[부동산 심머니] 엘리트에서 장미의 시대로…10년후 '잠실 대장 아파트'에 베팅

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[부동산 심머니] 엘리트에서 장미의 시대로…10년후 '잠실 대장 아파트'에 베팅

업데이트 : 2026.05.17 17:47 닫기

장미 1~3차 재건축 투자 전략
최고 49층·총5105가구로 재건축
단지 공원 축구장 2배 크기 조성
한강공원까지 잇는 보행로 구축
향후 재건축 분담금까지 고려 땐
장미 82㎡ 투자금 총37억원 필요
현재 주변 시세 대비 8억원 저렴

서울 송파구 장미 1~3차 재건축 정비계획 결정변경 및 경관심의안이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다. 최고 49층, 5105가구로 재건축될 예정이다. 한주형 기자

서울 송파구 신천동 장미 1~3차 아파트는 잠실주공5단지와 잠실 한강변 재건축 '투톱'으로 꼽힌다. 장미1·2차는 1979년, 장미3차는 1984년에 최고 12~14층 3522가구로 준공됐는데, 최고 49층 5105가구로 재건축될 예정이다. 기존보다 1583가구(공공주택 551가구 포함)가 늘어난다. 장미 재건축 정비계획 결정변경 및 경관심의안이 최근 서울시 도시계획위원회 심의를 통과했다.

재건축 후 자산 가치에 영향을 주는 요소는 가구 수 증가와 층수만이 아니다. 단지 내 공원과 보행로, 교통 계획 등 '생활 인프라스트럭처'도 중요하다. 이번 심의에서 장미 재건축 밑그림을 보면 단지 내 공원과 정원, 석촌호수공원과 한강공원을 잇는 보행축 등을 배치해 한강 접근성을 높이고 녹지를 확대했다.

공원 면적이 크게 늘어난다. 단지 내 공원 면적은 기존 8758㎡에서 1만5703.2㎡로 1.8배 확대된다. 송파대로변과 오금로변, 잠동초교 남측 등 3곳에 공원이 각각 배치된다.

이런 공원들과 함께 정원과 광장도 조성된다. 잠실나루역에서 올림픽로35길까지 이어지는 생활가로변 상가에는 옥상정원이 생긴다.

서울시 지침인 '열린 단지'를 실현하기 위해 단지 내 신설하는 공공보행통로는 장미의 주거 가치를 높이는 한 수가 될 전망이다. 올림픽로35길에서 한가람로 성내역나들목 방향으로 폭 10ｍ 공공보행통로가 생긴다. 이는 석촌호수와 장미아파트, 한강공원을 남북 방향으로 잇는 보행축으로 한강공원과도 연결된다.

가구 수가 증가하면서 교통 계획도 정비된다. 잠실종합운동장에서 잠실대교 남단 이후 끊어진 한가람로를 개설해 잠실사거리로 몰리는 교통량을 분산할 계획이다.

장미아파트 매매가격은 잠실 대표 단지인 리센츠와 비슷한 수준이다. 재건축 사업 속도가 빠른 잠실주공5단지, 올해 입주한 잠실 르엘과는 10억원가량 차이 난다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 장미2차 전용 82㎡는 지난해 12월부터 올해 2월까지 33억원에 거래됐다. 이후 3월 32억5000만원, 4월 32억2000만원으로 소폭 낮아졌다. 비교 대상인 리센츠 전용 84㎡는 지난 4월 34억5000만원에 거래됐고, 5월 호가는 34억원 안팎에 형성돼 있다. 조합원 분양가 추정액은 전용 84㎡ 기준 23억7200만~26억3400만원이다. 전용 110㎡는 29억5200만~33억4600만원으로 책정됐다. 대표 평형인 84A는 23억7200만원, 110A는 29억8200만원이다. 추정 비례율(86.68%)을 적용하면 장미1·2차 32평형의 추정 권리가액은 19억5500만원이다. 84A를 선택하면 조합원 분양가 23억7200만원에서 권리가액을 뺀 약 4억1700만원을 추가로 내야 한다. 110A를 선택하면 분담금은 약 10억2700만원으로 늘어난다.

