“보유세 폭등 시작”…지금 안 하면 늦는 절세 3가지[세상만사]

이데일리는 한국세무사회와 함께 국민들의 세금 상식을 넓히기 위한 기획 시리즈를 연재합니다. ‘세금 상식, 만가지 사연’을 다룰 <세상만사>에서는 현직 세무사들이 직접 접한 실제 사례를 통해 절세 비법을 전수합니다.

기사 이해를 돕기 위해 AI로 생성한 이미지

[이정근 세무법인 엑스퍼트 대표 세무사]“세무사님, 올해 공시가격이 역대급으로 올랐다는 뉴스를 봤습니다. 지방에 있는 아파트까지 합치니 종합부동산세(종부세) 장난 아니겠던데요. 집을 팔아야 할까요?”

요즘 부쩍 늘어난 상담이다.

공시가격 현실화와 다주택자 규제 정책이 맞물리면서 보유세는 자산 가치를 갉아먹는 ‘위험 요소’가 됐다. 재산세는 물건별 과세라 영향이 제한적이지만, 인별로 합산하는 종부세는 다주택자에게 징벌적 성격이 강하다. ‘공시가격, 세율, 명의’라는 세가지 키워드를 축으로 전략적으로 대응해야 한다.

공시가격 급등에 보유세 부담↑

국토교통부에 따르면 올해 서울 공동주택 공시가격 상승률은 평균 18.67%로 집계됐다. 역대 3번째로 높은 수준이고, 최근 5년만에 최고 상승률이다.

강남 및 한강벨트 라인에 상승률이 집중되었는데 성동(29.04%), 강남(26.05%), 송파(25.49%) 순서로 높았고 용산, 서초, 양천, 마포, 동작, 강동, 광진구도 20%를 웃돌았다. 반면, 도봉(2.07%), 금천(2.8%), 강북(2.89%) 순으로 낮았다.

전국 평균이 9.16%인 점을 감안하면, 서울이 유일하게 평균치보다 높다. 특히 서울을 제외한 지역의 가격 상승률은 3.37%에 그쳤다. 서울 집값이 전체 상승률을 끌어올렸다는 얘기다. 지역간 불균형이 심화하고 있다는 방증이기도 하다.

이는 이미 예상되었던 결과다. 공시가격은 매년 1월 1일 기준 현실화율을 감안해 산정한다. 올해 현실화율(69%)는 지난해와 동일하지만, 주택가격은 강남과 한강벨트 라인을 중심으로 급등한 탓이다.

문제는 공시가격 상승은 고스란히 세부담으로 이어진다는 점이다. 특히 현 정부는 다주택자 규제를 강화하고 있어, 공시가격 현실화율을 상향하거나 보유세를 인상할 가능성도 있다. 이렇게 되면 공시가격 상승으로 가뜩이나 늘어난 세부담이 더 커질 수 있다.

종부세 변수 셋…공시가격·공정시장가액비율·주택수

재산세는 모든 부동산 소유자에게 부과되는 기초적인 세금인 반면, 종부세는 일정 금액 이상의 자산가와 다주택자를 겨냥한 ‘부자세’ 성격이 강하다.

종부세는 다음 세 가지 변수에 의해 결정되며, 하나만 올라도 세 부담은 기하급수적으로 커진다.

첫번째, 공시가격이다. 공시가격은 세금을 매기는 기준 금액이다. 정부의 현실화 로드맵에 따라 시세와의 격차가 줄어들고 있다. 현재 69% 수준이나, 2020년 국토교통부는 평균 90%까지 현실화율을 높이겠다는 계획을 발표한 적이 있다.

두번째는 공정시장가액비율이다. 공시가격 중 실제 과세표준에 반영하는 비율이다. 정부 정책에 따라 조정된다. 현재 60%이나 부동산 가격이 폭등했던 2021년 95%까지 상향한 적이 있다.

세번째는 주택 수다. 다주택자는 일반 세율보다 월등히 높은 중과세율을 적용받는다. 현재 3주택 이상자에 한해 0.5~5.0% 사이에서 주택가격에 따라 차등 적용하고 있다. 2022년까지 3주택 이상자 혹은 조정지역 2주택 이상 보유자는 1.2%~6.0%까지 과세한 바 있다.

공시가격과 공정시장가액 비율은 정부가 결정한다. 그렇다면, 세부담을 자체적으로 낮출 방법은 주택 수를 줄이는 것 뿐이다.

