“무주택자, 외곽이라도 매수하는 게 유리…상급지로 갈아타기 당분간 어려워”

김인만 부동산연구소 대표가 1일 오전 서울 광화문 동아미디어센터에서 본보와 인터뷰를 하고 있다. 변영욱 기자 cut@donga.com “무주택자는 지금 여력이 되는 범위에서 매수하는 게 유리합니다.”김인만 김인만부동산경제연구소 대표는 1일 동아일보와의 인터뷰에서 집값은 여전히 높은데 고금리로 대출 부담도 커져 고민인 무주택자들에게 이렇게 조언했다. 김 대표는 다음 달 1, 2일 서울 강남구 코엑스에서 열리는 ‘2026 동아재테크쇼’에서 ‘세금폭탄 부동산시장 생존전략’을 주제로 강연한다.● “경매는 아파트보다 상가-오피스텔이 유리”김 대표는 금리 인상 국면에 집값이 내려가길 기다리는 전략에는 선을 그었다. 그는 “2022년 부동산 가격 급락의 원인은 금리 인상 자체가 아니라 예상을 뛰어넘는 금리 인상 속도였다”며 “이번에도 기준금리가 시장에서 예상하는 연 3.5%를 훌쩍 넘겨 올라야 부동산 가격이 크게 하락할 것”이라고 내다봤다.최근 주목받은 경매로 저가 매수를 노리는 것도 쉽지 않다고 봤다. 김 대표는 “전국적으로 부동산 경매가 늘었다고 하지만 대부분 상가, 지식산업센터, 오피스텔”이라며 “서울 아파트는 대체로 감정가 이상으로 낙찰된다”고 말했다.김 대표는 서울 중심으로 주택 물량이 부족해 집값이 오르는 흐름이 이어질 것으로 봤다. 그는 “전국이 함께 달아오른 것이 아니라 서울의 입주 물량은 줄어드는데 거주 수요는 계속 느는 수급 불균형이 상승 압력으로 작용했다”며 “이 같은 상황이 2030년까지는 이어질 것”이라고 전망했다.● “상급지로 갈아타기 당분간 쉽지 않아”김 대표는 현재 상황에서는 주택을 한 채 보유하며 그 집에 거주하는 전략이 유리하다고 보고 투자자들도 그에 맞춰 부동산 매매 계획을 세워야 한다고 설명했다. 김 대표는 “다주택자는 자기 집 하나만 남기고 줄이는 게 지금은 최선”이라며 “실제로 많은 다주택자들이 입지가 좋은 한 채를 남기고 줄이고 있다”고 설명했다. 이어 김 대표는 “비거주 1주택자라면 자기 집으로 들어가는 것이 답”이라고 조언했다. 다만 20억 원 이하 주택의 대출 한도가 2억 원 수준인 탓에 상급지 갈아타기가 당분간은 쉽지 않으리라고 전망했다.무주택자는 거주 안정 측면에서 매수를 고민할 때라고 주장했다. 김 대표는 “서울 입주 물량이 올해, 내년 줄어드는 상황에서 재건축·재건축 멸실과 유주택자들의 실거주를 위한 이동을 고려하면 전월세난은 심해질 것”이라며 “시세차익을 통해 돈을 벌...