대형 평형 보유자는 면적을 줄일 경우 환급금도 기대된다. 장미3차 47평형은 권리가액이 약 24억9200만원으로 잡혔다. 84A를 선택하면 약 1억2000만원을 돌려받는 구조다.

투자자로선 총투자비를 따져봐야 한다. 예컨대 장미2차 전용 82㎡를 5월 호가인 32억9000만원에 매수해 84A를 받는다고 가정하면, 추정분담금 4억1700만원을 더한 총투자비는 약 37억700만원이다. 잠실 르엘 전용 84㎡ 시세(45억원)보다 8억원가량 낮다. 추정분담금은 향후 사업시행인가와 관리처분계획 과정에서 달라질 수 있다.

잠실 재건축 시장 관전 포인트는 대장주 교체 가능성이다. 잠실에선 엘스·리센츠·트리지움, 이른바 '엘리트' 가 대표 단지다. 하지만 장미와 잠실주공5단지가 재건축을 마치면 잠실권 대장주가 바뀔 가능성이 높다.

관건은 재건축 속도다. 장미아파트는 앞으로 통합심의, 사업시행인가, 관리처분계획, 이주, 착공, 준공까지 여러 절차가 남아 있다. 서울시 행정력과 조합 추진력이 뒷받침되더라도 정비업계에선 입주까지 10년 안팎을 염두에 둬야 한다는 전망이 많다.

서울시에서 매주 도시계획위원회 등 다양한 심의가 열리고, 고수들은 그 결과에서 부동산 투자의 힌트를 포착합니다. 매경 부동산부 임영신 기자의 연재 '부동산 심머니'는 복잡한 용어 뒤에 숨은 핵심 가치를 재테크 관점에서 이해하기 쉽게 매경플러스에서 알려드립니다.

[임영신 기자]

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서울 송파구 신천동의 장미 1~3차 아파트는 재건축을 통해 총 5105가구로 증가하며, 공원 면적도 1.8배 확대되어 생활 인프라의 개선이 기대된다.

특히, 한강 접근성을 높이는 보행로와 공공보행통로 신설이 장미의 주거 가치를 끌어올릴 것으로 보인다.

향후 재건축 속도와 행정적 지원에 따라 대장주 교체 가능성도 높아, 시장의 주목을 받고 있다.

AI 해설 기사
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잠실 '장미 아파트', 10년 후 '대장주' 자리 노린다…압도적 녹지와 한강 조망 품은 5105가구 대단지로 재탄생 기대

Key Points

서울 송파구 장미 1~3차 아파트 재건축 정비계획이 최근 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하며 최고 49층, 총 5105가구의 대규모 단지로 재탄생할 전망이에요. 🏗️🌳
재건축 후 단지 내 녹지 공간이 현재의 1.8배로 확대되고, 석촌호수와 한강공원을 잇는 보행축이 조성되어 쾌적한 주거 환경과 한강 접근성이 크게 향상될 것으로 기대돼요. 🚶‍♀️🏞️
가구 수 증가와 함께 교통 개선 계획도 추진되어, 잠실사거리 교통량 분산을 위한 한가람로 신설 등이 포함되어 있어 지역 교통 체증 완화에 기여할 것으로 보여요. 🚗💨
투자자들은 현재 시세 대비 약 8억 원 저렴한 총 투자비(약 37억 원)를 고려해볼 만하며, 재건축 사업 속도에 따라 10년 안팎의 입주 예상 기간을 염두에 둘 필요가 있어요. ⏳💰

1. 사건 개요: 무슨 일이 있었나?

서울 송파구 신천동에 위치한 장미 1~3차 아파트 재건축 사업이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면서 본격적인 추진 단계에 접어들었어요. 🌆 원래 1979년과 1984년에 지어진 3522가구 규모의 낡은 아파트가 최고 49층, 총 5105가구의 대단지로 새롭게 태어날 예정인데요. 기존보다 1583가구가 늘어나는 만큼, 공공주택 551가구도 포함된답니다. 🏗️