공동 명의라면…종부세 기본공제 9억→18억

부동산 신규로 매입할 때 공동 명의로 하거나, 현재 보유한 주택을 공동 명의로 전환하는 것을 고민 중이라면 종합적으로 세금부담을 살펴봐야 한다

먼저 취득세의 경우 세대별 주택 수에 따라 세율이 결정되기 때문에 단독 명의와 공동 명의간에 차이가 없다. 단, 기존 주택을 공동명의로 바꾸는 경우에는 증여로 간주돼 증여지분에 대한 취득세가 발생할 수 있다.

주택수 산정에도 영향을 미칠 수 있다. 증여는 증여자 기준, 매매는 수증자 기준으로 주택 수가 산정된다.

종합부동산세는 모든 주택의 공동주택가격에서 기본공제를 차감하게 되는데 1인당 9억원을 기본적으로 적용한다.

공동 명의인 경우 기본공제만 18억원을 적용받는 만큼 단독 명의보다 유리할 수 있다. 다만 다만 1세대 1주택자 특례(공제 12억원 및 최대 80% 세액공제)는 세대 단위로 적용되므로, 공동명의라고 해서 12억원 공제를 각각 받을 수는 없는 만큼 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

주택 임대소득이 있는 경우 공동명의가 유리할 수 있다. 공동임대소득은 지분 또는 손익분배비율에 따라 각자에게 배분되므로, 각자의 다른 소득 수준에 따라 종합소득세 누진세 부담을 줄이는 효과가 있을 수 있다.

또한 각자의 주택임대 총수입금액이 연 2000만원 이하이면 분리과세 선택이 가능해 절세효과가 커질 수 있다.

다만 단독명의여도 이미 분리과세가 가능한 경우에는 공동 명의 전환에 따른 추가 절세효과가 크지 않을 수 있다. 특히, 공동 명의는 경우에 따라 주택 수 판정에도 영향을 줄 수 있으니 주의해야 한다. 전세의 경우에는 원칙적으로 3주택 이상 보유 등 ‘간주임대료’ 과세요건에 해당하는지 먼저 확인해야 한다.

양도소득세는 공동명의이면 과세대상 양도차익이 지분별로 분산돼 세 부담이 줄 수 있다. 다만 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고 양도가액이 12억원 이하라면 단독명의와 공동명의의 차이가 크지 않다.

<세상만사’ 절세 팁>

1. 정밀 시뮬레이션 : 명의 변경 전 ‘득실’ 계산

부동산 규제가 복잡하게 혼재된 상황이므로 단 한 번의 실수가 거액의 세금 폭탄으로 이어질 수 있다. 특히 조정대상지역 내 다주택자로 분류되면 취득세가 최대 13.4%까지 중과될 수 있으므로, 공동명의 전환이나 증여 전 반드시 취득세 부담액과 향후 보유세 절감액을 비교해야 한다.

토지거래허가구역 내 주택을 양도나 부담부증여로 이전할 경우 실거주 의무가 발생하며, 기존 임대차 계약이 있는 경우에는 의무가 유예되나 지자체별로 허가여부가 달라질 수 있다는 점을 주의해야 한다.

2. 자금출처와 부채 사후관리: 국세청의 ‘끝장 추적’ 대비

양도의 성격으로 명의이전을 진행하는 경우, 국세청은 수증자(자녀)의 자금 출처를 엄밀히 검증한다.

임대보증금이나 근저당채무를 승계하는 부담부증여의 경우, 자녀가 이를 본인의 자력으로 상환하는지 국세청이 끝까지 추적하므로 철저한 사후관리가 필요하다.

올해부터 가족 간 저가양도 시 시세와 30% 이상 차이가 나면 증여로 간주하는 규정이 신설된 만큼, 매매가액 설정 시 더욱 주의를 기울여야 한다.

3. 자산별 맞춤형 처분 및 등록: ‘아파트’와 ‘비아파트’의 분리 대응

보유한 주택 중 양도차익이 큰 거주주택은 비과세를 검토하고, 세액 감면 혜택이 큰 임대주택을 먼저 처분해 전체 세액을 낮추는 전략이 필요하다.

아파트는 현재 임대주택 신규 등록이 불가능하므로 보유세 부담을 견디며 매도 타이밍을 잡아야 하지만, 빌라나 오피스텔은 추가 등록을 통해 보유세를 줄이는 역발상도 고려해야 한다.자산 가치 상승이 예상되는 서울 핵심지 주택은 단순 매도보다 자녀에게 이전하는 ‘전략적 이전’이 장기적인 보유세 부담 면에서 유리할 수 있다.