“돈은 많아도 아무 데나 가지 않는다”…부동산금융 '선별' 시대

이 기사는 2026년08월25일 15시31분에 마켓인 프리미엄 콘텐츠로 선공개 되었습니다.[이데일리 마켓in 김성수 기자] 올 하반기 부동산 금융시장의 키워드는 ‘회복’보다는 ‘선별’이 될 것으로 보인다. 은행권의 부동산 금융이 보수적으로 바뀌고 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업주의 자기자본 부담까지 커지면서 대체자본이 들어갈 시장은 넓어지고 있지만, 자금이 모든 부동산으로 흘러가는 것은 아니기 때문이다.은행권의 부실자산 정리와 리스크 관리가 이어지는 가운데 PF 자기자본 요건까지 강화되면서 부동산 금융시장의 자금 공백은 갈수록 커지고 있다. 이 과정에서 대체자본이 접근할 수 있는 국내 상업용 부동산(CRE) 대출시장 규모는 연간 약 32조~45조원에 이를 것으로 추산된다.다만 시장이 커진다고 투자 기준까지 느슨해지는 것은 아니다. 오히려 은행이 빠진 자리를 차지하려는 대체자본 역시 담보가치와 현금흐름을 꼼꼼하게 따지며 ‘옥석 가리기’에 나설 가능성이 높다는 분석이다.은행 빠지고, 대체자본 진입…45조원 열려25일 금융투자업계에 따르면 금융기관들이 부실자산을 정리하면서 부동산 금융시장 전반에 자금 공백이 커지고 있다.은행권은 레고랜드 사태 이후 이어진 디레버리징(부채 축소)과 리스크 관리 기조 속에서 부동산 PF 및 상업용 부동산에 대한 자금 공급을 보수적으로 진행하고 있다. 여기에 PF 사업주가 직접 마련해야 하는 자기자본 규모도 늘어났다. 금융 당국의 '부동산 PF 제도 개선 방안'에 따라 신규 PF 사업의 자기자본 비율은 내년부터 2030년까지 4년에 걸쳐 매년 5%포인트(p)씩 상향된다. 최종적으로 이 비율은 전체 사업비의 20%까지 높아진다.(자료=이지스자산운용)이지스자산운용 전략리서치실에 따르면 이로 인해 누적 약 11조원의 자기자본 부족분이 발생할 것으로 전망된다. 과거 은행 대출에 의존했던 사업주 입장에서는 추가 자금을 마련해야 하는 부담이 커지는 셈이다.은행이 과거처럼 PF와 상업용 부동산에 적극적으로 돈을 공급하기 어려운 상황에서 새로운 자금 공급원이 필요해진 이유다. 이에 따라 대체자본이 접근할 수 있는 국내 상업용 부동산(CRE) 대출시장 규모가 연간 약 32조~45조원에 이를 것으로 추산된다.세부적으로는 △기존 CRE 실물자산 담보대출 리파이낸싱 약 10조~21조원 △CRE 신규 대출 2조2000억~4조3000억원 △상업용 부동산 관련 신규 PF 대출 약 20조원 규모의 기회가 발생할 것으로...