이번 재건축은 단순히 가구 수와 층수만 늘어나는 것이 아니라, 단지 안팎의 환경도 크게 개선될 전망이에요. 🌳 기존보다 1.8배 확대된 1만 5천 제곱미터가 넘는 공원이 조성되고, 석촌호수와 한강공원을 잇는 보행축도 만들어져 한강 접근성이 좋아질 거예요. 🚶‍♀️🚶‍♂️ 또한, 잠실사거리로 쏠리는 교통량을 분산하기 위해 한가람로가 개설되는 등 교통 계획도 함께 정비된답니다. 🚗💨

이러한 변화는 잠실 지역의 부동산 시장에도 영향을 미칠 것으로 보여요. 기존의 '엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움)' 단지들이 잠실의 대장주 역할을 해왔지만, 장미아파트와 잠실주공5단지의 재건축이 마무리되면 대장주 자리가 바뀔 가능성도 제기되고 있어요. 👑 현재 장미아파트의 매매 가격은 잠실의 대표 단지인 리센츠와 비슷한 수준이며, 재건축 사업 속도에 따라 미래 가치가 달라질 것으로 예상됩니다. 🤔

2. 심층 분석: 이 뉴스는 왜 나왔나?

서울 송파구 신천동의 장미 1~3차 아파트 재건축 사업이 서울시 도시계획위원회의 심의를 통과하면서 그 구체적인 윤곽이 드러나고 있어요. 🏘️ 이 단지는 1979년과 1984년에 지어진 3522가구 규모의 노후 아파트에서 최고 49층, 총 5105가구의 대규모 신축 단지로 탈바꿈할 예정인데요. 기존보다 1583가구가 늘어나면서 잠실 지역의 스카이라인을 바꾸고, 주거 환경을 크게 개선할 것으로 기대됩니다. 🏙️

이번 재건축 계획의 핵심은 단순한 가구 수 증가를 넘어, '생활 인프라스트럭처'를 대폭 강화하는 데 있어요. 🌳 단지 내에 축구장 두 배 크기 이상의 공원이 조성되고, 석촌호수와 한강공원을 잇는 보행축이 구축되어 녹지 공간이 풍부해지고 한강 접근성이 높아질 예정이에요. 또한, 교통 체증 해소를 위해 끊어졌던 한가람로가 개설되는 등 도시 계획적 측면에서도 중요한 변화를 담고 있습니다. 🚶‍♀️🚗 이는 과거 오래된 아파트 단지가 단순한 주거 공간을 넘어, 삶의 질과 도시 전체의 균형 발전을 고려하는 방향으로 나아가고 있음을 보여줘요.

이러한 재건축 계획이 주목받는 배경에는 잠실 지역의 재건축 시장 경쟁 심화와 함께, 장미 아파트 자체의 입지적 장점이 작용하고 있어요. 📍 과거 '엘리트(엘스·리센츠·트리지움)' 단지들이 잠실의 대장주 역할을 해왔다면, 이제는 잠실주공5단지와 함께 장미 아파트가 재건축을 통해 잠실의 새로운 대장주 자리를 노리고 있다는 분석이 나옵니다. 👑 다만, 재건축 사업 속도, 향후 분담금 변동 가능성 등 아직 해결해야 할 과제들도 남아있어, 앞으로의 사업 추진 과정이 더욱 주목될 것으로 보여요. ⏳

3. 주요 경과: 지금까지의 흐름 (Timeline) 🗺️⏳🏗️

2024년 06월

서울시는 송파구 잠실 교통회관에서 장미아파트 신속통합기획안(신통기획) 주민설명회를 개최하며, 최고 49층, 4800가구 규모로 탈바꿈하는 계획안을 공개했어요. 🏙️ 이 계획안은 한강 조망권을 확보하고 4개 정원과 3개 공원을 품은 친환경 단지를 조성하는 것을 목표로 하고 있어요. 🌱
2024년 07월

서울시의 신속통합기획(기획 방식) 적용으로 장미아파트 재건축 사업에 대한 기대감이 더욱 높아졌어요. 🚀 단지는 제3종일반주거지역을 적용받아 최고 49층, 4800가구로 재건축될 예정이며, 시는 주민 협의를 거쳐 올 하반기에 도시계획위원회 심의를 받아 정비계획을 확정할 방침이었어요. 🗓️
2024년 11월

