 운영상 문제나 예상치 못한 변수가 발생할 경우 사업 추진에 제동이 걸릴 수도 있어요. ⚠️🚨 예를 들어, 개선된 동의율 요건에도 불구하고 일부 반대 주민들의 강력한 반발이 계속되거나, 투기 세력의 개입 우려가 재점화된다면 사업 진행이 지연될 가능성이 있어요. 또한, SH가 참여하는 공공관리 모아타운과 일반 모아타운 간의 형평성 논란이 심화되거나, 설계 품질 향상을 위한 제도적 장치가 미흡할 경우, 모아타운 사업이 본래의 취지를 살리지 못하고 어려움을 겪을 수도 있답니다. 😥

[주요 용어 해설 (Glossary)]

모아타운

모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 미만의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 대단지 아파트처럼 주택을 공급하는 방식의 주택 정비 사업이에요. 🏘️ 주변 지역과 연계하여 도로, 주차장, 공원 등 기반시설을 정비하고 양질의 주택을 공급하는 것을 목표로 하죠. 개별적으로 개발이 어려운 지역을 모아서 사업성을 높이고, 주민들의 생활 환경을 개선하려는 취지를 담고 있습니다. ✨
자문검토 기준

자문검토 기준은 모아주택·모아타운 사업을 주민들이 제안할 때 적용되는 일종의 심사 요건이라고 할 수 있어요. 🧐 원래는 신축 빌라나 다세대주택 지분 쪼개기 같은 투기성 거래를 막기 위해 2024년에 서울시가 자체적으로 만든 기준이었어요. 하지만 이 기준이 너무 까다로워서 실제 사업 추진을 원하는 주민들의 제안까지 가로막는 '그림자 규제'라는 지적이 있었죠. 😥 이를 개선하여 투기 방지 취지는 유지하면서도 정상적인 사업 추진을 가능하게 하려는 움직임이 있어요.
노후·불량 건축물

노후·불량 건축물이란 말 그대로 오래되고 상태가 좋지 않은 건물을 의미해요. 🏚️ 모아타운 사업에서는 이런 건축물들이 일정 비율 이상 존재해야 사업 대상지로 선정될 수 있는데, 이 기준을 충족하는 데 어려움을 겪는 사업지들이 종종 발생하곤 해요. 🚧 건물의 노후 정도나 기능상의 문제 등을 종합적으로 고려하여 판단하며, 주택 정비 사업의 필요성을 판단하는 중요한 지표가 된답니다. ✅
공정관리 체계

공정관리 체계는 사업이 계획대로 잘 진행되고 있는지 관리하고 감독하는 시스템을 말해요. 📋 서울시는 현재 모든 정비사업 구역별로 표준 처리 기한을 정하고 사업 진행 속도에 따라 등급을 매겨 관리하고 있는데요. 모아주택·모아타운은 일반 재건축·재개발 사업과는 다른 법적 근거와 절차를 가지고 있기 때문에, 이러한 사업 특성에 맞는 맞춤형 공정관리 체계를 마련하여 더욱 촘촘하게 사업을 관리하겠다는 계획이에요. ⏱️