돈도 임차인도 '우량 자산'으로…상업용 부동산 양극화 굳어진다

이지스자산운용 올해 하반기 상업용 부동산 시장에서는 대형·우량 자산으로 임차인과 투자금이 몰리는 현상이 더 뚜렷해질 전망이다. 오피스는 대형 건물의 공실률이 낮아지는 반면 소형은 높아졌고, 물류센터도 대형과 소형의 임대료 흐름이 엇갈렸다. 이지스자산운용 전략리서치실은 이 같은 내용을 담은 '2026년 하반기 상업용 부동산 시장 전망' 보고서를 10일 발간했다. 보고서는 하반기 상업용 부동산 시장에서 자산 등급에 따른 양극화가 구조적 흐름으로 굳어질 것으로 내다봤다. 특히 오피스 시장에서는 입지가 좋고 규모가 큰 우량 자산에 투자하는 전략이 여전히 유효하다고 봤다. 양극화는 임대차 시장에서 먼저 뚜렷하게 나타나고 있다. 올해 1분기 서울 오피스 평균 공실률은 6.1%로 전년 동기보다 1.1%포인트 낮아졌다. 하지만 건물 규모별 흐름은 정반대였다. 연면적 1만평 이상 대형 오피스 공실률은 5.7%로 2.3%포인트 하락한 반면 5000평 미만 소형 오피스는 7.8%로 1.1%포인트 상승했다. 임차인의 대형 자산 선호가 뚜렷해졌다는 분석이다. 임대료에서도 우량 자산의 강세가 나타났다. 서울 오피스 임대료는 1분기 전년 동기 대비 5.1% 올랐다. 특히 초대형 오피스의 임대료 상승폭이 커졌으며 무상 임대 기간도 줄면서 실제 임대수익도 개선됐다. 이지스자산운용은 하반기 공실률이 안정세를 이어가는 가운데 임차인의 대형 우량 자산 선호가 강화되면서 자산 등급별 실질임대료 격차가 더욱 벌어질 것으로 전망했다. 앞으로 공급되는 오피스도 대형화한다. 2026년부터 2031년까지 서울 신규 오피스 공급 예정 물량은 232만평으로, 이 가운데 연면적 5만평 이상 초대형 오피스가 91만7000평으로 39.6%를 차지한다. 다만 2028년 이후 예정된 대규모 공급은 공사비 상승과 PF 조달 부담으로 지연될 가능성이 있다. 물류센터도 비슷하다. 대형 물류센터 임대료는 최근 연평균 3.8% 오른 반면 소형은 2.5% 하락했다. 자동화 설비를 갖출 수 있는 대형·고사양 물류센터를 임차인들이 더 선호하고 있기 때문이다. 반면 대형 물류센터 공급은 줄고 있다. 올해 수도권 신규 공급 예정 면적은 약 35만평으로, 이 가운데 대형 이상은 약 18만평 수준이다. 공사비와 인허가 부담이 커지면서 새로 짓기 어려워져 기존 우량 자산의 희소성은 높아질 것으로 전망된다. 자금 조달 시장도 달라지고 있다. 은행 등 기존 금융회사가 부동산 대출을 줄이면서 자금...