잠실 재건축 2라운드가 본격화되면서, 잠실주공5단지와 더불어 장미1~3차 아파트도 재건축 사업에 착수한 것이 주목받았어요. 🌟 장미아파트는 신속통합기획을 통해 사업을 진행하며 최고 49층 또는 69층 초고층 건설에 대한 설문조사를 진행했어요. 📈
2026년 03월

서울시 제4차 도시계획위원회에서 장미1·2·3차 아파트 재건축 정비계획 결정(변경) 및 경관심의(안)이 '수정가결' 처리되었어요. ✅ 이에 따라 47년 된 노후 아파트는 최고 49층 이하, 총 5105가구(공공주택 551가구 포함) 규모의 대단지로 재탄생하게 되었어요. 🏗️
2026년 05월

서울시 도시계획위원회에서 장미 재건축 정비계획 결정변경 및 경관심의안이 최종 통과되었어요. 💯 이를 통해 장미1~3차 아파트는 기존 3522가구에서 1583가구 증가한 총 5105가구 규모로 재건축될 예정이며, 단지 내 대규모 공원 및 한강공원까지 잇는 보행로 등이 조성될 계획이에요. 🌳🚶‍♀️

4. 다각도 분석: 누구에게 어떤 영향을 미칠까?

[소비자/개인] [산업/기업] [정부/시장]

잠실 장미 아파트 재건축 사업이 본격화되면서, 이 지역에 거주하거나 관심을 가진 개인들은 향후 거주 환경 변화와 자산 가치 상승에 대한 기대를 가질 수 있어요. 🏡✨ 재건축 후에는 기존보다 훨씬 커진 단지 내 공원과 녹지 공간, 그리고 한강공원까지 이어지는 보행로를 통해 더욱 쾌적한 생활을 누릴 수 있을 것으로 보여요. 🌳🚶‍♀️ 다만, 재건축 과정에서 발생하는 분담금이나 이주 시기 등은 개인의 재정 계획과 주거 안정성에 영향을 미칠 수 있답니다. 🤔💸

재건축 후에는 최고 49층 높이의 현대적인 아파트 단지로 변모하며, 단지 내 녹지 공간이 크게 확대되는 만큼 주거 쾌적성이 향상될 것으로 예상해요. 😌 또한, 단지 내 공원과 석촌호수, 한강공원을 잇는 보행로가 조성되어 산책이나 여가 활동을 즐기기 좋아질 거예요. 🌞 하지만, 재건축 과정에서 예상되는 분담금 부담은 투자자나 기존 거주자에게 중요한 고려사항이 될 수 있어요. 💰📈

장미 아파트 재건축은 건설사들에게 새로운 사업 기회를 제공할 것으로 보여요. 🏗️ 대규모 재건축 단지인 만큼, 건설사들은 설계, 시공, 자재 공급 등 다양한 분야에서 사업 참여를 통해 매출 증대와 기술력 확보에 나설 수 있을 거예요. 📈 또한, 재건축 과정에서 발생하는 다양한 서비스(부동산 컨설팅, 법률 자문 등)를 제공하는 관련 산업계에도 긍정적인 영향을 줄 수 있답니다. 💼✨

부동산 개발 및 건설 관련 기업들은 장미 아파트 재건축 사업을 통해 새로운 일감을 확보하고 수익을 창출할 기회를 얻게 될 거예요. 👷‍♀️👷‍♂️ 특히, 서울시 도시계획위원회의 심의 통과는 재건축 사업 추진에 중요한 모멘텀이 될 것이며, 이는 관련 기업들의 수주 경쟁을 더욱 치열하게 만들 수도 있습니다. 📊 또한, 단지 내 녹지 공간 확대 및 보행로 구축 등은 친환경 건축 기술 및 조경 산업 발전에도 기여할 수 있는 부분이 있어요. 🌿💡

이번 장미 아파트 재건축 정비계획 결정 변경 및 경관심의안 통과는 서울시의 도시계획 및 주택 정책 방향을 보여주는 중요한 사례가 될 수 있어요. 🏛️✅ 시는 이번 재건축을 통해 주거 환경 개선, 가로 경관 향상, 교통 문제 해결 등 다양한 도시 관리 목표를 달성하고자 할 것으로 보여요. 🏙️ 또한, 재건축 사업 활성화를 통해 주택 공급을 확대하고 부동산 시장의 안정화에도 기여하려는 의도가 엿보입니다. 🏡📈

서울시 도시계획위원회 심의 통과는 재건축 사업의 가시화로 이어져 잠실 지역 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있어요. 🔑 재건축 후 예상되는 5105가구의 대규모 아파트 단지 공급은 향후 잠실 지역의 주택 공급량 증가에 기여할 수 있습니다. 🏘️ 또한, 단지 내 녹지 공간 확대, 보행로 조성, 교통 체계 개선 등은 도시 환경 개선 및 주민 편의 증진을 위한 정부의 노력을 보여주는 것으로 해석될 수 있어요. 🌳🚗

5. 핵심 시사점: 그래서 무엇이 달라지는가?

서울 송파구 신천동 장미 1~3차 아파트 재건축 사업이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면서, 잠실 지역의 재건축 시장 지형도에 큰 변화가 예상돼요. 🌃 이는 단순히 낡은 아파트가 새 아파트로 바뀌는 것을 넘어, 지역의 주거 환경과 가치에 대한 인식을 새롭게 할 계기가 될 수 있어요. 🌳

이번 재건축 계획은 기존 3522가구에서 5105가구로 대폭 늘어나고, 최고 49층의 초고층 아파트로 재탄생하는 것을 골자로 해요. 🏗️ 특히, 단지 내에 축구장 2배 크기의 공원과 석촌호수, 한강공원을 잇는 보행로가 조성된다는 점은 주목할 만해요. 🚶‍♀️ 이는 단순한 주거 공간을 넘어, 녹지 공간과 한강 접근성을 강화한 '생활 인프라스트럭처'를 갖춘 주거 단지로의 변화를 의미해요. 🍃

이러한 변화는 잠실 지역의 '대장 아파트' 지위에 대한 새로운 가능성을 열어주고 있어요. ✨ 기존의 '엘리트' 단지들(엘스, 리센츠, 트리지움)의 아성을 넘어서, 장미 아파트와 잠실주공5단지가 재건축 후 잠실권의 새로운 대장주로 부상할 가능성이 제기되고 있답니다. 📈 이는 앞으로 잠실 지역 부동산 시장의 경쟁 구도가 재편될 수 있음을 시사해요.

다만, 재건축 사업은 여러 단계의 절차를 거쳐야 하므로 입주까지는 10년 안팎의 시간이 소요될 것으로 예상돼요. ⏳ 이 과정에서 사업 속도와 조합의 추진력, 그리고 서울시의 행정 지원이 중요한 변수가 될 것으로 보여요. 🧐 또한, 투자자 입장에서는 재건축 분담금과 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요해 보여요. 🧐

6. 향후 전망: 시나리오별 예측

현 상태 유지 및 안착 시나리오

장미 아파트 재건축 사업이 순조롭게 진행된다면, 2036년경 (입주까지 10년 안팎 예상) 대규모 신축 단지로 변모할 것으로 보여요. 🏗️ 기존 3522가구에서 5105가구로 늘어나고, 최고 49층 높이의 현대적인 아파트 단지가 될 거예요. 🏢 이 과정에서 단지 내 공원 면적이 1.8배 확대되고, 석촌호수와 한강공원을 잇는 보행축이 조성되는 등 생활 인프라스트럭처가 대폭 개선될 것으로 기대돼요. 🌳🧘‍♀️ 한강 조망 가구가 많아지고, 새로운 교통망(한가람로 신설 등)이 구축되면서 잠실 지역의 주거 가치가 한층 높아질 가능성이 있어요. 🚀
영향력 확대 및 가속 시나리오

만약 재건축 과정에서 서울시의 신속통합기획(신통기획)이 더욱 힘을 발휘하거나, 잠실 주공5단지와 같은 다른 대규모 재건축 사업과의 시너지가 발생한다면, 잠실 지역의 재건축 시장 전반에 긍정적인 영향이 확대될 수 있어요. 🌟 장미 아파트 재건축으로 인한 신축 공급 증가는 잠실 지역의 '대장 아파트' 지형 변화를 가속화시킬 수 있으며, 이는 주변 단지의 가치 상승에도 영향을 미칠 수 있죠. 📈 또한, 단지 내 대규모 녹지 공간과 한강 접근성 강화는 향후 '도심 속 열린 정원' 콘셉트의 주거 단지 모델 확산에 기여할 수도 있어요. 🏡
변수 발생 및 흐름 반전 시나리오

재건축 사업은 여러 변수에 노출될 수 있어요. 🤔 특히, 장미 아파트의 경우 상가 조합원과의 의견 차이가 사업 속도를 늦추거나 갈등을 유발할 수 있다는 점이 변수로 작용할 수 있어요. ⚖️ 또한, 사업시행인가, 관리처분계획 등 남은 절차에서 예상치 못한 난관에 부딪히거나, 부동산 시장 전반의 급격한 변동성이 발생할 경우 사업 추진에 차질이 생길 수도 있답니다. 📉 만약 이런 변수들이 사업 진행을 지연시키거나 재건축 계획의 변경을 초래한다면, 현재 예상되는 10년 안팎의 입주 시점이 늦춰지거나 초기 계획과는 다른 모습으로 완성될 가능성도 배제할 수 없어요. 🧐

[주요 용어 해설 (Glossary)]

재건축

오래되어 낡은 아파트나 건물을 철거하고 새로 짓는 사업을 말해요. 🏠 기존 건물보다 더 많은 가구를 짓거나, 더 높은 층수로 올리거나, 편의시설을 확충하는 등 전반적인 주거 환경을 개선하는 것을 목표로 해요. 재건축을 통해 아파트 단지는 최신 설비와 디자인을 갖춘 새로운 모습으로 탈바꿈하게 되죠. 🏗️ 이는 단순히 건물을 다시 짓는 것을 넘어, 지역 전체의 가치를 높이는 중요한 도시 정비 사업 중 하나랍니다. 🏙️
신속통합기획 (신통기획)

재개발·재건축 사업을 좀 더 빠르고 효율적으로 진행하기 위한 서울시의 제도예요. 🚀 서울시와 민간이 처음부터 한 팀이 되어 정비계획안의 초안을 함께 만드는 방식이랍니다. 🤝 이를 통해 사업 초기 단계부터 긴밀하게 협력하여 복잡한 심의 절차를 간소화하고, 사업에 드는 시간도 절반가량 줄일 수 있다는 장점이 있어요. ⏱️ 장미아파트의 경우, 이 신속통합기획 방식을 통해 사업 추진에 가속도가 붙을 것으로 기대되고 있답니다. 👍
정비계획

도시의 낙후된 지역을 새롭게 정비하고 발전시키기 위해 수립하는 구체적인 계획을 말해요. 🗺️ 예를 들어, 오래된 아파트 단지를 재건축할 때 어느 정도 높이로 건물을 지을 수 있는지, 공원은 얼마나 만들고 어디에 배치할지, 교통은 어떻게 개선할지 등 모든 사항이 이 정비계획 안에 담겨 있답니다. 🏗️ 이 계획이 확정되어야 비로소 해당 지역의 개발 사업이 본격적으로 진행될 수 있어요. ✍️ 장미아파트 재건축 역시 서울시 도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비계획 결정변경 및 경관심의안이 통과되면서 사업 추진에 중요한 발판을 마련한 것이죠. ✅
총투자비

어떤 부동산 투자를 할 때, 단순히 집값만 생각하는 것이 아니라 앞으로 추가로 들어갈 모든 비용을 합산한 금액을 말해요. 💰 예를 들어, 재건축 아파트에 투자할 경우, 현재 아파트를 매수하는 비용뿐만 아니라 앞으로 내야 할 재건축 분담금, 이사 비용, 세금 등 미래에 발생할 모든 지출을 포함하는 개념이랍니다. 💸 이 총투자비를 꼼꼼하게 계산해야 실제 투자 수익률을 정확하게 예측하고 합리적인 투자 결정을 내릴 수 있어요. 🧐 장미아파트의 경우, 매수 가격에 추정 분담금을 더해 총투자비를 계산하고, 이를 통해 예상되는 미래 가치와 비교해보는 것이 중요하답니다. 📊